Räumungsklage – ein Überblick für Vermieter und Mieter

Die Räumungsklage ist eine Klage, die ein Vermieter gegen einen Mieter anstrebt, der sich trotz Kündigung weigert, aus der Wohnung beziehungsweise dem Mietobjekt auszuziehen, die Kündigungsfrist tatenlos verstreichen lässt oder Widerspruch dagegen einlegt. Für den Vermieter ist in solchen Fällen die Räumungsklage die letzte Möglichkeit, den Mieter doch noch zum Auszug zu bewegen.

Im Prozess wird geklärt, ob die Kündigungsgründe des Vermieters rechtens waren und der Mieter ausziehen muss. Bei erfolgreicher Klage erhält der Vermieter einen Räumungstitel. Dieser berechtigt den Vermieter dazu, sein Mietobjekt per Gerichtsvollzieher zwangsräumen zu lassen, sollte der Mieter trotz erfolgreicher Räumungsklage nicht ausziehen. Der Räumungstitel verjährt gemäß Bürgerlichem Gesetzbuch Paragraf 197 Absatz 1 (BGB §197 Abs.1) nach 30 Jahren.

Eine Klage zur Räumung kann auch eingesetzt werden, wenn der Mieter ausgezogen ist, ohne die Wohnung zu räumen und der Vermieter den zurückgelassenen Hausstand ausräumen möchte.

1. Mietvertrag rechtmäßig kündigen

Um eine Räumungsklage einreichen beziehungsweise erfolgreich durchsetzen zu können, muss der Vermieter dem Mieter rechtmäßig und wirksam gekündigt haben (Mieter kündigen). Denn das Gericht wird sich im Verlaufe des Prozesses am Kündigungsschreiben orientieren. Ist dieses unwirksam, besteht keine Möglichkeit auf Erfolg. Das Mietverhältnis wird bestehen und der Mieter in der Wohnung wohnen bleiben.

Damit eine Kündigung wirksam ist, sollte sie unbedingt

• schriftlich erfolgen,
• für den Mieter nachvollziehbar begründet sein und
• je nach Kündigungsgrund innerhalb einer bestimmten Kündigungsfrist erfolgen.

Ist der Kündigungsgrund Eigenbedarf, muss der Vermieter einen nachvollziehbaren Grund angeben, weshalb und für wen er die Wohnung braucht. Die Frist für die Kündigung beträgt in diesem Fall mindestens drei Monate.

Hat der Mieter eine erhebliche Vertragsverletzung begangen, wie in Paragraf 543 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB §543) beschrieben, kann der Vermieter eine fristlose Kündigung aussprechen.

Eine dritte Möglichkeit, das Mietverhältnis zu beenden, ist ein Mietaufhebungsvertrag. Der Vermieter bezahlt in diesem Fall den Mieter dafür, dass er zu einem festgelegten Termin auszieht. Grund für einen Mietaufhebungsvertrag kann zum Beispiel eine anstehende Sanierung sein. Hat der Mieter unterschrieben und bleibt trotzdem wohnen, ist es wahrscheinlich, dass der Vermieter bei einer Räumungsklage einen Räumungstitel erhält und der Mieter dadurch gezwungen wird auszuziehen.

2. Alle betroffenen Personen in der Räumungsklage nennen

Die Räumungsklage muss sich auf alle Personen beziehen, die in der Wohnung beziehungsweise dem Mietobjekt wohnen und ein Besitzrecht daran haben. Denn nur dann kann die Räumungsklage angenommen und ein gültiger Räumungstitel erteilt werden. Ein gültiger Räumungstitel wiederum ist mit Voraussetzung dafür, dass eine Zwangsräumung möglich wird – dazu Paragraf 750 der Zivilprozessordnung (ZPO §750 Abs. 1):

„Die Zwangsvollstreckung darf nur beginnen, wenn die Personen, für und gegen die sie stattfinden soll, in dem Urteil oder in der ihm beigefügten Vollstreckungsklausel namentlich bezeichnet sind und das Urteil bereits zugestellt ist oder gleichzeitig zugestellt wird. Eine Zustellung durch den Gläubiger genügt; in diesem Fall braucht die Ausfertigung des Urteils Tatbestand und Entscheidungsgründe nicht zu enthalten.“

Personen, die zwar nicht im Mietvertrag genannt sind, aber dennoch in der Wohnung wohnen und ein Besitzrecht daran haben und somit in der Räumungsklage genannt werden müssen, können zum Beispiel sein:

• Ehepartner des Mieters
• Eltern des Mieters
• Untermieter

Kinder zählen nur als sogenannte Besitzdiener und müssen deshalb nicht in der Räumungsklage und im Räumungstitel aufgelistet werden.

3. Räumungsklage zum richtigen Zeitpunkt einreichen

Wird die Räumungsklage zu früh eingereicht, kann es sein, dass der Vermieter die vollen Prozesskosten tragen muss. Ebenso kann sich ein zu spätes Einreichen der Klage finanziell nachteilig auf den Vermieter auswirken.

Welcher Zeitpunkt der richtige ist, um eine Räumungsklage einzureichen, hängt von der Art der Kündigung ab:

• Bei fristloser Kündigung, wenn der Mieter zum Beispiel in Zahlungsverzug ist, kann der Vermieter die Klage bereits mit der Kündigung des Mietvertrags einreichen.
• Bei Kündigung wegen Eigenbedarf muss der Vermieter den Ablauf der Kündigungsfrist abwarten, damit der Mieter die Möglichkeit hat, Widerspruch einzulegen.

Vermieter können für den Antrag auf Räumungsklage Musterformulare verwenden, die verschiedene Amtsgerichte online zum Download bereitstellen. Räumungsklagen sind in der Regel immer gleich aufgebaut und enthalten unter anderem folgende Angaben:

• Name und Anschrift des Antragstellers, Ort und Datum
• Adresse des Amtsgerichts
• Titel, der den Sachverhalt nennt (Beispiel: Klage auf Räumung gemäß § 543 BGB)
• Name des Klägers
• Name der Beklagten (Alle Personen, die in der Wohnung beziehungsweise dem Mietobjekt wohnen und ein Besitzrecht daran haben!)
• Beschreibung des betroffenen Mietobjekts
• Informationen über rückständige Mietzahlungen
• Begründung der Räumungsklage (zum Beispiel Zahlungsverzug des Mieters)
• gegebenenfalls Grund für den Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung
• eventuell eine Stellungnahme des Vermieters, weshalb er trotz des Widerspruchs die Räumungsklage einreicht
• Angabe, wie die Kündigung zugestellt wurde
• Unterschrift des Klägers

Handelt es sich bei dem Mietobjekt um eine Wohnimmobilie, muss der Vermieter die Räumungsklage beim Amtsgericht des Wohnbezirks einreichen, in dessen Einzugsgebiet sich der Wohnraum befindet. Der Streitwert spielt keine Rolle.

Anders bei Gewerbeobjekten, hier hängt vom Streitwert ab, welches Gericht zuständig ist: Bei einem Streitwert bis 5.000 Euro muss die Räumungsklage beim Amtsgericht eingereicht werden. Liegt der Streitwert darüber, ist das jeweilige Landgericht zuständig.

1. Der Vermieter kündigt dem Mieter rechtens.
2. Der Mieter weigert sich auszuziehen. Er legt Widerspruch gegen die Kündigung ein oder lässt die Kündigungsfrist unkommentiert verstreichen, ohne auszuziehen.
3. Der Vermieter setzt eine neue Auszugsfrist fest – schriftlich.
4. Der Mieter lässt auch die neue Frist verstreichen, ohne auszuziehen.
5. Der Vermieter oder sein Anwalt reicht die Räumungsklage beim Amtsgericht (oder Landgericht) ein.
6. Der Vermieter muss den Gerichtskostenvorschuss zahlen, erst dann geht es weiter.
7. Der Mieter wird schriftlich über die Räumungsklage informiert und kann darauf antworten. Unterlässt er das, hat der Vermieter gute Chancen, schnell einen Räumungstitel zu erhalten.
8. Verteidigt sich der Mieter, kommt es zur Gerichtsverhandlung und Anhörung von Mieter sowie Vermieter.
9. Das Gericht spricht sein Urteil. Bekommt der Vermieter Recht, erhält er einen Räumungstitel.
10. Vier Wochen später ist das Urteil rechtskräftig und kann vollstreckt werden.
11. Es wird ein Gerichtsvollzieher beauftragt, der die Zwangsräumung vollstrecken soll. Er legt den Räumungstermin fest.
12. Ist der Mieter bis zu diesem Zeitpunkt noch immer nicht freiwillig ausgezogen, kommt es zur Zwangsräumung.

1. Räumungsklage nur bei Aussicht auf Erfolg einreichen

Eine Räumungsklage sollten Sie nur dann einreichen, wenn Sie sich sicher sind, dass Ihnen das Gericht Recht gibt. Erhält Ihr Mieter Recht, müssen Sie die Verfahrenskosten zahlen und er darf in der Wohnung bleiben. Informieren Sie sich deshalb im Voraus genau und beachten Sie dabei den starken Mieterschutz und Härtefälle. Wenn Sie sich unsicher sind, lassen Sie sich am besten von einem Rechtsanwalt beraten.

2. Räumungsklage nicht zurückziehen, wenn …

Oftmals werden die ausständigen Mieten inklusive weiterer Nutzungsentschädigung während des Prozesses doch plötzlich gezahlt oder die Mieter räumen die Wohnung freiwillig. Da für die Entscheidung des Gerichts nicht die Umstände bei der Klageerhebung eine Rolle spielen, sondern die Umstände zum Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung, würde die Räumungsklage aller Voraussicht nach abgewiesen werden. Als Vermieter sollten Sie die Klage trotzdem nicht zurückziehen, denn dann müssen Sie die Prozesskosten in jedem Fall zahlen. Stattdessen können Sie den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklären (Erledigungserklärung). Damit haben Sie eine Chance, dass die Kosten trotz allem ganz vom Mieter getragen werden müssen.

3. Sorgen Sie für ausreichende finanzielle Rücklagen

Eine Räumungsklage bedeutet eine starke finanzielle Belastung, denn als Vermieter müssen zunächst Sie die Gerichts- und Räumungskosten zahlen. Sollte der Mieter nicht zahlen können, besteht die Gefahr, dass Sie auf den Kosten sitzen bleiben. Außerdem wird während des Prozesses meistens keine Miete gezahlt, sodass Sie mit Mietrückständen rechnen müssen. Sie sollten sich deshalb unbedingt einen finanziellen Puffer aufbauen.

4. Es kann Prozesskostenhilfe beantragt werden

Können Sie als Vermieter bei einer Räumungsklage die Kosten für das gerichtliche Verfahren nicht tragen, haben Sie die Möglichkeit, Prozesskostenhilfe beim Gericht zu beantragen. Dieses prüft Ihren Antrag und entscheidet, ob Sie die Unterstützung bewilligt bekommen.

Um eine Prozesskostenhilfe beantragen zu können, müssen nach Paragraf 114 Absatz 1 der Zivilprozessordnung (ZPO §114 Abs.1) folgende Voraussetzungen gegeben sein:

• Die Räumungsklage muss Aussicht auf Erfolg haben.
• Das Einlegen der Räumungsklage darf nicht mutwillig erscheinen
• Sie als Antragsteller haben aufgrund persönlicher und wirtschaftlicher Verhältnisse nicht die nötigen finanziellen Mittel, um eine gerichtliche Auseinandersetzung zu bezahlen.

5. Verbotene Eigenmacht – räumen Sie nicht selbst die Wohnung

Achtung, selbst wenn Sie einen Räumungstitel rechtmäßig erwerben, dürfen Sie Ihren Mieter nicht einfach gewaltsam rauswerfen und die Mietsache selbst räumen. Durch ein solches Vorgehen würden Sie verbotene Eigenmacht ausüben, die strafbar ist. Ebenfalls strafbar machen Sie sich, wenn Sie zum Beispiel die Schlösser der Mietwohnung austauschen, um die Wohnung wieder in Ihren Besitz zu bringen. Stattdessen kann ein Gerichtsvollzieher die Mietsache räumen. Dafür müssen Sie ihm das Räumungsurteil mit der Vollstreckungsklausel vorweisen, in der vermerkt ist, dass der Räumungstitel dem Mieter zugestellt wurde, der zur Räumung verpflichtet ist.

Eine Räumungsklage ist für den Vermieter immer mit einem finanziellen Risiko behaftet, da er die Gerichts- und Räumungskosten zunächst zahlen muss und keine Garantie hat, diese vom Mieter ersetzt zu bekommen – auch nicht bei Erwirkung eines Räumungstitels.

Vermieter sollten deshalb vor dem Einreichen einer Räumungsklage alle Möglichkeiten auszuschöpfen, das Problem außergerichtlich zu lösen. Wenn der Mieter trotz rechtmäßiger Kündigung nicht ausziehen möchte, kann der Vermieter

1. der Fortsetzung des Gebrauchs der Mietsache widersprechen: Sobald der Vermieter davon erfährt, dass der Mieter den Gebrauch der Mietwohnung fortsetzt, hat er zwei Wochen Zeit, dem zu widersprechen. Ist im Mietvertrag die Verlängerung des Mietverhältnisses für den Fall, dass der Mieter den Gebrauch fortsetzt, ausgeschlossen, besteht für den Vermieter kein Handlungsbedarf. Fehlt jedoch diese Vereinbarung im Mietvertrag, sollte er Widerspruch einlegen, da sich ansonsten das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit verlängert (BGB § 545).
2. den Konflikt über die außergerichtliche Streitbeilegung klären: Bleibt auf den Widerspruch des Vermieters eine Reaktion vom Mieter aus, kann der Vermieter versuchen, den Konflikt über die außergerichtliche Streitbeilegung klären. Dafür gibt es bestimmte Verbraucherschlichtungsstellen. Die getroffenen Vereinbarungen sollten schriftlich festgehalten werden.

Bei fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzug mit der Miete können Sie als Mieter die Räumungsklage noch abwenden, indem Sie die rückständige Miete

1. direkt nach Kündigungserhalt oder
2. innerhalb von zwei Monaten zahlen, nachdem der Vermieter die Räumungsklage erhoben hat. Zahlen Sie die Miete in dieser Schonfrist zurück, wird die Kündigung des Vermieters unwirksam und das Mietverhältnis besteht fort.

Sollten Sie die rückständige Miete nicht aufbringen können, ist es ratsam, sich an einen Anwalt oder eine öffentliche Stelle zu wenden – zum Beispiel den Sozialhilfeträger oder die Wohngeldstelle. Diese kann in solchen Fällen und wenn ansonsten Obdachlosigkeit droht, eine Übernahmeerklärung abgeben. Die Erklärung wirkt wie die Zahlung der Mietschulden, wodurch die Kündigung des Vermieters unwirksam wird – allerdings nur, wenn der Vermieter sie innerhalb der zweimonatigen Schonfrist erhält.

Wurde die Räumungsklage nicht aufgrund von Zahlungsverzug eingereicht, bleibt Ihnen als Mieter meistens nur die Möglichkeit, sich vor Gericht zu verteidigen, um eine Räumung abzuwenden. Sie können vortragen, weshalb die Kündigung des Vermieters unbegründet ist. Ein Anwalt kann Sie dabei unterstützen. Sollte das Urteil trotzdem zu Ihren Ungunsten ausfallen, können Sie die Kündigung und Räumung eventuell noch verhindern oder zumindest hinauszögern, indem Sie Berufung gegen das Gerichtsurteil einlegen, die Verlängerung der Räumungsfrist beantragen und – falls möglich – parallel dazu einen Antrag auf Vollstreckungsschutz stellen.

Hat der Vermieter Ihnen zu Recht gekündigt, sollten Sie alles tun, um eine Räumungsklage abzuwenden. Denn erhält der Vermieter vor Gericht Recht, kann es sein, dass Sie sämtliche Kosten des Rechtsstreits zahlen müssen.

Eine Räumungsklage kann von wenigen Monaten über Jahre bis hin zu Jahrzehnten dauern. Am schnellsten gibt es einen Urteilsspruch, wenn der Mieter nicht auf die Räumungsklage reagiert und es zu einem Versäumnisurteil kommt. Die Räumungsklage dauert dann etwa zwei bis drei Monate. Müssen hingegen zahlreiche Beweise aufgenommen und Gutachten erstellt werden, kann sich die Räumungsklage jahre- oder gar jahrzehntelang ziehen. Meistens ist die Räumungsklage jedoch innerhalb eines Jahres erledigt.

Wie viel eine Räumungsklage kostet, hängt vom Streitwert und den Anwaltskosten ab. Als Streitwert zählt laut Gerichtskostengesetz (GKG) die Jahreskaltmiete der Immobilie. Nebenkosten werden nur berücksichtigt, wenn sie als Pauschale vereinbart und nicht gesondert abgerechnet werden. Aus dem Streitwert leitet sich der Gerichtskostenvorschuss ab. Dieser muss zunächst vom Kläger, also dem Vermieter, getragen werden. Gerichts- und Anwaltskosten sind im Gerichtskostengesetz festgelegt und können dem Kostenverzeichnis KV-GKG entnommen werden.

Außer mit dem Gerichtskostenvorschuss und den Anwaltskosten muss der Vermieter mit Mehrkosten in Form von monatlichen Mietausfällen rechnen. Denn meistens wird während des Prozesses keine Miete gezahlt. Bei einer Prozessdauer von drei Jahren und einer Monatsmiete von 800 Euro kann so ein Mietrückstand von 28.800 Euro entstehen.