Wo, was und wie darf gebaut werden? – Grundlagen zur Bebauung eines Grundstücks

Am Anfang steht das Ob! Was dieser Grundsatz des Baurechts meint, soll das folgende Beispiel verdeutlichen:

Für den Bau eines Einfamilienhauses hat Frau Winter das perfekte Grundstück gefunden. Es befindet sich inmitten einer Wohnsiedlung, umgeben von geschmackvoller Bebauung auf den Nachbargrundstücken. Frau Winter fragt beim Bürgermeister der Gemeinde nach, ob seinerseits Bedenken gegenüber ihrem geplanten Bauvorhaben bestehen. Er versichert sehr freundlich, dass dem Bauvorhaben nichts im Wege stehen wird. Frau Winter kauft das Grundstück und reicht den Bauantrag ein. Es folgt das böse Erwachen: Für das Grundstück besteht kein Baurecht! Frau Winter erfährt, dass ihr Grundstück früher zu einem der Nachbargrundstücke gehörte. Im Bebauungsplan, nach dem die umgebenden Wohnhäuser errichtet wurden, ist für das Grundstück von Frau Winter keine Bebauungsmöglichkeit vorgesehen.

Für den Hausbau gilt also: Bevor Sie anfangen, Ihr Traumhaus schon detailliert zu planen, muss zunächst einmal die Frage geklärt werden, ob eine Bebauung auf dem Grundstück überhaupt zulässig ist. Ansonsten – und auch nur dann – kann keine Baugenehmigung erteilt werden. Dazu besagt die Landesbauordnung Baden-Württemberg (§ 58, Abs. 1):

„Die Baugenehmigung ist zu erteilen, wenn dem genehmigungspflichtigen Vorhaben keine von der Baurechtsbehörde zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen.“

Das bedeutet aber auch, dass die Erteilung einer Baugenehmigung kein willkürlicher Akt ist. Ist ein Bauvorhaben konform mit öffentlich-rechtlichen Vorschriften, besteht Rechtsanspruch auf die Baugenehmigung!

Öffentlich-rechtliche Vorschriften basieren auf drei gesetzlichen Grundlagen:

• dem Bauordnungsrecht,
• dem Bauplanungsrecht sowie
• baurechtlichen Nebengesetzen.

Für das Bauordnungsrecht sind die Bundesländer zuständig, die jeweils eigene Landesbauordnungen haben. Diese basieren auf einer gemeinsamen Musterbauordnung (MBO), weshalb viele Sachverhalte übereinstimmend geregelt sind. In Details unterscheiden sich die Landesbauordnungen jedoch zum Teil – auch in der Benennung: So werden die Paragraphen in der bayerischen Landesbauordnung beispielsweise Artikel genannt.

Die Landesbauordnungen enthalten zum einen Vorgaben zum Genehmigungsverfahren; dort ist klar geregelt, an welche Stelle Sie sich wenden können, wenn Sie Fragen zu einer Baugenehmigung haben. Zum anderen stehen dort Vorschriften zur Umsetzung des Bauvorhabens, zum Beispiel hinsichtlich der Gebäudegröße, der Zufahrt und der Grenzabstände.

Im Gegensatz zu früher sind die Genehmigungsverfahren mittlerweile oft weniger aufwendig. Durch eine größere Verantwortlichkeit der Architekten konnten die Genehmigungsverfahren der Behörden vereinfacht und beschleunigt werden. 

Das Bauplanungsrecht hingegen ist Sache des Bundes. Es bestimmt, welche Art der Bodennutzung zulässig ist – kurz: ob ein Grundstück überhaupt bebaut werden darf. Daher sollte der Blick ins Bauplanungsrecht für jede Bauherrin und jeden Bauherrn ganz am Anfang der Überlegungen zu einem Bauvorhaben stehen; sonst hat man im ungünstigsten Fall dasselbe Problem wie Frau Winter in unserem Beispiel.

Gesetzliche Grundlagen für das Bauplanungsrecht sind das Baugesetzbuch (BauGB), die Baunutzungsverordnung (BauNVO), die Planzeichenverordnung sowie die Bebauungspläne der Gemeinden.

Die dritte Säule öffentlich-rechtlicher Vorschriften besteht aus sogenannten baurechtlichen Nebengesetzen. Damit sind einzelne Regelungen anderer Gesetze gemeint, die das Baurecht betreffen, beispielsweise das Bundesnaturschutzgesetz, das Wasserhaushaltsgesetz oder das Denkmalschutzgesetz. Je nach Nutzungsart müssen weitere gesetzliche Bestimmungen (wie etwa die Arbeitsstättenverordnung und das Gaststättenrecht) beachtet werden, um eine Baugenehmigung zu erhalten.

Zu Beginn jedes Planungsvorhabens steht die Frage, ob es denn überhaupt planungsrechtlich zulässig ist. Die Antwort darauf bietet das BauGB mit vier Normen für folgende Fälle:

• Zulässigkeit von Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans (§ 30 BauGB), wobei zwischen einem qualifizierten (Abs.1), einem vorhabenbezogenen (Abs. 2) und einem einfachen Bebauungsplan unterschieden wird (Abs. 3)
• Zulässigkeit von Vorhaben während der Planaufstellung (§ 33 BauGB)
• Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile (§ 34 BauGB)
• Bauen im Außenbereich (§ 35 BauGB)

Die Grafik zeigt beispielhaft, wie die verschiedenen Geltungsbereiche angeordnet sein können:

In unserer Serie beleuchten wir die vielfältigen Aspekte der planungsrechtlichen Zulässigkeit. Sie erfahren,

• welche Bebauungsmöglichkeiten ein qualifizierter Bebauungsplan vorsieht,
• wie sich der qualifizierte und der einfache Bebauungsplan voneinander unterscheiden,
• wie die Aufstellung eines Bebauungsplans funktioniert,
• welche Besonderheiten für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan gelten,
• welche Ausnahmen und Befreiungen vom Bebauungsplan möglich sind,
• inwiefern Vorhaben innerhalb bebauter Ortsteile zulässig sind,
• welche Rolle dabei städtebauliche Satzungen spielen und
• welche Möglichkeiten der Bebauung es bei Vorhaben im Außenbereich gibt.
• was die Sicherung der Erschließung für Ihr Bauvorhaben bedeutet.