Was ist besser Eigenkapital oder Fremdkapital? Und welches Verhältnis ist optimal?

Alle denkbaren Projekte können grundsätzlich aus Eigenkapital und Fremdkapital finanziert werden, das gilt selbstverständlich auch für Immobilieninvestitionen. Meist ist es am Ende ein Mix aus beidem, wobei der Anteil des Eigenkapitals häufig deutlich unter dem des Fremdkapitals liegt. Betriebswirtschaftler sind sich uneins, ob das Verhältnis von Eigen- zu Fremdkapital, also die Finanzierungsstruktur, Einfluss auf den Wert des Projekts hat. Inwiefern die Finanzierungsstruktur Einfluss hat, ist ein weitreichendes Feld und ob es überhaupt ein optimales Verhältnis von Eigen- zu Fremdkapital gibt, sei dahingestellt.

Fremdkapital

In aller Regel wird Fremdkapital dem Kreditnehmer beispielsweise durch eine Bank nach Schließung eines entsprechenden Kreditvertrages zur Verfügung gestellt. Zu welchem Zeitpunkt der Kreditnehmer über das Geld verfügen kann, ist genau bestimmt. Ein „Zwischenparken“ wie während der Ansparphase von Eigenkapital ist hier nicht zu berücksichtigen.

Eigenkapital

Bevor Eigenkapital eingebracht werden kann, muss es in aller Regel angespart werden, außer beispielsweise bei einer Erbschaft. Wird das Eigenkapital klassisch angespart, gibt es zwei Dinge zu beachten:

1. Während dieser Phase des Ansparens wird üblicherweise der Konsum eingeschränkt.
2. Das regelmäßig angesparte Geld wird „zwischengeparkt“, gerade in einer Niedrigzinsphase, meist zu schlechten Konditionen, was eine schlechte Gesamtrendite des Projekts bedeutet.

Um den Unterschied zwischen Kredit und Ansparen noch einmal zu verdeutlichen:



Rechenbeispiel: Ein Einfamilienhaus kostet 400.000 Euro. Um diese Summe anzusparen, benötigt eine Familie, die 1.000 Euro monatlich aufbringen kann, etwa dreißig Jahre.



Eine andere Familie würde das Haus mit 300.000 Euro fremdfinanzieren und 100.000 Euro Eigenkapital einsetzen. Bei einer monatlichen Rate von 1.875 Euro (anfängliche Tilgung 5 %, Zinssatz 2,5 % p.a.) wäre der Kredit nach ca. 16 Jahren getilgt.

    

In diesem Beispiel kann die zweite Familie eine höhere Rate finanzieren, da sie das Haus bereits bewohnt, das sie finanziert, während die erste Familie noch zur Miete wohnt und damit eine monatliche Mietbelastung hat.

Grundsätzlich lässt sich, genauso wenig wie bei einer Baufinanzierung, eine fundierte Aussage darüber treffen, wie das ideale Verhältnis zwischen Eigen- und Fremdkapital aussieht. Jeder Fall ist individuell. Eine beispielhafte Kapitalstruktur lässt sich nicht passgenau in die Praxis übertragen.  

Weshalb kommen Experten zu unterschiedlichen Einschätzungen hinsichtlich der Kapitalstruktur?

• Für beide Vertragsparteien (Bank und Kreditnehmer) birgt ein hoher Anteil an Eigenkapital eine hohe Sicherheit. Der Kreditnehmer hat, ungeachtet seiner wirtschaftlichen Situation, die vereinbarten Zinsen sowie die Tilgung zu begleichen, pünktlich und vollständig. Die Gefahr eines Kreditausfalls, ist bei einem höheren Anteil von Eigenkapital eher gering. Die Raten sind eher niedriger und lassen sich auch trotz mancher Sonderausgabe und geringerem Einkommen bezahlen. Für die Bank bedeutet ein höherer Eigenkapitalanteil, vor allem im Falle einer Zwangsversteigerung aufgrund Kreditausfalls, ein mögliches Plus. Liegt die Kredithöhe nahe am Gesamtwert der Immobilie, deckt der in einer Zwangsversteigerung erzielte Verkaufspreis eventuell nicht alle Kosten, die der Bank entstanden sind.
• Die allermeisten Kreditinstitute erwarten das Erbringen eines gewissen Eigenkapitalanteils und lehnen Vollfinanzierungen, die ausschließlich auf Fremdkapital basieren, ab. Die wirtschaftliche Situation und Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers bestimmen, welcher Anteil an Eigenkapital in diesem Zusammenhang als „angemessen“ gilt.
• Gilt ein Kreditnehmer aufgrund seiner Stellung und seines Einkommens (z.B.: Leitender Angestellter im Öffentlichen Dienst) als kreditwürdig, wird die Bank bereit sein, einen größeren Teil des Kredits zu finanzieren als im Falle eines Kunden, der aufgrund seines geringeren Lohnes nur mit Mühe einen Kredit bedienen kann. Ein Kredit, der dem Kreditnehmer wenig Spielraum lässt und sozusagen „auf Kante genäht“ ist.    
• Unter der Kapitaldienstfähigkeit versteht man die Summe, die unter Berücksichtigung des Familiennettoeinkommens und nach Abzug der Lebenshaltungskosten übrig bleibt, um einen Kredit zu bedienen. Für einen Selbstnutzer ist es in jedem Fall sinnvoll, eine höhere Summe an Eigenkapital einzusetzen. Vorausgesetzt natürlich, dass das Vermögen, das eingesetzt werden soll, auch vorhanden ist. Kann die Kapitaldienstfähigkeit nicht zweifelsfrei gewährleistet werden, muss das Bauvorhaben abgespeckt oder vielleicht gänzlich verworfen werden.
• Anders verhält es sich mit der Finanzierung durch einen gewerblichen Investor. Hier ist ein uneingeschränktes Einsetzen von Eigenkapital nicht ratsam. Zinsen können als Finanzierungskosten, als gewinnmindernde Betriebsausgabe, abgesetzt werden und können dadurch die Steuerlast senken. Für Unternehmen kann es demnach, abhängig vom individuellen Steuersatz, durchaus lukrativ sein, Fremdkapital aufzunehmen und dadurch Steuern zu sparen.  
• Die Finanzierungszeiträume lassen sich durch das Einsetzen eines hohen Eigenkapitalanteils erheblich verkürzen. Nicht zu vergessen ist dabei allerdings, dass das für ein solches Projekt eingesetzte Kapital langfristig gebunden ist und Ihnen weder zur Verfügung steht, noch, dass es anderweitig angelegt werden kann.

Eine grundsätzliche Anmerkung zum Eigenkapital: Dies müssen immer flüssige Mittel sein und nicht beispielsweise Beteiligungen an Unternehmen oder langfristig gebundene Geldanlagen.

Beispielrechnung:

Anhand der individuellen Liquiditätsrechnung bleiben 1.200 Euro monatlich übrig, um den Kredit (Tilgung, Zinsen) zu bedienen, lässt sich die maximale Kredithöhe berechnen:



Anfängliche jährliche Tilgung: 3 %, Zinssatz: 2,7 % p.a.

Maximale Kreditsumme = 14.400 Euro (12 x 1.200 Euro) / 0,057 (0,027 + 0,03) = 252.631,57 Euro.

Folgende Aufstellung kann helfen, Ihren ganz individuellen Spielraum für den Kapitaldienst zu bestimmen:

Einkommen

• Gesamteinkommen der Familie (Lohn, selbständige Tätigkeit, Gehalt, Pachten und Mieten, Pensionen und Rente, Unterhaltszahlungen, Kapitalvermögen, etc.)

Kosten/ Abzüge

• Lebenshaltungskosten allgemein (Lebensmittel, Kleidung, alltägliche Kosten). Für Paare im gemeinsamen Haushalt setzt man mind. 850 Euro, für jeden weiteren Erwachsenen 250 Euro und für jedes Kind weitere 200 Euro an. Für Singles werden mind. 500 Euro veranschlagt.
• Unterhaltszahlungen für geschiedene Partner und/ oder Kinder
• Kfz-Kosten (Mindestwerte: 1. Kfz mit 270 Euro, jedes weitere mit 135 Euro. Höhere Beträge für größere Fahrzeuge und für Berufspendler mit ≥ 30 km einfachem Weg ansetzen)
• Regelmäßige freiwillige Aufwendungen (Zuschüsse für Kind im Studium, Zuschuss für die Eltern)
• Sachversicherungen allgemein
• Altersvorsorge und sonstige nicht mit der Finanzierung der Baumaßnahme verbundene Ansparleistungen
• Versicherungsbeiträge neben den klassischen Sachversicherungen
• Kosten für weitere Immobilien
• Betriebskosten für die aktuell zu finanzierende Immobilie (mit mind. 2,50 Euro/ Wohnflächenquadratmeter anzusetzen)
• Kosten für Tilgung und Zinsen anderer Kredite (Bsp.: Auto)

Die durch diese Angaben errechnete Kapitaldienstfähigkeit muss die gesamte Tilgung sowie die Zinsleistungen der angestrebten Finanzierung decken. Werte schönzurechnen, ist nicht zielführend, da Sie der Bank Ihre Einkommenssituation ohnehin offenlegen müssen. Führen Sie alle erdenklichen Ausgaben an, denn nicht berücksichtigte Kosten können Ihren Finanzierungsplan schnell in Schieflage bringen.