Stellschrauben für einen guten Immobilienkredit - das sollten Sie beachten

Zunächst einmal möchten wir Ihnen kurz einen Überblick darüber geben, welche Stellschrauben existieren, mit denen Sie den optimalen Immobilienkredit bzw. die ideale Baufinanzierung finden. Dabei handelt es sich in erster Linie um die folgenden Punkte:

• Passende Kreditart wählen
• Über Förderungen informieren
• Angebote miteinander vergleichen
• Eigenkapital mit einbinden
• Sicherheiten stellen
• Mitantragsteller erhöht Wahrscheinlichkeit der Kreditzusage
• Richtige Zinsbindung wählen
• Passende Tilgung vereinbaren
• Sondertilgungen mit einbeziehen
• Nebenkosten mit berücksichtigen
• Versicherungen abschließen

All diese einzelnen Punkte führen in der Summe dazu, dass Sie einen Immobilienkredit aufnehmen, der nicht nur günstig ist, sondern optimal zu Ihren Zielen und zu Ihrer finanziellen Situation passt. Mit den einzelnen Stellschrauben möchten wir uns im Folgenden ausführlicher beschäftigen.

Im ersten Schritt sollten Sie überlegen, welche Art von Immobilienkredit für Ihre Baufinanzierung optimal ist. Oftmals besteht die Immobilienfinanzierung aus mehreren Krediten, die - voneinander unabhängig - kombiniert werden. Am häufigsten nehmen Kreditsuchende ein Annuitätendarlehen auf, denn dabei handelt es sich um den Klassiker im Bereich der Immobilienfinanzierung. 

Die meisten Banken stellen jedoch noch weitere Immobilienkredite zur Verfügung, sodass Sie in der Regel - je nach Kreditinstitut - zwischen den folgenden Immobiliendarlehen wählen können:

• Annuitätendarlehen
• Tilgungsdarlehen
• Volltilgerdarlehen
• Variabel verzinsliches Immobiliendarlehen
• Cap-Darlehen
• KfW-Darlehen
• Bauspardarlehen

Bis auf das Bauspardarlehen, welches Sie nur dann erhalten, wenn Sie bereits seit geraumer Zeit einen Bausparvertrag bedienen, können Sie alle genannten Immobilienkredite sofort bzw. meistens innerhalb von maximal ein bis zwei Wochen beantragen und sich das entsprechende Geld auf Ihr Konto überweisen lassen. In der aktuellen Niedrigzinsphase ist vor allem das Volltilgerdarlehen sehr beliebt, denn Sie beinhalten eine Planungssicherheit von Anfang bis Ende. Beim Volltigerdarlehen sind Gesamtlaufzeit bis zur vollständigen Tilgung des Kredites und die Zinsbindungsfrist identisch.

Eine weitere Stellschraube an der optimalen Baufinanzierung besteht darin, dass Sie sich über infrage kommende Förderungen informieren. Insbesondere beim Kauf oder Erwerb von Energiesparhäusern können Sie mit einigen Förderungen rechnen, vor allem seitens der KfW-Bank. In erster Linie kommen für Sie vielleicht die folgenden Förderprogramme infrage:

• Wohneigentumsprogramm (124)
• Energieeffizient Sanieren (151/ 152)
• Energieeffizient Bauen (153)
• Altersgerecht umbauen (159)
• KfW-Zuschuss Baukindergeld (424) 

Besonders interessant ist für Familien mit Kindern das Baukindergeld, denn dieses kann im Rahmen der Immobilienfinanzierung als Eigenkapital fungieren. Wenn Sie beispielsweise ein minderjähriges Kind haben, erhalten Sie insgesamt über einen Zeitraum von zehn Jahren hinweg 12.000 Euro an Baukindergeld. Somit haben Sie mehr Eigenkapital zur Verfügung und die Chance ist höher, dass die Bank aufgrund dieser Tatsache den Kreditantrag genehmigt.

Nachdem Sie die passende Darlehensart gewählt und sich über Förderungen informiert haben, sollten Sie im nächsten Schritt die Angebote der Banken in der Sparte Immobilienkredite miteinander vergleichen. Online-Rechner können an dieser Stelle zwar hilfreich sein, sind allerdings nur begrenzt funktional. Dies liegt daran, dass jeder Kreditgeber die Höhe des zu zahlenden Hypothekenzinses an mehreren Faktoren festmacht, die sich so nicht in einen Online-Rechner integrieren lassen. Dazu zählen insbesondere:

• Bonität des Kreditsuchenden
• Eigenkapitalquote
• Sicherheiten bzw. Beleihungswert
• Zinsbindung

Aufgrund dieser Einflussfaktoren ist es bei einer Immobilienfinanzierung sinnvoll und meistens notwendig, dass Sie einige individuelle Angebote einholen. Der Kreditvergleich ist eine wichtige Grundlage, um einen möglichst günstigen Immobilienkredit zu finden. Achten Sie bei einem Vergleich allerdings darauf, dass die Konditionenanfrage nicht bereits als Kreditanfrage an die Schufa weitergeleitet wird, denn dies könnte sich negativ auf Ihren Schufa-Score auswirken.

Eine sehr wichtige Stellschraube für einen guten Immobilienkredit ist heutzutage das Eigenkapital, welches Sie in die Finanzierung einbinden können. Umso höher die Eigenkapitalquote ist, desto mehr profitieren Sie vom Eigenkapital. Sowohl für die Bank als auch für Sie als Kreditnehmer hat das Eigenkapital in der Baufinanzierung mehrere Vorteile, nämlich:

• Kreditzusage wird wahrscheinlicher
• Finanzierung ist insgesamt stabiler
• Bank kann günstigeren Zinssatz anbieten

Der größte Vorteil des Eigenkapitals in der Baufinanzierung ist für Sie als Kreditnehmer, dass die Banken Ihnen mit Eigenkapital einen günstigeren Kreditzins anbieten können, als wenn sie eine sogenannte Vollfinanzierung durchführen mussten. Schon ab einer Eigenkapitalquote von durchschnittlich 15 bis 20 Prozent vergeben Kreditinstitute sehr günstige Immobiliendarlehen, deren Zinssatz - je nach weiteren Einflussfaktoren - oftmals weniger als 0,8 Prozent beträgt. 

Neben den günstigen Zinsangeboten führt Eigenkapital in der Baufinanzierung zu einer höheren Wahrscheinlichkeit, dass Ihr Kreditantrag genehmigt wird. Immer mehr Banken fordern eine Eigenkapitalquote von mindestens 15 bis 20 Prozent. Daher führt fehlendes Eigenkapital zunehmend dazu, dass der Kreditgeber Ihren Kreditantrag ablehnen wird. Wenn Sie also Guthaben besitzen, welches in die Baufinanzierung integriert werden kann, sollten Sie diese Möglichkeit wahrnehmen.

Eine weitere Stellschraube im Bereich der Baufinanzierung sind zusätzliche Sicherheiten. Zu Gunsten der Bank wird stets eine Grundschuld eingetragen, mit welcher der Immobilienkredit vorrangig besichert wird. Allerdings legt die Bank in diesem Fall den Beleihungswert zugrunde, sodass durchschnittlich zwischen 60 bis 80 Prozent der Darlehenssumme durch die Grundschuld gesichert werden. Das bedeutet jedoch, dass es in der Immobilienfinanzierung oft einen Blankoanteil von 20 bis 40 Prozent geben kann.

Dieser Anteil ist manchen Kreditgebern bereits zu hoch, sodass der Kreditantrag vielleicht sogar abgelehnt wird oder der Kreditgeber zumindest einen relativ hohen Zinssatz fordert. Wenn Sie hingegen zusätzliche Sicherheiten - neben der Grundschuld - anbieten, ist nicht nur die Wahrscheinlichkeit der positiven Kreditentscheidung höher. Sie reduzieren zudem dadurch den zu zahlenden Kreditzins. Falls Sie über zusätzliche Sicherheiten verfügen, sollten Sie diese unbedingt im Rahmen der Immobilienfinanzierung anbieten. Dabei kann es sich zum Beispiel um die folgenden Sicherheiten handeln:

• Abtretung von Forderungen (insbesondere Kapitallebensversicherung)
• Verpfändung von Sparguthaben
• Verpfändung von Wertpapieren
• Bürgschaft

Ein weiterer Faktor, der sich positiv auf die Kreditentscheidung der Bank auswirken kann, ist der sogenannten Mitantragsteller. Vielleicht haben Sie vor, den geplanten Immobilienkredit alleine aufzunehmen? Eventuell ist dies der Bank allerdings nicht sicher genug oder der Kreditgeber verlangt im Gegenzug einen überproportional hohen Zins. In diesen Fällen kann der Mitantragsteller - wie die zuvor erläuterten Sicherheiten - dazu führen, dass die Bank den Kredit genehmigt und sogar dazu bereit ist, einen geringeren Darlehenszins zu veranschlagen. 

Meistens ist der jeweilige Ehepartner im Rahmen einer Immobilienfinanzierung standardmäßig ein solcher Mitantragsteller. Ideal sind die Voraussetzungen, wenn der jeweilige Mitantragsteller ein eigenes Einkommen erzielt. In diesem Fall könnte die Bank nämlich bei Zahlungsproblemen auf beide Antragsteller und späterere Kreditnehmer zurückgreifen, was ein zusätzlicher Sicherheitsaspekt ist.

Eine wichtige Entscheidung müssen Sie bei jeder Immobilienfinanzierung treffen, nämlich ob Sie eine Zinsbindung oder ein variabel verzinsliches Immobiliendarlehen aufnehmen möchten. In der aktuellen Niedrigzinsphase fällt die Wahl vermutlich nicht schwer. Es ist nicht empfehlenswert, dass Sie sich aktuell für ein variabel verzinsliches Immobiliendarlehen entscheiden. 

Der Zinssatz ist hier zwar etwas geringer als bei Immobilienkrediten mit einer Zinsfestschreibung. Allerdings gehen Sie dafür ein relativ hohes Risiko ein, dass die Hypothekenzinsen zukünftig wieder steigen und somit auch Ihr zu zahlender Kreditzins. Aus dem Grund ist die Zinsbindung aktuell eindeutig die bessere Entscheidung. Sie müssen lediglich überlegen, für welchen Zeitraum Sie sich an den Hypothekenzins binden bzw. sich die günstigen Zinsen sichern möchten. 

Spontan werden Sie vermutlich jetzt sagen: Niedrigen Bauzins so lange wie möglich sichern! Meistens ist das aktuell tatsächlich die richtige Entscheidung. Die meisten Experten raten - wiederum aufgrund der aktuellen Niedrigzinssituation - dazu, eine möglichst lange Zinsbindung von beispielsweise 15 oder 20 Jahren zu wählen. Untermauert wird dies dadurch, dass die Banken nur geringfügig höherer Zinssätze bei längeren Bindungsfrist verlangen. 

Aktuell stellen sich mit die günstigsten Konditionen bei der entsprechenden Zinsbindung beim Hypothekendarlehen wie folgt dar:

• 5 Jahre: 0,55%
• 10 Jahre: 0,61%
• 15 Jahre: 0,75%
• 20 Jahre: 0,95%

Aufgrund dieser relativ geringen Zinsunterschiede zwischen beispielsweise einer Zinsfestschreibung von 5 und 15 Jahren, sollten Sie sich für eine möglichst lange Zinsbindung entscheiden. Sie haben später nur noch ein geringes Zinsänderungsrisiko im Zuge der Anschlussfinanzierung, falls Sie eine relativ lange Zinsbindung wählen.

Ein Detail einer jeden Immobilienfinanzierung, welches vor allem seit der Niedrigzinsphase wesentlich an Bedeutung gewonnen hat, ist die zu vereinbarenden anfängliche Tilgung. Auf den ersten Blick mag es paradox klingen: Insbesondere wegen der niedrigen Zinssätze würde eine zu geringe anfängliche Tilgung die gesamte Dauer des Kredites erheblich verlängern. Entscheiden Sie sich beispielsweise für eine anfängliche Tilgung von lediglich zwei Prozent, würden Sie fast 40 Jahre brauchen, um den Immobilienkredit vollständig zurückzuzahlen.

Daher ist es in der aktuellen Situation wesentlich sinnvoller, sich für eine höhere anfängliche Tilgung zu entscheiden. Diese sollte nach Auffassung der meisten Experten mindestens bei drei Prozent, besser noch bei vier oder fünf Prozent liegen. Vielfach können Sie sich diese höhere Tilgung auch leisten, weil eben die monatliche Belastung durch die niedrigen Hypothekenzinsen recht moderat ausfällt. Mit welcher Darlehensrate Sie bei einem Immobilienkredit in Höhe von 200.000 Euro für die entsprechenden Zins- und Tilgungszahlungen rechnen können, zeigt das folgende Rechenbeispiel:

• Darlehensbetrag: 200.000 €
• Zinssatz: 0,75 %
• Anfängliche Tilgung: 4 %
• Monatliche Rate: 791,66 €

Sie müssten trotz einer bereits beachtlichen anfänglichen Tilgung von vier Prozent im Beispiel demnach nur einen Betrag von knapp 800 Euro pro Monat aufwenden, wenn Sie das aufgenommene Immobiliendarlehen unter den Konditionen zurückzuzahlen.

Eine weitere Stellschraube für einen optimalen Immobilienkredit, an die allerdings viele Kreditsuchende nicht sofort denken, sind spätere Sondertilgungen. Da Sie sich vermutlich für einen Immobilienkredit mit Zinsbindung entscheiden werden, sind zwischenzeitliche und somit außerplanmäßige Tilgungen in der Regel nicht vorgesehen. 

Trotzdem lassen nicht wenige Banken mit sich reden, sodass Sie zum Beispiel vereinbaren können, dass bis zu 10.000 Euro im Jahr an Sondertilgungen zulässig sind. Im Idealfall können diese außerplanmäßige Tilgungen sogar für Sie kostenfrei sein, sodass Sie durch etwas Verhandlungsgeschick Kosten bei der Immobilienfinanzierung einsparen können.

Nicht wenige Kreditnehmer und Immobilieneigentümer rechnen bei der benötigten Darlehenssumme ausschließlich mit den Kauf- oder Baukosten, welche die entsprechende Immobilie verursacht. Leider werden in dem Zusammenhang die Nebenkosten manchmal vergessen, die allerdings ebenfalls finanziert werden müssen. 

Dieser Betrag ist nicht unerheblich, denn durchschnittlich bewegen sich die Kauf- bzw. Baunebenkosten zwischen 10 bis 15 Prozent der Bau- bzw. Kaufkosten. Wenn Sie beispielsweise eine Immobilie zum Kaufpreis von 200.000 Euro erwerben, belaufen sich die Nebenkosten durchschnittlich auf 20.000 bis 30.000 Euro. Sie setzen sich oft aus den folgenden Komponenten zusammen:

• Notar- und Grundbuchkosten
• Grunderwerbsteuer
• Maklercourtage

Diese anfallenden Nebenkosten sollten Sie daher mit in die benötigte Darlehenssumme einrechnen, falls Sie die Kosten nicht durch vorhandenes Eigenkapital abdecken können.

Vor der eigentlichen Baufinanzierung und dem passenden Immobilienkredit sollten Sie überlegen, ob Sie den Kredit sowie Ihre Arbeitskraft nicht sinnvollerweise absichern möchten. Eine häufig angebotene Versicherung ist im Zuge einer Immobilienfinanzierung die sogenannte Restschuldversicherung, auch als Kreditversicherung bezeichnet. In diesem Fall würde der Versicherer die noch offenen Raten bezahlen, falls der Versicherungsfall eintritt. Dieser besteht - je nach Tarif und Versicherer - in der Regel aus den folgenden Gegebenheiten:

• Tod des Versicherungsnehmers
• Berufsunfähigkeit
• Arbeitslosigkeit

Weitere Versicherungen, die vor allem Ihre finanzielle Leistungskraft bzw. Arbeitskraft absichern, sind eine Berufsunfähigkeitsversicherung sowie eine private Unfallversicherung. Als Bauherr sollten Sie zudem eine Bauherrenhaftpflicht-Versicherung sowie eine Feuer-Rohbau-Versicherung abschließen. Als Eigentümer einer fertigen Immobilie ist eine Wohngebäudeversicherung sowie eine Grundbesitzerhaftpflicht-Versicherung dringend zu empfehlen.

Unserem Beitrag konnten Sie entnehmen, dass es im Rahmen einer Immobilienfinanzierung zahlreiche Stellschrauben gibt, die Sie bewegen können, um die optimale Finanzierung zu finden. Manche Details sind offensichtlich, wie zum Beispiel der Angebotsvergleich und das Finden günstiger Immobilienkredite. 

Andere Stellschrauben hingegen sind oft nicht so bekannt oder werden vernachlässigt, wie zum Beispiel das Eigenkapital, zusätzliche Sicherheiten oder auch die ideale anfängliche Tilgung. Da Sie nun bestens zum Thema informiert sind, ist es wahrscheinlich, dass Sie beim Beachten der zuvor genannten Tipps zukünftig eine sehr gute Immobilienfinanzierung nutzen werden.