Baufinanzierung ohne Eigenkapital: Welche Möglichkeiten gibt es?

Gute Nachrichten: Die ersten beiden Fragen können eindeutig mit Ja beantwortet werden. Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist grundsätzlich möglich – auch in Corona-Zeiten. Dabei gibt es die 110 %-Finanzierung und die 115 %-Finanzierung, beides Vollfinanzierungen. Der Wert hängt von der Grunderwerbsteuer des jeweiligen Bundeslandes und von den Maklerkosten ab. Bei einer Vollfinanzierung werden sowohl der Kaufpreis als auch die Kaufnebenkosten von der Bank finanziert. Es gibt verschiedene Möglichkeiten:

Wenn das durchschnittliche monatliche Einkommen des Haushalts die Ausgaben immens übersteigt, kann die Bank sowohl die Finanzierung des Kaufpreises, als auch der Kaufnebenkosten übernehmen.

Dies kann der Fall sein, wenn es sich auf Verkäuferseite beispielsweise um einen Notverkauf handelt oder Sie innerhalb der Familie abkaufen.

Bieten Sie eine weitere, in Ihrem Bestand befindliche und möglichst lastenfreie, Immobilie als Zusatzsicherheit an, erhöht dies die Gesamtsumme der dinglichen Sicherheiten. Damit schwindet der Beleihungsauslauf in der Finanzierung. Dies kann auch zu einer Verbesserung der Zinskondition führen.

In diesem Fall, lässt sich die Bank den erhöhten Beleihungsauslauf mit einer Risikoprämie monatlich bezahlen.

Banken unterscheiden zwischen Eigennutzer und Kapitalanleger. Bei Eigennutzung kann mit erhöhter Wahrscheinlichkeit eine Vollfinanzierung stattfinden. Bei einer Kapitalanlage verlangen die Banken häufig die Bezahlung der Kaufnebenkosten aus eigenem und echtem Eigenkapital. Echtes Eigenkapital bedeutet in diesem Zusammenhang, dass das Eigenkapital nicht aus einer Neuverschuldung stammen darf (weitere Kreditaufnahme über Nachrangdarlehen oder Privatkredit).

Hier kann im Vorfeld beispielsweise eine Umschuldung bestehender Privatdarlehen erfolgen. Dadurch kann zusätzliches Kapital frei geschaffen und das Eigenkapital auf dem Sparbuch geschont werden.

Es gibt Banken, die treten hinter der Hauptfinanzierung (in der Regel der Kaufpreisfinanzierung) in der Abteilung III des Grundbuchs im Rang zurück. Dies bringt für diesen Teil des Darlehens eine geringere Darlehenslaufzeit sowie einen erhöhten Zinssatz mit sich. Dennoch wird auch hier das Eigenkapital auf dem eigenen Sparbuch geschont.

Jedes Bundesland besitzt ein eigenes Institut unter anderem für Förderprogramme im Bereich Wohnen. Die Förderinstitute gestalten Ihre Förderprogramme individuell. Manche bieten Darlehen für den Erwerb/Bau von Eigentum zu geringen Zinsen an, die nachrangig oder gar nicht im Grundbuch eingetragen werden. Zudem finanzieren einige das Baukindergeld der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) vor, sodass beide eben erwähnten Darlehen als Eigenkapitalersatz in der Hauptfinanzierung eingesetzt werden können.

Nicht jede Bank bietet Vollfinanzierungs-Möglichkeiten an. Damit Sie keine aussichtslosen Kreditanfragen stellen, hilft es, sich mit einem erfahrenen freien Vermittler für Baufinanzierungen zusammenzusetzen und die passende Option auszuloten. So kommen Sie effektiv an Ihr Ziel: den Kauf Ihrer Immobilie zu besten Konditionen. 

Die Grafik zeigt die Auswirkungen auf den Sollzinssatz bei einer Finanzierung von < 50 %, < 80 %, < 100 % oder > 100 % des Beleihungswertes, am Beispiel drei verschiedener Banken.

Es wird deutlich, dass der Sollzinssatz bei zunehmendem Beleihungsauslauf des Objektes in der Finanzierung zunimmt. Das führt zugleich zu einem Anstieg der zu zahlenden Zinskosten. Weiterhin ist zu beobachten, dass sich die Graphen der einzelnen Banken sehr ähnlich entwickeln und alle drei Darlehen bei einem Beleihungsauslauf > 100 % im Sollzinssatz viel stärker ansteigen als zuvor (bspw. Risikozuschlag).

Sprechen Sie mit dem Verkäufer der Immobilie über die Kaufnebenkosten. Bitten Sie ihn, die Maklerkosten zu übernehmen und dementsprechend den Kaufpreis zu erhöhen. Dadurch zahlen Sie beim Kauf zwar eine minimal erhöhte Grunderwerbsteuer, aber es können sich Vorteile daraus ergeben, die das ausgleichen: So kann sich der um die Maklerkosten reduzierte, offiziell ausgewiesene Betrag der Kaufnebenkosten positiv auf den Beleihungsauslauf auswirken und damit auch auf den gewährten Sollzinssatz in der gesamten Finanzierung. Dies kann in der Finanzierung zu geringeren Zinskosten während der Sollzinsbindung führen.