Immobilienfinanzierung: der Weg zum Wunschkredit

Der Erwerb einer Immobilie kann schon ganz schön aufregend sein; die Beschaffung des Kredits lässt in der Regel noch größere Nervosität aufkommen. Bei Kreditverhandlungen werden Sie gegenüber der Bank Ihre Einkommens- und Vermögensverhältnisse offen legen müssen und Sie werden weit mehr Unterlagen beibringen müssen als dies für den Verkäufer oder den Notar erforderlich war. Was die meisten Käufer stark belastet ist die neue Situation, für eine so lange Zeit so hoch – meist sechsstellig – verschuldet zu sein und auf Jahrzehnte hinaus die nicht gerade niedrigen Raten des Kredits bedienen zu müssen.

Die meisten Immobilienkäufer stellen sich Fragen wie: „Was geschieht, wenn ich die Raten eines Tages nicht mehr bedienen kann?“



Hier lässt sich ganz grundsätzlich sagen: Mit der Zeit, die ein Kreditvertrag läuft, verlieren sich diese Ängste, der Käufer gewöhnt sich an die neue Situation und die damit einhergehende Belastung. Ganz nebenbei kann sich ein Immobilienkauf auch für Sie lohnen: Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung zum Beispiel vor Ende der Kreditlaufzeit mit Gewinn weiterverkaufen.  

• Die meisten Dokumente, die Sie benötigen, liegen Ihnen größtenteils bereits vor. Die noch fehlenden Papiere können Sie in der Regel problemlos beantragen. Stress können Sie vermeiden, indem Sie rechtzeitig alle Unterlagen durchsehen und noch fehlende Dokumente zügig anfordern, zumal teils Wochen vergehen können, bis die jeweiligen Behörden Ihnen die angeforderten Dokumente zukommen lassen.
• Keine Angst vor Offenlegung privater Daten: Kreditsachbearbeiter einer Bank prüfen Ihre Daten mit der gebotenen Distanz und Verschwiegenheit. Es ist Ihre Aufgabe, sich alles genau anzusehen und kein privates Interesse.
• Die Immobilie, die Sie letztlich kaufen, sollte in jedem Fall wertbeständig sein. Da Ihr Eigenkapital in der Finanzierung steckt, bildet das Objekt bereits zu Beginn einen höheren Gegenwert als die Summe Ihrer Schulden. Sollten Sie dennoch gezwungen sein, zu verkaufen oder wollen Sie gar verkaufen, haben Sie Geld eingenommen.
• Zinsen, die für Ihren Kredit anfallen, sind heutzutage üblicherweise niedriger als die Miete, die Sie für eine vergleichbare Wohnung bezahlen. Die Tilgung, die Sie über die Zinsen hinaus bezahlen, verringern Ihre Schulden; Ihr Netto-Vermögen wächst an. Darüber hinaus verringert sich Ihre Zinslast, was es Ihnen zu einem späteren Zeitpunkt ermöglicht, eine schnellere Entschuldung zu erreichen.

Kreditbedarf: 

Die Höhe des benötigten Kreditbedarfs ermitteln zu können, bedarf einiger Kriterien. Die wichtigste Größe bildet hier der endgültige Kaufpreis der Immobilie. Der finale Finanzbedarf lässt sich erst dann ermitteln, wenn mit Sicherheit feststeht, auf welche Summe sich der Kaufpreis der Immobilie beläuft. Wie bereits erwähnt, müssen auch die Kaufnebenkosten, die sich auf einige Tausend Euro belaufen können, beim Kreditbedarf berücksichtigt werden. Beispiele dieser Kaufnebenkosten sind:  

• Notar- und Maklergebühren
• Grunderwerbsteuer
• Kosten für erforderliche Sanierungs- und / oder Modernisierungsmaßnahmen

Von diesem final ermittelten Finanzbedarf, ziehen Sie Ihr Eigenkapital ab. Die nun übrig bleibende Summe bildet Ihren Kreditrahmen, den Sie bei einem Kreditinstitut aufnehmen müssen.

Maximale Kreditrate: 

Erforderlich ist ein ganz genauer Blick auf Ihr „endgültiges“ monatliches Budget, die Betriebskosten und die laufenden Kosten der neuen Immobilie. Zuschüsse wie das Kindergeld sind Ihnen bereits bekannt. Andere Zuschüsse oder Fördermöglichkeiten können sie mit Nachfragen und durch Recherchen gut selbst ermitteln.

Unser Expertentipp: Legen Sie all Ihre Analysen und Rechnungen beim Kreditantrag in der Bank vor. So können Sie zeigen, dass Sie sich gewissenhaft und intensiv mit Ihrer finanziellen Lage auseinandergesetzt haben.

Sie müssen das für sich passende Finanzierungsmodell finden, Ihrer Finanzkraft und Ihren Zukunftsperspektiven entsprechend.

Um einen Kredit ideal auf Sie zuzuschneiden, können Sie an einigen Stellen für Spielraum sorgen: Zinssatz, Laufzeit, Kredit- und Ratenhöhe, Tilgungen und andere. Fast jeder private Immobilienkäufer finanziert über einen Annuitätenkredit – auch wenn dieser Begriff kaum noch Verwendung findet.

Beim Annuitätenkredit handelt es sich um ein Darlehen, bei dem die Monats-Raten für einen festgeschriebenen Zeitraum stets gleich hoch sind. Die Rate setzt sich jeweils aus Zins und Tilgung zusammen. Der Zins ist eine feste Größe, er ist der unveränderliche Prozentsatz der aktuellen Kreditschuld.



Rechenbeispiel:

Nimmt man eine Kreditsumme von 100.000 Euro und 2,4 Prozent Zins (0,2 Prozent / Monat) bezahlen Sie im ersten Monat 200 Euro Zinsen. Haben Sie eine Monatsrate von 500 Euro vereinbart, fließen die restlichen 300 Euro in die Tilgung ein. Damit sinkt die Restschuld auf 199.700 Euro.



Bereits im zweiten Monat verringern sich die Zinsen geringfügig auf 199,40 Euro (199.800 Euro x 0,2 Prozent). Die Rate bleibt konstant, sodass Sie nun 300,60 Euro tilgen. Mit jedem Euro Tilgung Ihrer Schulden mindern Sie auch die Zinszahlungen, die in den folgenden Monaten anfallen. Andererseits beschleunigt sich der Abbau Ihrer Schulden, da die Tilgung steigt. Nach Ablauf eines Jahres setzt sich die Monatsrate aus 195,17 Euro Zinsen und 304,83 Euro Tilgung zusammen. Nach zehn Jahren belaufen sich die Zinsen auf nunmehr 119,48 Euro und die Tilgung liegt bei 380,52 Euro.



Neigt sich die Kreditlaufzeit dem Ende, sind sie nahezu schuldenfrei: Ihre letzten Raten sind beinahe ausschließlich Tilgungsraten.

1. Kredithöhe

Ermitteln Sie Ihren tatsächlichen Finanzbedarf. Zu Kaufpreis und Nebenkosten entfallen meist noch Kosten für Renovierung, Modernisierung oder Sanierung. Eventuell bezahlen Sie zusätzlich zu den Kreditraten auch noch Miete für Ihre aktuelle Wohnung. Weitere Punkte sind die Anschaffungskosten für neues Mobiliar und Einbauten sowie die Umzugskosten beim Einzug in Ihre neue Immobilie.



Ihr finaler Kreditbetrag und Ihr Eigenkapital müssen nicht nur den Kaufpreis Ihrer Immobilie sondern die darüber hinaus zum Kauf anfallenden Kosten decken können. Beläuft sich Ihr Kreditbedarf auf mehr als 80 Prozent des Kaufpreises oder sind die monatlichen Raten zu hoch für Sie, gilt es, Einsparpotenzial zu ermitteln oder aber Ihr Eigenkapital zu erhöhen. Sich privat, beispielsweise innerhalb der Familie, Geld zu leihen, kann Ihre Eigenkapitalquote verbessern. Viele der Kosten lassen sich auch senken oder beeinflussen. Möglicherweise ziehen Sie erst einmal mit Ihrem vorhandenen Mobiliar ein oder warten mit dem Bau einer Dachgaube. Verfügen Sie andererseits über sehr viel Eigenkapital, können Sie eventuell eine geringere Summe aufnehmen und darüber eine Reduzierung Ihrer Zins- und Tilgungslast erreichen. Eine weitere Möglichkeit ist, nicht Ihr komplettes Eigenkapital einzusetzen, dafür Ihr Kreditpotenzial voll auszuschöpfen.  

2. Kreditzins

Der größte Kostenfaktor einer Immobilie ist der Zins. Es gibt sogar Finanzierungen, bei denen der Kreditbetrag im Lauf der Kreditlaufzeit sogar den unmittelbaren Kaufpreis übersteigt. Der Unterschied eines halben Prozentpunktes kann über die Jahre schnell mehrere tausend Euro bedeuten. Es gibt einige Punkte, am Zins zu drehen:  

• Wahl der optimalen Finanzierungsform
• Ihre eigene Kreditwürdigkeit. Einige Faktoren lassen sich durchaus beeinflussen: Zusätzliche Sicherheiten (Bsp.: Lebensversicherung, Wertpapiere), mehr Eigenkapital oder auch Bürgschaften von liquiden Familienmitgliedern
• Der Kreditanteil am Immobilienwert. Beträgt dieser nur 50 Prozent, ist Ihre Zinslast deutlich geringer als bei einer 70-Prozent-Bankfinanzierung. 
• Die Dauer der Zinsbindung. Lassen Sie den Zinssatz für vier oder acht Jahre festschreiben, bezahlen sie deutlich geringere Zinsen als bei einer Bindung über 15 oder gar 20 Jahre. Die kurze Zinsbindung ist allerdings riskant: Hat sich der Marktzins nach Ablauf ihrer Bindung deutlich erhöht, wird Ihre Monatsrate für eine Anschlussfinanzierung empfindlich ansteigen.       

3. Tilgung

Mit dem Abschluss eines Kreditvertrags legen Sie, gemeinsam mit Ihrer Bank, fest, wie hoch die Tilgung über Ihre monatlichen Raten sein wird. Ein bis zwei Prozent des Darlehens werden meist als Minimum für die Tilgung angesetzt, wobei einige Kreditinstitute die Mindesttilgung inzwischen angehoben haben. Liegt Ihre Tilgung über diesem Minimum, erfolgt Ihre Entschuldung in kürzerer Zeit. Dadurch wird das Ausfallrisiko gesenkt, bei dem Sie die gestiegenen Zinsen und Raten nicht mehr bezahlen könnten. Mit bereits gesenkten Schulden haben Sie bei der Verhandlung um eine Anschlussfinanzierung bei derselben Bank die bessere Ausgangsposition. Rechnet man dies für viele Jahre durch, können Zinszahlungen in fünf- bis sechsstelliger Höhe eingespart werden.



Durch diese Maßnahmen erhöhen Sie Ihre Tilgung: 

• Sie vereinbaren mit Ihrer Bank für das erste Jahr eine Regeltilgung über 1,0 Prozent.
• Sie vereinbaren eine Veränderbarkeit Ihrer monatlichen Rate Monatsrate in einem bestimmten Rahmen. Das könnte bedeuten, dass Sie in guten Jahren eine höhere Rate und in schlechten Zeiten eine geringere Rate bezahlen. Diese Variabilität ist bei vielen Banken üblicherweise entsprechend im Vertrag festgehalten. Häufig besteht innerhalb der Zinsbindung die Möglichkeit, die Ratenhöhe ein- bis zweimal zu verändern. 
• Sie lassen sich die Option auf Sondertilgungen einräumen. Auch dies wird von den meisten Banken standardmäßig angeboten. Eine Sondertilgung kann bis zu fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme betragen. Eine solche Tilgung können Sie immer dann vornehmen, wenn Sie Geld übrig haben. Eine Verpflichtung zu einer Sondertilgung besteht nicht. 
• Läuft die Zinsbindung nach üblicherweise fünf bis zwanzig Jahren aus, haben Sie zum Tag des Zinswechsels die Möglichkeit, einen beliebig großen Teil des Kredits zu tilgen. 
• Nehmen Sie ein Bauspardarlehen auf, sind im Anschluss Sondertilgungen nach Belieben möglich.
• Mit dem Auslaufen der Zinsbindung vereinbaren Sie mit Ihrer oder einer anderen Bank neue Tilgungskonditionen, z.B. die hier vorgestellten Wechsel- oder Sondertilgungsoptionen oder schlicht eine höhere monatliche Tilgung.

4. Darlehen splitten

Sie können anstatt eines einzigen Darlehens auch zwei oder drei Darlehen bei einer Bank aufnehmen, um Ihren Kreditbedarf abzudecken. Hier lässt sich bei der Zinsbindung variieren: Bei einem Teil des Kredits ist der Zins für sehr lange festgeschrieben und Sie tilgen langsam. Der andere Teil ist beweglich: Hier ist der Zins niedriger und ist dagegen lediglich fünf oder zehn Jahre festgeschrieben. Auf dieser Basis entscheiden Sie, wie viel Sie auf einmal tilgen. 

Einen Nachteil gibt es hier allerdings: Als Kreditnehmer haben Sie nach Auslaufen der Zinsbindung eines Teildarlehens, meist keine Möglichkeit, zu einer anderen Bank zu wechseln. Ihre „alte“ Bank wird den ersten Rang im Grundbuch nicht freigeben, solange Ihr anderes Teildarlehen noch läuft.

5. Unterschiedliche Geldgeber

Eine weitere Anpassungsmöglichkeit besteht darin, neben einem gängigen Bankkredit Mittel über die KfW oder eine Bausparkasse aufzunehmen. Die Finanzierungs-Konditionen unterscheiden sich bei jedem Geldgeber. Diese Konditionen schaffen einen Mix aus Tilgungshöhen und Tilgungsoptionen, Zinsen und Zinsbindungs-Laufzeiten. Zur Veranschaulichung: Sie nehmen einen Kredit mit zehnjähriger Zinsbindung und einer Option auf Sondertilgung auf. Daneben nehmen Sie ein günstiges KfW-Darlehen in Anspruch, das Sie in den ersten Jahren überhaupt nicht tilgen müssen, sowie einen Bausparvertrag, den Sie besonders rasch tilgen können.

6. Nebenbedingungen

Gebühren wie Teilauszahlungszuschlag, Wertermittlungskosten, Bereitstellungszins, etc. können schnell vierstellige Beträge ausmachen. Je besser Sie den Markt kennen und auch mit Preisen anderer Anbieter aufwarten können, umso besser sind Ihre Aussichten, diese Gebühren zu verhandeln. 

Kreditvergleich: Günstige Zinsen möglichst bis zum Ende der Laufzeit

Vor allem in Ballungszentren sind Immobilien deutlich teurer geworden. Dennoch kann sich ein Immobilienkauf trotz schlechterer Rahmenbedingungen rechnen, da sich die Zinsen nach wie vor auf einem historischen Tief befinden. 2018 boten einige Banken sogar Kredite mit einer Zinsbindung über zwei Jahrzehnte zu jährlich 2 Prozent Zinsen an. Auf dieser Basis lassen sich Kosten langfristig kalkulieren. 

Spontantilgungen: Diese lohnen sich in den meisten Fällen nicht!

Ein unübliches Vorgehen ist es, der Bank zu einem nicht vereinbarten Zeitpunkt Geld zur Entschuldung zu überweisen. Da Banken mit der Laufzeit Ihres Kredits und den damit anfallenden Zinsen kalkuliert, wird bei einer nicht vereinbarten Sondertilgung eine „Vorfälligkeitsentschädigung“ aufgrund der entgangenen (Zins-) Einnahmen fällig. Von einer solchen Spontantilgung profitieren Sie als Kreditnehmer fast nie. Bei Immobilienverkäufen kommen solche Tilgungen außerhalb des vertraglich Vereinbarten eher vor.

Wer ein Darlehen für einen Immobilienkauf benötigt, muss die Banken nicht zwingend selbst kontaktieren. Spezialisierte Kreditmakler vergleichen Angebote verschiedener Kreditinstitute und bieten oft günstige Konditionen an.



Ein Makler für Immobilienkredite arbeitet nicht wie ein Haus- und Grundstücksmakler. Sie sind in der Regel nicht an einen Anbieter gebunden, sondern profitieren gerade von deren Konkurrenz. Die Makler werden nicht vom Kreditnehmer sondern von der Bank bezahlt. Das Einsetzen eines Kreditvermittlers verteuert nicht den Kredit für den Kunden. Oft bietet der Vermittler sogar günstigere Konditionen an als eine Bank direkt.



Einige Vermittler bieten persönliche Beratungen an; die meisten arbeiten jedoch über das Internet und am Telefon. Dieses Angebot ist für die Vermittlung und Abwicklung von Standardfinanzierungen konzipiert. Kompliziertere Fälle passen meist nicht in dieses Raster. Es kommt jedoch vor, dass ein solcher Vermittler gerade für Sie ein optimales Kreditinstitut findet. Geben Sie Ihrem Vermittler ein möglichst exaktes Profil zu ihren finanziellen Möglichkeiten und zu Ihren Kreditprioritäten (z.B. Sicherheit, rasche Tilgung oder hohe Flexibilität). Professionelle Vermittler unterbreiten Ihnen mehrere Angebot mit unterschiedlichen Stärken und Schwächen. Legen Sie das Angebot eines Kreditvermittlers im Gespräch mit Ihrer Hausbank auf den Tisch. Oftmals kommt dadurch Bewegung in die Verhandlungen.

Ein Bausparvertrag ist zwar der Klassiker einer Immobilienfinanzierung, meist sind die Darlehenszinsen und die monatlichen Raten jedoch weit höher als bei einem gewöhnlichen Bankkredit. Möglicherweise haben Sie seit Jahren oder seit Kurzem einen Bausparvertrag oder Sie planen den Abschluss eines solchen Vertrages. Für jede dieser unterschiedlichen Situationen eignet sich eine andere Herangehensweise.

Fall 1: Ihr Vertrag ist zuteilungsreif

Ihre Kasse bietet Ihnen, nachdem Sie seit Jahren Bausparer sind, zum jetzigen oder einem späteren Zeitpunkt ein Bauspardarlehen an. Auf der Suche nach einer Finanzierung, spricht manches für das Einbauen eines Bauspardarlehens, anderes dagegen. „Einbauen“ heißt: Sie nehmen das Bauspardarlehen zusätzlich zum Bankkredit auf.



Mögliche Vorteile dieser Vorgehensweise:

• Ihr Kreditbedarf bei der Bank verringert sich, ihre Konditionen verbessern sich.
• Eine Tilgung in beliebiger Höhe (über die Mindestrate hinaus) ist zu einem beliebigen Zeitpunkt möglich.                

Mögliche Nachteile dieser Vorgehensweise:

• Haben Sie den Bausparvertrag bereits vor Jahren abgeschlossen, ist der Zins fast immer höher als der heute gängiger Bankdarlehen.
• Bei einem Bauspardarlehen ist die Tilgungsrate meist sehr hoch.
• Ist Ihr angespartes Bausparguthaben unwesentlich niedriger als die Summe des Bausparvertrages, würden Sie nur ein kleines Darlehen erhalten. Der Aufwand dafür steht in keinem Verhältnis.

Verfügen Sie über relativ wenig Eigenkapital und ist ihr Vertrag zuteilungsreif, lohnt der Abschluss eines Bauspardarlehens vor allem dann, wenn Sie für die kommenden Jahre einigen Spielraum für hohe Raten und Tilgungen sehen. Haben Sie dagegen auch ohne Bauspardarlehen ausreichend Eigenkapital (Ihr Bausparguthaben mitgerechnet), kündigen Sie den Vertrag und setzen besser das ausgezahlte Guthaben als Eigenkapital ein. Dies macht vor allem dann Sinn, wenn Ihr monatliches Budget eher knapp bemessen ist und dieses durch die hohen Mindestraten des Bauspardarlehens noch mehr eingeengt würde.

Fall 2: Ihr Vertrag besteht bereits seit einigen Jahren, ist jedoch noch nicht zuteilungsreif

In einem solchen Fall wird Ihnen Ihre Bausparkasse in aller Regel eine „Zwischenfinanzierung“ anbieten: Sie gewährt Ihnen umgehend ein standardisiertes Bankdarlehen. Zeitgleich erwarten Sie die Zuteilung Ihres Bausparvertrages und zahlen üblicherweise weitere Sparraten in diesen ein. Wenn die nachfolgenden Konstellationen zutreffen, sollten Sie das Angebot annehmen:

• Die Bausparkasse nennt Ihnen für das komplette Finanzierungspaket aus Zwischenkredit und Bauspardarlehen einen Effektivzins, der meist niedriger ist als der eines sonst in Frage kommenden Bankkredits.
• Sie können die meist hohen Raten für die Zinsen des Zwischenkredits gut schultern und parallel sparen Sie den Bausparvertrag weiter an. 
• Die Bausparkasse rechnet für Sie aus, zu welchem Zeitpunkt Sie bei konstant hohen Raten schuldenfrei sind. Dieser Zeitraum ist bei einer alternativen Bankfinanzierung in etwa derselbe.
• Gemäß Bausparvertrag erhalten Sie keinen Zinsbonus, wenn Sie sich das Guthaben auszahlen lassen und auf das Darlehen verzichten. Trifft auch nur einer dieser vier Bedingungen nicht für Sie zu, ist es ratsam, auf diese Bauspar-Zwischenfinanzierung zu verzichten. In so einem Fall ist es sinnvoller, den Bausparvertrag zu kündigen und den ausbezahlten Betrag als Eigenkapital einzusetzen.

Fall 3: Sie verfügen über keinen Bausparvertrag

In diesem Fall bieten Bausparkassen üblicherweise Finanzierungsmodelle wie die „Sofort-Finanzierung“ oder das „Kombi-Darlehen“ an: Hier schließen Sie einen Bausparvertrag ab und beginnen diesen anzusparen. Zeitgleich schließen Sie bei der Partnerbank der Bausparkasse oder bei dieser selbst einen Immobilien-Kreditvertrag ab und zahlen dafür Zinsen. Jahre später wird der Kredit durch den „zugeteilten“ Bausparvertrag abgelöst.

Fragen Sie bei diesen Angeboten stets nach dem Effektivzins und auch nach dem Zeitpunkt, zu dem Sie durch Begleichung der angedachten Raten schuldenfrei sein werden. Idealerweise lassen Sie sich von Kreditvermittlern und Banken Angebote über dieselbe Darlehenshöhe mit vergleichbaren Monatsraten erstellen. Schließen Sie einen Vertrag mit dem Kreditgeber, der Ihnen die besten Vertragskonditionen einräumt, bei dem Sie den geringsten Effektivzins zahlen und frühestmöglich schuldenfrei sind.  

Einige Bausparverträge sehen vor, dass Sie bei Verzicht auf das Bauspar-Darlehen und Kündigung des Vertrages einen Zinsbonus erhalten. Sollte dieser Bonus z.B. im fünfstelligen Bereich liegen, wird sich der Verzicht auf alle Fälle auszahlen. Fällt der Bonus jedoch geringer aus, sollten Sie dabei Folgendes bedenken: Durch die höchst unterschiedlichen Tarifkonstellationen der Bausparverträge, ist es schwierig, konkrete Empfehlungen auszusprechen. Alternativ zur Bonuszahlung bestehen diese 3 Varianten: 

1. Sie benötigen aufgrund knappen Eigenkapitals zusätzlich zum Bankkredit ein Bauspardarlehen. Hier macht es Sinn, dieses Darlehen aufzunehmen und auf den Bonus zu verzichten. Es ist jedoch, zumal bei einer geringen Eigenkapitalquote, fraglich, ob Sie ein solches Darlehen in voller Höhe oder als nachrangiges Darlehen überhaupt erhalten. 
2. Ihr monatliches Budget und Ihr Eigenkapital sind relativ knapp bemessen, Sie benötigen aber kein Bauspardarlehen für die Finanzierung. Unter dieser Voraussetzung sollten Sie den Bausparvertrag kündigen und den Bonus mitnehmen.
3. Sie verfügen über genügend Eigenkapital und müssen Ihr Bausparguthaben gar nicht einsetzen. In diesem Fall erhalten Sie den Bonus noch für mehrere Jahre. Ob Sie die Voraussetzungen erfüllen, können Sie in den Allgemeinen Bausparbedingungen (ABB) Ihres Vertrages nachlesen. Partizipieren Sie von diesen Bedingungen, sollten Sie das Guthaben ruhen lassen oder weiter ansparen und den Bausparvertrag noch nicht kündigen. Auf diesem Weg steigt zwar Ihr Kreditbedarf, dieser kostet Sie hingegen weniger Zinsen als Sie seitens der Bausparkasse einschließlich des Bonus erhalten.

Für die Finanzierung einer Immobilie besteht seit einigen Jahren die Möglichkeit, auch Altersvorsorge-Verträge mit „Riester-Förderung“ einzusetzen. Jeder Käufer einer Immobilie kann demnach prüfen, ob Ihm der Neuabschluss eines „Wohn-Riester“-Vertrags Vorteile bringt.



Verfügen Sie bereits über einen Riester-Vertrag für die Altersvorsorge, steht es Ihnen frei, das Kapital für die Finanzierung der Immobilie einzusetzen und Sie müssten die Förderung nicht zurückbezahlen. Allerdings gilt dies nur unter der Voraussetzung, dass Sie nicht selbst in Ihre Immobilie einziehen. Alternativ können Sie den Vertrag als Eigenkapital einsetzen und damit ein gefördertes Darlehen aufnehmen, dessen Tilgung (wie es für einen Riester-Sparvertrag vorgesehen ist) staatlich gefördert wird.



Achtung: Die Annahme des Geldes aus dem Riestervertrag müssen Sie beantragen, und zwar bei der Zulagenstelle (ZfA). Bis Sie über das Geld tatsächlich verfügen und es schlussendlich für die Finanzierung einsetzen können, kann richtig viel Zeit ins Land gehen. Aus diesem Grund kontaktieren Sie das Institut, bei dem Sie den Riestervertrag abgeschlossen hatten, bestenfalls bereits am Anfang Ihrer Immobiliensuche und stellen zeitgleich den Antrag bei der ZfA.



Informieren Sie sich, wie lange Sie voraussichtlich nach Antragstellung auf Auszahlung des Geldes warten müssen. Erwerben Sie die Immobilie zu früh, entsteht Ihnen womöglich eine Eigenkapital-Lücke. Es kann sich für Sie lohnen, einen neuen „Wohn-Riester“-Vertrag bei einer Bausparkasse zum Zweck der Baufinanzierung abzuschließen, mit dem Sie zeitnah ein Darlehen erhalten. Die höchste Direktförderung erhalten Eltern mit mehreren Kindern, Steuernachlässe werden Gutverdienern gewährt. Erfragen Sie den Effektivzins Ihres Gesamtfinanzierungs-Pakets bei Ihrer Bausparkasse. Der effektive Zinssatz sollte keinesfalls über dem eines ungeförderten Bankdarlehens liegen. Bezahlen Sie höhere Kreditzinsen, verlieren Sie den Vorteil, der Ihnen durch die Förderung entsteht - in Gänze oder auch nur teilweise. 

Es gibt Gründe für die Förderwürdigkeit von Immobilieneigentum: Es schafft Unabhängigkeit und Vermögen und es schafft eine Absicherungsmöglichkeit für das Alter. Staatliche Unterstützung ist meist zersplittert und wenig aufeinander abgestimmt. In den meisten Bundesländern gibt es für Familien und Bedürftige beim Haus- und Wohnungskauf Unterstützung mit zinsgünstigen Darlehen oder Zuschüssen. Häufig ändern sich diese Förderprogramme und variieren stark. Hilfreiche Informationen liefert hier die Internetseite www.baufoerderer.de des Bundesverbandes der Verbraucherzentralen (vzbv).



Darlehen und / oder Zuschüsse werden auch von Städten und Gemeinden angeboten, teils sogar darüber hinaus günstige Grundstücke zum Kauf oder mit Erbbaurecht. In Ihrem Einzugsbereich erhalten Sie unter www.aktion-pro-eigenheim.de/haus/foerderung/kommunen/ wichtige Eckdaten.

Zur Sicherheit checken Sie die Verlässlichkeit der Angaben am besten auf den Seiten der Bundesländer und deren Förderbanken.

Der Erwerb von Wohneigentum wird von der staatlichen Förderbank, der KfW individuell oder per Genossenschaftsanteil unterstützt, genau wie dies bei Energiespar-Maßnahmen und Investitionen in Barrierefreiheit und Einbruchschutz erfolgt. Zu diesem Zweck gewährt sie Zuschüsse oder Kredite, in bestimmten Fällen sogar beides. Bedingungen und aktuelle Förderprogramme können Sie auf www.kfw.de. KfW-Förderung einsehen und diese über Ihre Hausbank beantragen. Bei Banken genießt die KfW-Finanzierung keinen besonders guten Ruf, da sie den Umsatz der jeweiligen Bank schmälert und sie darüber hinaus auch noch Aufwand bedeutet und Risiken schafft. Streben Sie eine Förderung durch die KfW an, informieren Sie sich vor dem Termin mit Ihrer Bank und bleiben Sie hartnäckig, sollte Ihnen Ihr Bankberater abraten oder Ihnen die Förderung gar ausreden wollen.



Hinweis: Die Wohn-Riester-Steuer

Beim „Wohn-Riester“ werden Sie über den Zeitraum der Finanzierung hin staatlich gefördert. Im Rentenalter müssen Sie diese Förderung jedoch nach einem höchst komplizierten Rechenschlüssel mit einem nach heutigem Stand unbekannten Steuersatz versteuern. Dennoch gilt: Fallen für den Riester-Kredit keine höheren Zinsen an als für ein gefördertes Darlehen, überwiegen die Vorteile. 

Paare und Alleinerziehende mit Kindern unter 18 Jahren können seit 2018 einen Antrag auf Baukindergeld stellen. Erste Auszahlungen dürfen frühestens ab dem Frühjahr 2019 erwartet werden. Durch die gesetzliche Neuregelung erhält beispielsweise eine Familie mit zwei Kindern über einen Zeitraum von 10 Jahren eine Förderung von bis zu 24.000 Euro. Erwirbt eine Familie eine Immobilie wird diese Förderung von der staatlichen KfW ausbezahlt. Der Kauf und der Neubau eines Eigenheims wird genauso gefördert wie der Erwerb einer Eigentumswohnung. Die Bedingungen, die erfüllt werden müssen, um die Förderung zu erhalten: 

• Das Familieneinkommen darf eine gewisse Obergrenze (diese können Sie der nachfolgenden Tabelle entnehmen) nicht überschreiten. Berechnungsgrundlage ist das zu versteuernde Einkommen aus dem zweiten und dritten Kalenderjahr (gemäß Steuerbescheid) vor Antragstellung. 
• Die Baugenehmigung oder der notariell beurkundete Kaufvertrag müssen zu einem Zeitpunkt vor dem 01. Januar 2021 und nach dem 31. Dezember 2018 ausgestellt worden sein.  
• Mindestens eines der noch im Haushalt lebenden Kinder muss unter 18 Jahre alt sein. Für die nach Antragstellung geborenen Kinder gibt es keine Förderung.
• Die Person, die den Antrag stellt, muss zu wenigstens 50 % Eigentümer der Immobilie sein. Dieses fünfzig prozentige Eigentum kann auch zusammen mit dem Partner oder den Kindern bestehen. 
• Zum Abschluss des Kaufvertrages oder zur Erteilung der Baugenehmigung darf kein Haushaltsmitglied Eigentümer einer anderen Immobilie innerhalb Deutschlands sein.