Was gehört alles zur Erschließung bei der Grundstücksbebauung?

Wie wir im Laufe unserer Serie gezeigt haben, hängen die Möglichkeiten der Grundstücksbebauung stark von der planungsrechtlichen Situation ab. Je nachdem, ob das Grundstück Teil eines Bebauungsplans ist, ob es zum Innenbereich oder zum Außenbereich gehört, muss ein Bauvorhaben unterschiedliche Bedingungen erfüllen, um zulässig zu sein. Eines wird aber, unabhängig vom Ort, immer vorausgesetzt: Die Erschließung des Bauvorhabens muss gesichert sein.

Bebaubar ist ein Grundstück also erst dann, wenn die Anbindung an das öffentliche Straßennetz, die Versorgung mit Strom und Wasser sowie die Entwässerung sichergestellt ist. Diese Anforderungen mögen zwar selbstverständlich erscheinen; wir werden allerdings gleich in einigen Beispielen ausführen, warum sie das nicht immer sind. Nicht ohne Grund ist das Erfordernis der gesicherten Erschließung in sämtlichen Paragrafen des Baugesetzbuches enthalten, die die Zulässigkeit von Bauvorhaben regeln (§§ 30, 33, 34, 35 BauGB). 

Ergänzt werden die Regelungen des Baugesetzbuches durch länderspezifische Bestimmungen in den Landesbauordnungen. So legt beispielsweise § 4 Abs. 1 der Landesbauordnung Baden-Württemberg fest:

Gebäude dürfen nur errichtet werden, wenn das Grundstück in angemessener Breite an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegt oder eine befahrbare, öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt zu einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche hat; bei Wohnwegen kann auf die Befahrbarkeit verzichtet werden, wenn keine Bedenken wegen des Brandschutzes bestehen.

Je nach Art des Baugebiets unterscheiden sich auch die Anforderungen an die Erschließung des Bauvorhabens:

Geltungsbereich eines Bebauungsplans – In einem Bebauungsplan ist die Erschließung bereits festgesetzt. Damit ein Vorhaben zulässig ist, muss es also die Festsetzungen des Bebauungsplans erfüllen. (Allerdings gibt es auch hier Ausnahmen – siehe den unten erwähnten Fall „Unzureichende Anbindung eines Gewerbegebiets“.)

Innenbereich – Innerhalb eines bebauten Ortsteils muss sich ein Bauvorhaben in die vorhandene Erschließung einfügen. Besonderes Augenmerk erfordern hierbei die sogenannten Hinterlieger- und Hammergrundstücke, also Grundstücke, die nur über ein anderes Grundstück zu erreichen beziehungsweise nur durch einen schmalen Weg an die öffentliche Straße angebunden sind. Auch sie müssen in angemessener Breite an öffentliche Verkehrsflächen angebunden sein (siehe z.B. § 4 LBO BW). Die Zufahrt zu einem Hinterliegergrundstücks kann durch eine Baulast auf dem anderen Grundstück öffentlich-rechtlich gesichert werden.

Außenbereich – Etwas geringere Anforderungen muss die Erschließung eines Vorhabens im Außenbereich erfüllen: § 35 Abs. 1 BauGB schreibt vor, dass eine „ausreichende Erschließung“ des Bauvorhabens gewährleistet sein muss. Das bedeutet in der Praxis, dass beispielsweise für die Erschließung eines landwirtschaftlichen Betriebs keine geteerte Straße erforderlich ist, sondern eine geschotterte Straße genügt. 

Die Erschließungslast ist in § 123 BauGB geregelt. Danach ist die Erschließung Aufgabe der Gemeinde; sie soll nach den Erfordernissen der Bebauung und des Verkehrs hergestellt werden. Es gibt nach § 123 Abs. 3 BauGB keinen Rechtsanspruch auf Erschließung. Das bedeutet: Als Grundstückeigentümer muss man die bestehende Erschließung akzeptieren, so wie sie ist. Allerdings kann beispielsweise schon während der Errichtung einer Erschließungsstraße ein Bauvorhaben genehmigt werden, das daran angeschlossen werden soll, wenn die Straße bis zur Fertigstellung des Vorhabens benutzbar ist. Hierfür kann der Grundstückseigentümer auch einen Erschließungsvertrag nach § 11 Abs. 1 Nr. 1 BauGB mit der Gemeinde abschließen.

Zur gesicherten Erschließung des Bauvorhabens zählt auch die Abwasserbeseitigung. Diese darf das Allgemeinwohl nicht beeinträchtigen. Für eine ordnungsgemäße Abwasserbeseitigung muss das Grundstück, auf dem das Bauvorhaben geplant ist, entweder an die öffentliche Kanalisation angeschlossen sein. Alternativ gibt es auch die Möglichkeit der dezentralen Abwasserbeseitigung, etwa wenn eine kleinere Gemeinde nicht über eine öffentliche Kanalisation mit Kläranlage verfügt. Hierfür wird das Abwasser in einer Kleinkläranlage auf dem Grundstück oder in der Nähe gesammelt, gereinigt und aufbereitet. Diese Möglichkeit muss allerdings von den Behörden geprüft und genehmigt werden, bevor die Baugenehmigung erteilt werden kann.

Trotz der vermeintlich selbstverständlichen Voraussetzung, dass die Erschließung gewährleistet sein muss, damit ein Bauvorhaben zulässig ist, gibt es darüber immer wieder gerichtliche Auseinandersetzungen. Einige Beispielfälle demonstrieren, weshalb das Erfordernis der gesicherten Erschließung manchmal einen ganz genauen Blick auf die Bedingungen erfordert. 

Existenz einer Straße versus öffentliche Verkehrsfläche – Nicht immer erfüllt die bloße Existenz einer Straße die rechtlichen Voraussetzungen, damit die Erschließung eines Bauvorhabens gesichert ist. Befindet sich beispielsweise ein Teil der Straße, die als Erschließungsstraße für ein Grundstück genutzt werden soll, im Privateigentum, so ist es keine öffentliche Straße. Damit kann dem Bauvorhaben keine Baugenehmigung erteilt werden. Das gilt selbst für den Fall, dass die Straße bereits jahrelang als Erschließungsstraße für ein Baugebiet genutzt worden ist. 

Unzureichende Anbindung eines Gewerbegebiets – Auch die in einem Bebauungsplan festgesetzten Erschließungen bieten nicht immer die Sicherheit, dass ein Vorhaben tatsächlich baurechtlich zulässig ist. Die Erschließungsstraße des Baugebiets muss ebenso qualitativ ausreichend sein, um als Erschließung für das spezifische Bauvorhaben zu dienen. Andernfalls kann ein Vorhaben unter Umständen nicht zulässig sein, selbst wenn es die Festsetzungen des Bebauungsplans erfüllt. Ein Zimmereibetrieb beispielsweise ist auf die Erschließung per LKW angewiesen. Ist nun das Gewerbegebiet, in dem der Betrieb errichtet werden soll, nur über eine schmale Ortsstraße angebunden, die einen LKW-Verkehr nicht ermöglicht, so wird die Baugenehmigung nicht erteilt – selbst wenn der Zimmereibetrieb alle anderen Vorgaben des Bebauungsplans erfüllt!

Problem der Fernwirkung – Ein weiteres Erschließungsproblem, das der sogenannten Fernwirkung, zeigt sich häufig bei größeren Wohnungsanlagen oder verkehrsintensiven Gewerbebetrieben. Denn der Zu- und Abfahrtsverkehr zu großen Einkaufszentren oder Baumärkten kann zu einer erheblichen Mehrbelastung der angeschlossenen Straßen führen. Wenn diese Mehrbelastung nicht tragbar ist – beispielsweise, weil sich in Stoßzeiten der Verkehr auf einer Kreuzung stauen würde und die Sicherheit des Verkehrs damit gefährdet wäre – kann dem Vorhaben keine Baugenehmigung erteilt werden.

Wo, was und wie darf gebaut werden? In unserer Serie beleuchten wir die vielfältigen Aspekte der planungsrechtlichen Zulässigkeit. Bekommen Sie einen Überblick zum Thema und erfahren Sie in weiteren Artikeln,

• welche Bebauungsmöglichkeiten ein qualifizierter Bebauungsplan vorsieht,
• wie sich der qualifizierte und der einfache Bebauungsplan voneinander unterscheiden,
• wie die Aufstellung eines Bebauungsplans funktioniert,
• welche Besonderheiten für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan gelten,
• welche Ausnahmen und Befreiungen vom Bebauungsplan möglich sind,
• inwiefern Vorhaben innerhalb bebauter Ortsteile zulässig sind,
• welche Rolle dabei städtebauliche Satzungenspielen und
• welche Möglichkeiten der Bebauung es bei Vorhaben im Außenbereich gibt.