Home Staging Beispiel: Doppelhaushälfte bei Nürnberg

Für den Verkäufer der Doppelhaushälfte war der Immobilienverkauf ein Fix and Flip Projekt. Fix and Flip bedeutet, renovierungsbedürftige Objekte zu erwerben, diese unter Einsatz eines gewissen Invests herzurichten und anschließend wieder gewinnbringend zu verkaufen. Das Ziel war bei dieser Doppelhaushälfte also, einen höheren Verkaufs- als Ankaufspreis zu erreichen. Bei der Entscheidung für oder gegen eine Immobilie sind die Emotionen ausschlaggebend, das wusste der Verkäufer. Da er außerdem bereits die positive Wirkung von Home Staging kannte, entschied er sich, die Immobilie für den optimalen Verkaufserfolg professionell herrichten zu lassen.

Der Verkäufer wollte das Haus mit einem möglichst geringen Kosten- beziehungsweise Renovierungsaufwand verkaufen, um die Gewinnmarge zu steigern. Bei der Besichtigung hat die Home Stagerin schnell die Vorzüge des Hauses erkannt und dem Verkäufer bereits mit dem Angebot das Home Staging Konzept vorgelegt. Er sagte zu. 

Zielgruppe und Raumaufteilung – Als Zielgruppe definierte die Home Stagerin eine kleine Familie. Die Immobilie sollte entsprechend viel Platz für gemeinsame Familienzeit, zum Spielen für den Nachwuchs, aber auch genug Raum für die Hobbys und ein Home Office der Eltern bieten. Auch Rückzugsorte sollten gezeigt werden. So wurde beispielsweise im Dachgeschoss, das nur über das Eltern-Schlafzimmer erreichbar war, ein Büro und Leseort für die Eltern angedeutet. Im Kellerraum wiederum stellte die Home Stagerin einen Fernseh- und Fitnessraum dar. 

Wie üblich waren der Grundriss der Immobilie und die Laufwege eine bedeutsame Grundlage für die Anordnung der Möbel. So galt es, die Laufwege freizuhalten, um die Räume groß und offen wirken zu lassen.

Farben und Materialien – Ausschlaggebend für die Farb- und Materialwahl waren zum einen der bald beginnende Herbst – das Home Staging fand Mitte September statt – und zum anderen die raumprägenden Natursteinflächen an den Wänden im Erdgeschoss. Der Herbst wurde mit dem Home Staging insbesondere im Wohnzimmer durch kuschelige Elemente wie Decken, Kissen und Teppiche aufgegriffen. Die Natursteine wiederum, die an typische Häuser im Mittelmeerraum erinnern, führten zu einem mediterran anmutenden Farb- und Materialkonzept: Weiß, Beige- und Blautöne zogen sich durch alle Räume und verbanden diese harmonisch miteinander. Zu dem Konzept passten auch die vorhandenen blauen Fliesen in der Küche, die deshalb bestehen bleiben konnten. Ebenso blieben die Böden im ersten Obergeschoss erhalten, die sich trotz leichter Abnutzung an der einen oder anderen Stelle farblich gut in das neue Farbkonzept einfügten.

Möbel – Bei den Möbeln wurde ebenfalls darauf geachtet, dass sie den Räumen Leichtigkeit verleihen und sie größer und heller wirken lassen. Deshalb wurden bevorzugt helle, leichte Möbel ausgewählt. Nicht zu viele nur ein paar, um den potenziellen Käufern genug Raum zu lassen, sich auch ihre eigenen Möbel in dem Haus vorstellen zu können.

Ergänzend zu den „echten“ Möbeln kamen Schaumöbel aus Pappe zum Einsatz, die vor allem auf Fotos eine täuschend echte Wirkung haben. Dadurch konnte Budget gespart und trotzdem die Nutzung der Räume angedeutet werden: So gab eine realistisch bedruckte Papp-Küche eine Idee davon, wie gut es sich in der Küche kochen lässt.

Im Wohnzimmer galt es, die dominierenden Natursteinflächen an den Wänden sowie die wuchtig wirkende, gemauerte Konsole neben dem Kamin in das Gestaltungskonzept zu integrieren. Dazu wurde auf der Konsole neben dem Kamin eine gemütliche Sitzecke gestaltet, die eine passende Ergänzung und somit Verbindung bildete zur Sitzlandschaft aus Sofa und Sessel auf der gegenüberliegenden Raumseite.

Im Gäste-WC und Badezimmer hielten neue Armaturen und Toilettendeckel Einzug. Dies ist bei manchen Home Staging Unternehmen Standard, um dem Käufer frische Sanitärräume bieten zu können.

Experten-Kniff – Im Kinderzimmer luden verschiedene Elemente die Kinder, die mit zur Besichtigung kamen, dazu ein, sich selbst zu beschäftigen. Dies hatte zwei positive Effekte: Zum einen hatten die Eltern die Möglichkeit, die Immobilie ohne viel Ablenkung kennenzulernen. Zum anderen konnten die Kleinen die lange Zeit der Besichtigung überbrücken und selbst einen emotionalen Kontakt zur Immobilie knüpfen. Dazu gab es ein Tipi mit einer Leseecke inklusive Mini-Büchern zum Mitnehmen, eine Spielecke mit kleinen Fahrzeugen – ebenfalls zum Mitnehmen – und einen Malbereich.

Licht –  Insbesondere der Keller und das Dachgeschoss wirkten sehr dunkel. Ziel war es, diese heller und damit auch größer wirken zu lassen. Deshalb wurden sie mit mehreren Lichtquellen versehen. Grundsätzlich sollte beim Home Staging für alle Wohnbereiche ein Lichtkonzept mit mindestens drei Lichtquellen – Tages-, Arbeits- und Ambiente-Beleuchtung – umgesetzt werden. Denn viel Licht lässt einerseits die Räume größer und freundlicher erscheinen, andererseits wirken einige Lampen sowohl als Lichtquelle als auch als Accessoire im Raum.

Baumängel – Bestehende Flecken oder Macken – beispielsweise in den Böden – wurden absichtlich sichtbar gelassen. Dies entspricht der grundsätzlichen Arbeitshaltung der beauftragten Home Stagerin und dem Ehrenkodex des Berufsverbands DGHR, dem sie sich verpflichtet hat. So lautet der entsprechende Passus: „Insbesondere verspreche ich, dass ich nicht wissentlich Baumängel ver- oder überdecke.“

Accessoires – Bei der Wahl der Accessoires wurde darauf geachtet, weder religiöse noch politische oder andere, möglicherweise negativ wirkenden Elemente, zu verwenden. Hirschgeweihe zum Beispiel oder alkoholische Getränke sind für die hier beauftragte Home Stagerin grundsätzlich tabu.

Stattdessen lockerte sie im Doppelhaus-Projekt mit sorgfältig ausgewählten Pflanzen, Spiegeln und Bildern sowie positiv wirkenden Schriftzügen – Home, Dream, Smile, Let's do it – die Atmosphäre. Die Interessenten fühlten sich damit wohl.

Garten – Der Garten sollte als gepflegter, ruhiger Rückzugsort präsentiert werden. Dazu wurden die Hecken und Obstbäume fachgerecht geschnitten, der Rasenbereich gepflegt und die Außenanlagen gesäubert. Am Ende strahlte auch der Außenbereich eine warme Herbststimmung aus – dank gelber Chrysanthemen und Zier-Kürbissen – und rundete so das Home Staging Konzept schlüssig ab.

In enger Zusammenarbeit mit örtlichen Handwerkern wurden zuerst die nötigsten Renovierungen durchgeführt: Malerarbeiten, Überholung der Holztreppen, Lasur der Fensterrahmen, Ausbesserungen und Anstrich der Gartenhütte, Tausch von 2 Fenstergläsern, Erneuerung des Markisenstoffes, Gartenpflege, Reinigung des Hauses. Danach wurde innerhalb von zwei Tagen das Home Staging Konzept realisiert. 

Mit einer gründlichen Gebäudereinigung erhielten die Böden, Fliesen, Bäder und Fenster neuen Glanz und der Hundegeruch wurde mit dem Einsatz von Ozongeräten eliminiert.

Bei der Vorstellung des gestageten Hauses beim Verkäufer und bei der Durchführung der Besichtigungen waren sowohl Verkäufer, Maklerbüro als auch potenzielle Käufer durchweg positiv von der Immobilie beeindruckt. Dieser positive Eindruck der Immobilie durch das Home Staging spiegelte sich letztendlich in dem kurzen Verkaufszeitraum und der übertroffenen Erwartung des zu erzielenden Verkaufspreises wider.