Was versteht man unter einem Miteigentumsanteil?
Wohnungseigentümer sind Alleineigentümer des Sondereigentums und damit Sondereigentümer. Neben ihrem Eigentum am Sondereigentum sind Eigentümer aber auch Miteigentümer des gemeinschaftlichen Eigentums. Das gemeinschaftliche Eigentum meint neben dem Grundstück sowie dessen wesentlicher Bestandteile das oder die darauf befindlichen Gebäude mit sämtlichen Räumen. Diese Regelung greift nicht, besteht an einzelnen Gebäudeteilen, Räumen oder Bereichen des Grundstücks Sondereigentum.
Grundsätzlich gilt: Jeder Wohnungseigentümer hat einen Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Diesen Anteil kürzt man in der Praxis häufig mit MEA ab, beispielsweise im Wirtschaftsplan.
Welche Größe haben die einzelnen Miteigentumsanteile?
Die Miteigentumsanteile haben eine bestimmte Größe, welche sich meist bezugnehmend auf die Gesamt-Größe in Zehntausendstel, Eintausendstel oder Hundertstel ausdrückt. Das Gesetz überlässt es der freien Bestimmung der Wohnungseigentümer, wie die Größe der Miteigentumsanteile festgelegt wird. Grundsätzlich ist eine Übereinstimmung der Größe der Miteigentumsanteile am gemeinschaftlichen Eigentum wünschenswert. Ob diese Übereinstimmung herbeigeführt wird, bleibt jedoch den Wohnungseigentümern überlassen.
In einer Wohnungseigentumsanlage können beispielsweise 4 Miteigentumsanteile je eine Größe von 25/100 oder auch je 1/4 betragen. In der Regel sind die MEA allerdings unterschiedlich groß. So gibt es etwa zwei Miteigentumsanteile der Größe 30/100 und zwei Anteile der Größen 20/100.
Was ist eine Unbillige Bestimmung?
In der Teilungserklärung bestimmt meist der frühere Alleineigentümer die Größe der einzelnen Miteigentumsanteile. Wird diese Bestimmung von Wohnungseigentümern als unbillig (nicht gerechtfertigt oder unangemessen) empfunden, haben diese das Recht, die Größe zu ändern. Aus dieser Regel kann in seltenen Fällen ein Anspruch erwachsen, den Wohnungseigentümer gegebenenfalls sogar einklagen können. Eine Klage lässt sich jedoch in den meisten Fällen durch den Beschluss eines anderen Umlageschlüssels abwenden oder bereits im Vorfeld verhindern.
Wie werden Miteigentumsanteile (MEA) berechnet?
Ein Rechenbeispiel
Ausgangssituation: Eigentumswohnung mit 70 m² bei einer Gesamtfläche von 500 m², Gesamtsumme der Miteigentumsanteile: 1.100 MEA.
- Gesamtfläche der Wohn- und Nutzflächen: 500 m²
- Berechnung => MEA pro m² = 1.100 MEA / 500 m² = 2,2 MEA pro m²
- 70 m²-Wohnung => 70 m² x 2,2 MEA / m² = 154 MEA
In dieser Wohnungseigentümergemeinschaft, kurz WEG, gehören demnach zu einem Sondereigentum von 70 m² Fläche 154 Miteigentumsanteile. In der gängigen Schreibweise wird dieses Verhältnis folgendermaßen dargestellt: 154/1.100 MEA. Der Eigentümer dieser Wohnung hat demnach an den Ausgaben der WEG 15,4 Prozent zu tragen. Verwalterkosten werden jedoch üblicherweise per Wohnung erhoben und nicht anhand der ermittelten MEA berechnet.
Welche Funktion haben Miteigentumsanteile?
Als Umlageschlüssel für die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer schlägt der Gesetzgeber die Größe der Miteigentumsanteile vor. Ferner gibt die Größe der Miteigentumsanteile darüber Aufschluss, inwieweit und in welcher Höhe ein Wohnungseigentümer einem Dritten gegenüber haftet - für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
Die Größe eines Miteigentumsanteils kann auch eine Rolle bei der Beantwortung folgender Frage spielen: Wer hat die Kosten für eine bauliche Veränderung zu tragen?
