Zumutbarkeit bei Denkmälern – was bedeutet es, wenn sich ein Baudenkmal „selbst trägt“?

Ein Baudenkmal ist zumutbar, wenn das Objekt einen sinnvollen Gebrauch hat oder für einen Eigentümer noch die Möglichkeit einer Veräußerung besteht. Unzumutbar ist ein Objekt wenn die genannten Anforderungen nicht erfüllt werden können.

Bei einer Zumutbarkeitsprüfung von Denkmälern wird geprüft, ob ein denkmalgeschütztes Objekt wirtschaftlich genutzt werden kann. Die Prüfung beachtet dabei die für den Erhalt und die Nutzung einer baulichen Anlage benötigten finanziellen Mittel.

Bei einer Wirtschaftlichkeitsberechnung wird überprüft, ob sich ein Gebäude selbst trägt. Dies bedeutet, dass die einhergehenden Kosten eines Kulturdenkmals bezogen auf die Erhaltung und Bewirtschaftung durch die Erträge oder den Gebrauchswert ausgeglichen werden müssen.

Also kommt es dabei nicht darauf an, wie hoch eine Rendite ist oder ob mit einem Neubau eine höhere Rendite erzielt werden könnte. Es zählt lediglich, ob die Erträge des bestehenden Gebäudes die Kosten dafür decken.

In einer Wirtschaftlichkeitsberechnung sind sowohl alle Erträge wie auch sämtliche Aufwendungen (Kosten) zu berücksichtigen, die anfallen können.

Auf der Kostenseite der Wirtschaftlichkeitsprüfung stehen die aufzuwendenden Finanzierungskosten. Um diese zu berechnen, müssen vorerst die Investitionskosten ermittelt werden. Sie bilden die Grundlage für die Festlegung der Finanzierungskosten, fließen jedoch nicht in die Wirtschaftlichkeitsberechnung mit ein.

Die Investitionskosten sind jene Kosten, die notwendig sind, um eine wirtschaftliche Ertragsfähigkeit herzustellen. Dazu zählen beispielsweise Kosten der Instandsetzung eines Gebäudes, die wiederum Baunebenkosten wie Architektenhonorare oder Genehmigungsgebühren umfassen.

Um die Investitionskosten bestimmen zu können, ist der Sanierungsaufwand sowie der durch den Denkmalstatus entstehende Mehraufwand zu ermitteln. Darunter werden Kosten verstanden, die anfallen, weil es sich bei dem Objekt um ein denkmalgeschütztes Bauwerk handelt. Auch Instandhaltungskosten, die ein Eigentümer eines nicht denkmalgeschützten Objekts leisten müsste, werden berücksichtigt. Nicht mit in die Rechnung fließen Kosten für unterlassene Reparaturmaßnahmen aus der Vergangenheit. Dieser Tatbestand ist häufig Diskussionsquelle vieler Rechtsstreitigkeiten.

Wurden die Investitionskosten ermittelt, kommt es zu einer Berechnung der Finanzierungskosten. Dies sind Kosten, die im Rahmen eines Kredits aufgenommen werden müssen und basieren auf den Kosten einer möglichen Sanierung sämtlicher Bauchschäden der Immobilie. Ein Beispiel wären die Kapitalkosten, die aus Zinsen oder laufenden Kosten entstehen. Sie sind für die Wirtschaftlichkeitsberechnung relevant.

Zum Aufwand – den Kosten – zählen neben den Finanzierungs- auch die Bewirtschaftungskosten. Diese umfassen beispielsweise:

• Laufende Instandhaltungskosten
• Rückstellungskosten für Reparaturen. Diese müssen berücksichtigt werden, da nicht durchgeführt Rückstellungen nach sich ziehen könnten, dass der Eigentümer nicht mehr in der Lage ist, den Erhalt des Gebäudes zu sichern und dies ein Eingreifen der Behörde notwendig macht. Von diesem Fall wird in der Regel nicht ausgegangen und daraufhin müssen die Rückstellungen in die Rechnung miteinbezogen werden.
• Betriebskosten, die durch den Gebrauch des Grundstücks oder mit ihm einhergehenden Wirtschaftseinheiten durch Nebengebäude oder Einrichtungen des denkmalgeschützten Objekts entstehen könnten.
• Mietfallausfallwagnis, welches in vielen Fällen noch als strittig angesehen wird
• Abschreibungen des Sanierungsaufwands

Bei der Wirtschaftlichkeitsprüfung werden folgende Erträge berücksichtigt:

• Zukünftige Mieteinnahmen
• Zuschüsse der öffentlichen Hand, welche schon bewilligt und in Aussicht gestellt wurden
• Steuerliche Begünstigungen

Eine Wirtschaftlichkeitsrechnung kann wie folgt aussehen:

Die Grenze der Zumutbarkeit wird überschritten, wenn der Saldo negativ ist. Das Vorhaben gilt als unzumutbar, da der Aufwand den Ertrag übersteigt. Mit einem positiven Saldo ist das Vorhaben zumutbar, da der Ertrag den Aufwand übersteigt und das Gebäude sich selbst trägt.

Eine Unzumutbarkeit kann auch aufgrund von persönlichen Gründen erteilt werden. Einfluss darauf hat unter anderem, ob der Eigentümer das Baudenkmal schon im vorhandenen Zustand erhalten hat oder ob der Eigentümer beziehungsweise sein Rechtsvorgänger den Zustand schuldhaft oder versehentlich herbeigeführt hat.

Führt der Eigentümer Instandhaltungsmaßnahmen nicht durch, darf ihm das nicht positiv zukommen.

Zusätzlich muss geklärt werden, in wieweit es einem Eigentümer zumutbar ist, die geforderten Kosten zu tragen.

Ein Antrag auf Unzumutbarkeit kann abgelehnt werden, wenn das denkmalgeschützte Objekt eine große Nachfrage besitzt oder wenn es selbst erst für einen hohen Preis erworben wurde.

Von Bedeutung ist dies bei Fällen, in denen der Eigentümer das Objekt lediglich zum Abbruch gekauft hat, dieser jedoch nicht genehmigt wird. Dem Antrag auf Unzumutbarkeit wird in diesem Fall häufig nicht stattgegeben, wenn es keine anderen Gründe für eine mögliche Unzumutbarkeit gibt.

Nein. Auch Gemeinden können sich auf die Unzumutbarkeit berufen. Dem Recht auf Unzumutbarkeit stehen jedoch schon Privatpersonen hohen Hürden entgegen, bei Gemeinden ist dies nicht anders. Im Gegensatz zu Privatpersonen, die sich auf das Grundgesetz berufen können, können sich Gemeinden auf das Finanz- und Planungshoheitsrecht berufen.