Energieausweis – was der Vermieter wissen muss

Heiz- und Wärmeenergie machen einen beträchtlichen Teil der Betriebskosten einer Immobilie aus. Diese wirken sich auf die Wirtschaftlichkeit aus, welche den Miet- oder Kaufpreis beeinflusst. Folglich kann der Energieausweis für den Vermieter ein verkaufsförderndes und preissteigerndes Instrument sein, wenn er energiesparende Maßnahmen realisiert hat. Denn Käufer und Mieter achten zunehmend auf die laufenden Energiekosten, die die Wohnimmobilie verursacht.

Deshalb verlangt der Gesetzgeber auch, dass der Energieausweis

• schon beim Anbieten einer Wohnimmobilie zum Kauf oder zur Miete unaufgefordert vorgelegt wird
• bei Besichtigungen den Interessenten als Aushang oder Auslage zugänglich gemacht werden muss
• nach Miet- oder Kaufvertragsabschluss dem Mieter bzw. Eigentümer übergeben werden muss

Auch im Text einer Immobilienanzeige müssen Angaben gemacht werden, die auf die Energieeffizienz hinweisen (§ 16a EnEV 2014), unabhängig, ob sie der Eigentümer oder ein Makler aufgibt:

• Art des Energieausweises (Verbrauchs- oder Bedarfsausweis)
• Energiekennwert laut Energieausweis
• Haupt-Energieträger für die Heizung
• Baujahr der Wohnimmobilie und Energieeffizienzklasse laut Energieausweis

Alle Häuser benötigen einen Energieausweis, wenn es um geht. Die Ausnahmen von dieser Regel sind:

• Gebäude mit weniger als 50 Quadratmeter Nutzfläche
• denkmalgeschützte Gebäude
• nicht regelmäßig beheizte oder gekühlte Gebäude
• Sondergebäude, wie Stallungen oder Gewächshäuser
• Gebäude mit einer Nutzung von weniger als 4 Monaten im Jahr
• provisorische Gebäude, die nicht länger als zwei Jahre genutzt werden

Seit dem 1. November 2020 gilt das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das die bisher gültigen Regelungen des Energieeinspargesetzes (EnEG), der Energieeinsparverordnung (EnEV) und des Erneuerbare-Energien-Wärmegesetzes (EEWärmeG) zusammenfasst.

In das GEG wurden auch die schon bestehenden zwei Varianten des Energieausweises übernommen, die hinsichtlich des Aufwands für die Erstellung des Ausweises unterschiedlich sind:

• der Verbrauchsausweis. Er berücksichtigt
• die Verbrauchsdaten für Heizung und Warmwasserbereitung von drei aufeinanderfolgenden Jahren 
• die örtlichen Klimafaktoren 
• die Art der verbrauchten Brennstoffe
• der Bedarfsausweis. Er enthält Daten zu
  • CO2-Emissionen
  • Energieeffizienzklasse
  • Endenergiebedarf
  • Primärenergiebedarf
  • Transmissionswärmeverlust

Der Verbrauchsausweis ist wegen der vergleichsweise einfach zu erhebenden Daten die preiswertere Lösung. Als Minimallösung ist er jedoch nur zugelassen bei Verkauf oder Vermietung einer Wohnimmobilie.

Ein Bedarfsausweis ist laut Gebäudeenergiegesetz (GEG) bei Errichtung, Änderung oder Erweiterung von Gebäuden zu erstellen. Das Gleiche gilt für unsanierte ältere Gebäude mit maximal vier Wohneinheiten.

Wahlfreiheit zwischen beiden Energieausweisen besteht bei Wohngebäuden, die verkauft oder neu vermietet werden sollen, wenn

• der Bauantrag nach dem 01.11.1977 gestellt wurde
• das Gebäude mehr als 4 Wohnungen hat
• das Gebäude der Wärmeschutzverordnung von 1977 entspricht (ist dies nicht der Fall, ist ein Energiebedarfsausweis erforderlich)

Will ein Eigentümer eine umfangreiche, energetische Ertüchtigung seines Hauses vornehmen, ist die Erstellung eines Bedarfsausweises unzureichend, da er keine Angaben zu energetischen Schwachstellen macht.

Markantestes Merkmal eines Energieausweises ist das sogenannte Energielabel – eine Tabelle beziehungsweise ein Farbband mit neun farblich gekennzeichneten Energieeffizienzklassen. Dies ist die optisch leicht erfassbare Identifizierung, wie effizient ein Haus mit der Energie umgeht.

Die Einteilung richtet sich danach, wie viel Energie in kWh/qm eine Wohnimmobilie benötigt. Da in der Vergangenheit die Klassenwerte mehrere Male verändert wurden, sind ältere Energieeffizienzklassen mit der aktuellen Einteilung nicht vergleichbar.

Die neuen Ausweise zeigen ein Farbband mit einer Einteilung von A+ bis H und Werten von 0 bis 250 kWh/qm sowie die Markierung der Klasse für das betreffende Haus. Je weiter vorne im Alphabet die Markierung steht, desto besser ist die Energieeffizienz – wie bei Kühlschrank und Waschmaschine.

Die Erstellung eines Verbrauchsausweises ist, wie erwähnt, preiswert, da hierbei die schon vorhandenen Brennstoff-Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre genutzt und mit den örtlichen Klimafaktoren verrechnet werden. Entweder liegen die Daten beim Vermieter, der Hausverwaltung oder dem Abrechnungsunternehmen vor.

Der Nachteil des Verbrauchsausweises ist jedoch, dass er

• die in der Vergangenheit angefallenen Verbrauchswerte mit einem bestimmten Nutzerverhalten wiedergibt
• die künftigen Energiekosten daher allenfalls grob geschätzt werden können, da sie abhängig sind vom individuellen Nutzerverhalten
• keine Angaben zu energetischen Schwachstellen und daher auch keine Empfehlungen zu Verbesserungsmaßnahmen vorhandenen sind

Dem gegenüber bietet die (kostspieligere) Variante des Bedarfsausweises bedeutend aussagefähigere Informationen. Voraussetzung ist jedoch, dass die gesamte Gebäudestruktur nach energetischen Gesichtspunkten untersucht wird, zum Beispiel:

• verwendete Baustoffe (Stärke, Schichtdicke)
• Fenster (U-Wert für Fensterscheibe und Rahmen, g-Wert als Energiedurchlasswert)
• Dachkonstruktion und -innendämmung
• Zustand der Haustechnik bzgl. Heiz- und Warmwasserbereitung

Um möglichst exakte Ergebnisse zu erhalten, ist zu empfehlen, einem ausgewiesenen Fachmann – z.B. speziell qualifizierten und ausstellungsberechtigten  Architekten, Bauingenieuren, Kaminkehrern, Handwerksmeistern – die Bewertung vor Ort anzuvertrauen und dem Experten alle Bauunterlagen (Pläne, Baustofflisten etc.) zur Verfügung zu stellen.

Kostengünstiger ist zwar ein Pauschalangebot, wonach am "grünen Tisch" – also nicht vor Ort – die Berechnungen der energetischen Werte für den Bedarfsausweis anhand von umfangreichen Fragebögen vorgenommen werden. Die Fragebögen sind zeitintensiv und müssen vom Eigentümer bzw. der Hausverwaltung ausgefüllt werden. Diese Methode ist zwar rechtlich zulässig, birgt aber das Risiko, dass wegen des laienhaften Verständnisses beim Ausfüllen der Fragebögen Fehler gemacht werden, die das Ergebnis des Energieausweises mitunter beträchtlich verfälschen.

• Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis haben eine Geltungsdauer von zehn Jahren ab Ausstellungsdatum.
• Eigentümer, die beabsichtigen bauliche Maßnahmen in Form von neuen Fenstern, Wärmedämmung, Dachausbau mit Dämmung und/oder eine neue Heizungsanlage einbauen lassen, sollten sich diese energetische Verbesserung im vorhandenen Energieausweis bestätigen oder einen neuen Energieausweis ausstellen lassen.
• Bei Abschluss eines Mietvertrags muss der Vermieter dem Mieter einen Energieausweis aushändigen. Den Empfang sollte sich der Vermieter schriftlich bestätigen lassen.
• Ein Mieter kann aufgrund unstimmiger Angaben im Energieausweis im Vergleich zu tatsächlichen, höheren Verbrauchswerten keine Mietminderung geltend machen. Dies wäre nur möglich, wenn der Energieausweis in gemeinsamer Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter ausdrücklicher Bestandteil des Mietvertrags wäre. Es ist also davon abzuraten, den Energieausweis zum Bestandteil oder zur Anlage des Mietvertrags zu machen.
• Die Kosten zur Erstellung eines Energieausweises sind nicht umlagefähig im Sinne der Betriebskostenverordnung. Sie können allenfalls als Werbungskosten der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden. Bei Selbstnutzern ist die Zulassung als "haushaltsnahe Dienstleistung" bei den Finanzverwaltungen nicht endgültig geklärt.