Wirtschaftsplan für WEG und Eigentumswohnung: Was gehört hinein?

Ja, denn der WEG-Wirtschaftsplan ist Bestandteil der ordnungsgemäßen Verwaltung von Wohneigentumsanlagen. So sieht es das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) vor. Der Hausverwalter ist dabei für die jährliche Erstellung verantwortlich, ohne dass er dazu durch die Eigentümer noch explizit aufgefordert werden muss. Auf der jährlichen Eigentümerversammlung stimmen die Miteigentümer dann über den Wirtschaftsplan ab, wobei eine einfache Mehrheit ausreicht.

Der WEG-Wirtschaftsplan der Hausverwaltung enthält eine Aufstellung der zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben im folgenden Jahr. Zudem gibt er Auskunft darüber, wie eine Instandhaltungsrücklage für das anstehende Wirtschaftsjahr zugeführt wird. 

Für die Erstellung bedient sich die Hausverwaltung dabei der vorangegangenen Jahresabrechnung, die durch jeden Eigentümer über die Wohngeldabrechnung einsehbar ist. Absehbare Kostensteigerungen werden dabei für gewöhnlich gleich mit berücksichtigt. Wurde über einen neuen Wirtschaftsplan noch nicht abgestimmt, gilt bis zur neuen Beschlussfassung der alte Wirtschaftsplan.

In einem Wirtschaftsplan finden sich dabei für gewöhnlich die Kosten für…

• Wasser
• Abwassergebühren
• Müllgebühren
• Heizkosten/Energiekosten (bei gemeinschaftlicher Heizungsanlage)
• Hausmeisterlohn
• Treppenhausreinigung
• Straßenreinigung
• Schornsteinfeger
• Gartenpflege
• Winterdienst
• Verwaltungskosten für die Wohnungseigentümergemeinschaft
• Instandhaltungskosten
• Versicherungsprämien (zum Beispiel für Wohngebäudeversicherung)
• Bankgebühren

Zu den Einnahmen gehören…

• Zinserträge der Konten der Eigentümergemeinschaft
• Mieterträge, wenn Gemeinschaftseigentum vermietet wird
• Gegebenenfalls Entnahmen aus der Instandhaltungsrücklage
• Möglicherweise Einnahmen aus Geräten mit Münzbetrieb (Waschmaschine)
• Das monatlich zu zahlende Hausgeld der Miteigentümer

Dabei erstellt die Hausverwaltung immer einen Gesamtwirtschaftsplan für die Eigentümergemeinschaft, in dem alle Kosten und Einnahmen in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum aufgelistet sind, die auf die WEG zukommen. Zusätzlich erstellt der Hausverwalter jeweils einen Einzelwirtschaftsplan für jede Wohneinheit und jedes Teileigentum. Dazu ist er laut Wohnungseigentumsgesetz verpflichtet.

Der Einzelwirtschaftsplan einer Eigentumswohnung ist wichtig, damit jeder Eigentümer weiß, mit welchen Kosten er für das kommende Wirtschaftsjahr rechnen muss. Zudem bildet er die Grundlage für das monatliche Hausgeld. Es listet die monatlichen Vorauszahlungen sowie die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage auf. Diese Zahlungen sind für die Miteigentümer verpflichtend.

In Paragraph 28 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) heißt es, dass der Hausverwalter den Wirtschaftsplan erstellen muss. Gibt es einen Verwaltungsbeirat, so muss dieser gemäß Paragraph 29 WEG den Wirtschaftsplan zusätzlich prüfen, bevor die Miteigentümer auf der Eigentümerversammlung einen Beschluss fassen.

1. Der Wirtschaftsplan wird zu spät erstellt

Das Wohnungseigentumsgesetz sieht zwar vor, dass der Hausverwalter einmal jährlich einen Wirtschaftsplan für die Eigentümergemeinschaft erstellen muss, hier steht allerdings nicht geschrieben, bis wann er diesen vorlegen muss. Die Miteigentümer können aber Regelungen treffen, an die sich der Hausverwalter halten muss. Die Vereinbarungen werden dann in der Gemeinschaftsordnung oder im Verwaltervertrag festgelegt. Für gewöhnlich wird ein Wirtschaftsplan in den ersten drei bis vier Monaten des laufenden Jahres erstellt, wobei hierbei berücksichtigt werden muss, dass der Verwalter dafür zunächst eine Jahresabrechnung braucht. Kommt der Hausverwalter seiner Pflicht nicht nach und legt einen Wirtschaftsplan zu spät vor, kann jeder Miteigentümer ihn auch ohne Beschlussfassung mahnen und in Verzug setzen. 

2. Die Kosten im Wirtschaftsplan sind zu niedrig angesetzt

Zu niedrige Kosten bedeutet für die Miteigentümer im Folgejahr, dass sie eine Nachzahlung leisten müssen. Außerdem müssen sie sich im kommenden Wirtschaftsjahr auf ein höheres Wohngeld einstellen. Wurde die Instandhaltungsrücklage über Jahre zu gering angesetzt, können später hohe Kosten über Sonderumlagen auf die Eigentümer zukommen.

3. Die Kosten im Wirtschaftsplan sind zu hoch angesetzt

Wenn die Kosten zu hoch eingeschätzt wurden, ist auch das Hausgeld zu hoch ausgefallen und die Miteigentümer haben monatlich zu viel bezahlt. Im Folgejahr bekommen sie dann eine Erstattung und im folgenden Jahr müssen sie voraussichtlich weniger Hausgeld zahlen.

4. Der Wirtschaftsplan enthält falsche Angaben

Wenn Miteigentümer den Eindruck haben, dass bestimmte Angaben im Wirtschaftsplan nicht stimmen, haben sie die Möglichkeit, den Wirtschaftsplan innerhalb eines Monats nach dem Tag der Beschlussfassung anzufechten. Natürlich handelt es sich bei den Angaben um Schätzungen, trotzdem sollten die Kosten nicht zu stark von den voraussichtlichen Kosten abweichen und dokumentieren, dass der Finanzbedarf der Eigentümergemeinschaft gedeckt ist. Wichtig ist ein Blick auf die Gesamtkosten – scheinen diese falsch zu sein, ist eine Anfechtung möglich. 

5. Der Wirtschaftsplan wird nicht beschlossen oder angefochten

Wenn die Miteigentümer uneins sind und einer fechtet den Wirtschaftsplan an oder er wird nicht in einfacher Mehrheit beschlossen, sind die Miteigentümer trotzdem dazu verpflichtet, das daraus abgeleitete Hausgeld zu zahlen. Und das solange, bis das Gericht über die Anfechtung entschieden hat oder ein neuer Plan beschlossen wurde.

Sie wollen eine Eigentumswohnung kaufen oder verkaufen? Dann sind Jahresabrechnungen oder Wirtschaftspläne informative Quellen für Sie. Denn anhand von Jahresabrechnungen und Wirtschaftsplänen können Sie abschätzen, wie hoch in etwa die monatlichen Nebenkosten sind und ob das Gebäude beispielsweise hohe Energiekosten verursacht. Zusätzlich können Sie dem Wirtschaftsplan entnehmen, ob Sie in den nächsten Jahren eventuell eine Reserve für möglicherweise anfallende Instandhaltungskosten ansparen sollten. Dieses ist immer ratsam, wenn die Instandhaltungsrücklage gering ist und die monatliche Zuführung ebenfalls niedrig ausfällt. In diesen Fällen sind oftmals Sonderumlagen erforderlich, wenn teure Sanierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum durchgeführt werden müssen.

Käufer sollten sich außerdem darüber im Klaren sein, dass die anteilige Instandhaltungsrücklage des Verkäufers Wohnungskauf auf ihn übergeht. Mit dem Eintrag ins Grundbuch geht der Käufer zudem die Verpflichtung ein, das Hausgeld zu zahlen, das sich aus dem Wirtschaftsplan ergibt. Sollte die Abrechnung für das vergangene Jahr noch nicht auf der Eigentümerversammlung beschlossen worden sein, haftet der Käufer gegebenenfalls für Nachzahlungen. Ergibt sich ein Guthaben, steht ihm dieses zu.