Rendite berechnen: Lohnt es sich, wenn ich in Immobilien investiere?

Wenn Sie in Immobilien investieren, wollen Sie wissen, ob sich das für Sie lohnt. Deshalb ist es wichtig, die Rendite zu kennen. Die Rendite ist der Ertrag, den Sie innerhalb eines Jahres mit einer Geldanlage erwirtschaften können. Das kann den Zinsertrag einer Spareinlage meinen, es kann sich aber auch auf andere Kapitalanlagen beziehen, die Gewinne erzielen, wie beispielsweise Dividenden bei Aktien. 

Die Rendite bei Immobilien zeigt Ihnen also an, mit wie viel Gewinn Sie bei einer Immobilie als Kapitalanlage voraussichtlich pro Jahr rechnen können. Dabei sollten Sie bedenken: Je höher die Kennzahl zur Berechnung der Rentabilität ausfällt, desto mehr Gewinn werden Sie mit der Immobilie erwirtschaften.

Renditekennziffern bei Immobilien-Investments sind deshalb hilfreich bei der Entscheidungsfindung, sind aber natürlich keine Garantie dafür, dass es am Ende zu den errechneten Gewinnen kommt. Mit anderen Worten: Sie sind ein Anhaltspunkt und ermöglichen eine Bewertung, garantieren aber nicht, dass die prognostizierte Rentabilität einer Immobilie tatsächlich exakt so hoch ausfällt, wie Sie es vorher berechnet haben. Trotzdem gilt: Je präziser die Zahlen sind, die Sie für die Berechnung anwenden, desto eher kommen Sie auf eine realitätsnahe Kennziffer. 

Wenn Sie die Rendite Ihrer Investition berechnen wollen, sind zwei Punkte dabei wichtig: Die Einnahmen und die Kosten der Kapitalanlage. Allerdings gibt es bei der Berechnung der Rendite im Immobilienbereich mehrere Möglichkeiten - anders sieht es bei der Renditeberechnung bei Geldanlagen in festverzinsliche Wertpapiere oder Aktien aus. 

Für die Berechnung der Einnahmen und Ausgaben gibt es bei Immobilien also nicht nur die eine, sondern mehrere Rendite-Formeln, die Sie anwenden können. 

Bei der Investition in Immobilien gibt es mehrere Renditekennziffern, die für die Beurteilung der Rentabilität einer Kapitalanlage nützlich sind. Zur besseren Veranschaulichung kommt hier eine Beispielrechnung: 

Sie kaufen eine Wohnung in Leipzig als Kapitalanlage

• der Kaufpreis beträgt 250.000 Euro
• die Kaufnebenkosten liegen bei 36.500 Euro
• die Nettokaltmiete beträgt 10.000 Euro pro Jahr
• Nicht abzugsfähige Verwaltungskosten sind 1.000 Euro pro Jahr
• der Erhaltungsaufwand liegt bei 2.500 Euro pro Jahr
• Sie haben ein Immobiliendarlehen von 229.280 Euro (80 Prozent der Gesamtkosten)
• der Sollzins beträgt 1 Prozent pro Jahr
• die Zinskosten liegen bei 2.293 Euro pro Jahr

Diese Rendite-Arten können Sie nun anwenden:

1. Die Bruttorendite

Sie ist einfach zu errechnen, sagt aber am wenigsten aus über die Renditekennziffer. Um sie zu ermitteln, teilen Sie einfach die Mieteinnahmen durch den Kaufpreis. Diese Methode berücksichtigt allerdings überhaupt keine Kosten, wie etwa die Erwerbsnebenkosten, die mit bis zu 15 Prozent des Kaufpreises nicht unerheblich sind. Außerdem sind sie wichtig, um ein Immobilien-Investment richtig beurteilen zu können. Die Rechnung, die Sie für die Bruttorendite anwenden, würde dann so lauten: 

100 x Jahresnettokaltmiete / Kaufpreis der Immobilie

Beispielrechnung: 100 x 10.000 / 250.000 = 4%

2. Die Nettomietrendite

Für die Ermittlung der Nettomietrendite ziehen Sie von den Mieteinnahmen die nicht umlegbaren Verwaltungskosten sowie den Erhaltungsaufwand ab. Den Betrag, den Sie erhalten, teilen Sie dann durch den Kaufpreis. Bei dieser Rechnung werden auch die Kaufnebenkosten berücksichtigt, dafür bleiben Steuern und Zinskosten außen vor. Die Rechenformel würde dann wie folgt aussehen: 

(Mieteinnahmen – nicht umlegbare Verwaltungskosten – Erhaltungsaufwand) / Kaufpreis inklusive Erwerbsnebenkosten x 100

Beispielrechnung: (10.000 Euro – 1.000 Euro – 2.500 Euro) / 286.600  Euro) x 100 = 2,27%

3. Die Eigenkapitalrendite

Wie der Name schon verrät, geht es bei der Eigenkapitalrendite vor allem um das eingesetzte Eigenkapital, nicht, wie bei der Nettomietrendite, um den Gesamtkaufpreis. Der Durchschnitts-Jahresertrag wird also über das Eigenkapital ermittelt. Dafür müssen Sie die nicht umlagefähigen Kosten und die Zinskosten sowie die anfallende Steuer von den Mieteinnahmen abziehen und dann den Betrag durch das Eigenkapital teilen. Die Rechnung geht also wie folgt:

 (Mieteinnahmen – Verwaltungskosten – Erhaltungsaufwand – Zinskosten – Steuern) / Eigenkapital x 100

Beispielrechnung (ohne Steuern, da diese individuell ermittelt werden): (10.000 Euro – 1.000 Euro – 2.500 Euro – 2.293 Euro)/57.320 EUR) x 100 = 6,45%

4. Die Objektrendite

Sie wird auch Gesamtkapitalrendite, Immobilienrendite oder “Return on Investment (ROI)” genannt. Um die Objektrendite zu ermitteln, müssen Sie sowohl die Einnahmen als auch die Kosten und Steuern mit einbeziehen. Die Finanzierungskosten berücksichtigen Sie hingegen nicht. Die Objektrendite erlaubt es, die optimale Finanzierung zu gestalten. Grund dafür ist, dass die Kennziffer darüber informiert, ob der Einsatz von Fremdkapital die Eigenkapitalrendite erhöht oder nicht. Wenn die Objektrendite höher ausfällt als die Zinskosten für die Fremdfinanzierung nach Steuern, können Sie sich den so genannten Leverage-Effekt zunutze machen. In diesem Fall profitieren Sie von dem gezielten Einsatz eines Immobilienkredits. Außerdem können Sie anhand der Objektrendite mehrere Immobilien miteinander vergleichen und so analysieren, welche aufgrund der Renditekennziffer am ehesten für den Kauf infrage kommt. Für die Berechnung gehen Sie wie folgt vor:

(Bruttomiete – nicht umlegbare Verwaltungskosten – Erhaltungsaufwand – Unterhaltskosten – Steuern) / Gesamtkaufpreis x 100

Beispielrechnung (ohne Steuern): (10.000 EUR - 1.000 EUR - 2.500 EUR - 600 EUR)/286.600 EUR)x100 = 2,06%

Stellen Sie sich vor, Sie betrachten Immobilienannoncen. Bei einer Immobilie steht eine Renditeangabe von 2,2 Prozent, eine andere wirbt mit großzügigen sieben Prozent. Die zweite klingt damit natürlich attraktiver. Allerdings müssen Sie sich hierbei genau die Renditeart ansehen. So lassen sich auch die großen Unterschiede oft erklären. 

So kommt es bei dem Kaufobjekt sehr darauf an, welche Renditezahl wirklich gemeint ist. Bezieht sich der erste Wert auf die Nettorendite, so kann der höhere Wert aber die Bruttorendite meinen oder gar die Eigenkapitalrendite bei 80 Prozent Fremdkapital-Einsatz. Aus diesem Grund sollten Sie genau prüfen, um welche Renditeangaben, die ein Verkäufer oder Vermittler Ihnen nennt, es sich handelt. Fragen Sie ihn ruhig, um welche Renditekennzahl es geht und wie die Angaben zustande gekommen sind. 

Lassen Sie sich Antworten geben zum/zu den…

• Zinssatz: Wie realistisch sind die Angaben zu den Zinskosten?
• Mieteinnahmen: Mithilfe welcher Datengrundlage wurden sie ermittelt? Wurde die Nettokaltmiete oder die Warmmiete für die Berechnung genutzt?
• Steuern: Hat der Verkäufer die individuelle Steuersituation berücksichtigt?
• Erhaltungsaufwand: Passen Betrag und Baualter der Immobilie zusammen? Ist der Betrag also realistisch oder zu niedrig angegeben?
• Kaufnebenkosten: Hat der Vermittler diese berücksichtigt? 

Wenn Ihnen ein Immobilienangebot vorliegt, die Erwerbsnebenkosten darin aber nicht berücksichtigt wurden, sollten Sie selbst noch einmal eine Berechnung anstellen oder sich Hilfe suchen, um die Kaufnebenkosten zu ermitteln.