Bauvoranfrage und Bauvorbescheid – Was ist ein vereinfachtes Genehmigungsverfahren?

Jedes Bauvorhaben benötigt eine Baugenehmigung. Darin müssen alle Unterlagen und Details eingereicht werden, die für das Bauvorhaben relevant sind, auch scheinbar zunächst unwichtige Details wie die Farbe eines Bauteils oder die Statik. Die Anfertigung und Zusammenstellung all dieser Unterlagen ist mit einem hohen Kostenaufwand verbunden. Wenn die Ablehnung der Genehmigung noch nicht auszuschließen oder die bauplanungsrechtliche Seite fraglich ist, ist es deshalb sinnvoll, über eine Bauvoranfrage einen Bauvorbescheid zu erlangen.

In der Bauvoranfrage prüft die Baubehörde ein Bauvorhaben auf bauplanungsrechtliche Zulässigkeit, ob das Bauvorhaben rechtmäßig ist und ob es mit den offiziellen Gesetzen des Baurechts übereinstimmt. Wird der Bauvoranfrage stattgegeben, erhält der Antragssteller einen Vorbescheid. Durch diesen wird dem Antragssteller eine gewisse Rechtsposition zugestanden, die innerhalb der Geltungsfrist des Vorbescheids nicht revidierbar ist. Das bedeutet, dass ein Vorbescheid sich in dieser Zeit auch gegen Änderung des Bebauungsplans oder des Gesetzes durchsetzen kann.

Fallbeispiel: Eigentümer E hat einen Bauvorbescheid für ein Grundstück erhalten. Noch am selben Tag wird der Bebauungsplan so geändert, dass er der geplanten Bebauung von E erheblich widerspricht. Da E jedoch den Vorbescheid davor erhalten hat und eine Änderung des Bebauungsplans nur für die Zukunft geltend gemacht werden kann, ist der Vorbescheid nach wie vor gültig.

Besonders sinnvoll ist die Einholung eines Vorbescheids außerhalb einer zusammenhängenden Bebauung, also im Außenbereich, oder in Bereichen ohne Bebauungsplan. Dort richten sich die Vorgaben nicht nach einem Bebauungsplan, sondern größtenteils nach der Umgebungsbebauung. Dadurch wird hier in jedem Fall spezifisch entschieden, welche Nutzungen auf den jeweiligen Grundstücken realisiert werden dürfen.

Sinnvoll ist ein Vorbescheid auch vor dem Kauf eines bebauten Grundstücks, wenn die Absicht einer spezifischen Nutzung verfolgt wird. Diese wird durch den Vorbescheid abgesichert und dem Kauf steht nichts mehr entgegen.

Dasselbe gilt für unbebaute Grundstücke. Bei diesen kommt es bei einem vorhandenen Vorbescheid zusätzlich zu einer Wertsteigerung, da der Bescheid Auskünfte über mögliche Bebauungsmöglichkeiten gibt. So verringert sich das Risiko für potenzielle Käufer und der Wert steigt.
 

Generell wird eine Bauvoranfrage in schriftlicher Form bei einer Baubehörde eingereicht. Dies kann sowohl ein Architekt, ein Bauplaner oder eine Privatperson durchführen. Einer Privatperson ist zu empfehlen sich Hilfe von einem Architekten zu holen. 

Grundsätzlich wird kein spezifisches Fachwissen für die Einreichung einer Bauvoranfrage benötigt. Es ist lediglich die Vollmacht des Grundstückseigentümers notwendig.

Es gibt zwei verschiedene Arten einer Bauvoranfrage:

• Formlose Bauvoranfrage: Es wird nur eine geringe Anzahl an Unterlagen, wie beispielsweise der Lageplan und Skizzen, eingereicht. Dadurch ist die Bauvoranfrage weder sehr detailliert noch hat sie eine rechtsbindende Wirkung.
• Förmliche Bauvoranfrage: Die eingereichten Unterlagen sind deutlich umfangreicher und detaillierter als bei einem formlosen Antrag. Aus diesem Grund hat die förmliche Bauvoranfrage in den meisten Bundesländern auch eine rechtsbindende Wirkung.

Die Bearbeitungsdauer einer Bauvoranfrage kann bis zu mehreren Monaten dauern und in einigen Fällen müssen häufig auch Dokumente nachgereicht werden.

Unterlagen einer ausführlichen Bauvoranfrage können sein:

• Ein Antragsformular des Bundeslandes
• Fragenkatalog
• Bau- und Nutzungsbeschreibung
• Berechnung des Bruttorauminhalts
• Baubeschreibung (beispielsweise Lageplan, Grundrisse, Ansichten, Zeichnungen der Wasserversorgung, etc.)
• Handlungsvollmacht 
• Auszüge aus der Flurkarte
• Baulasten
• Anträge auf Ausnahmen und Befreiungen
• Vieles mehr

In jedem Fall ist im Vorhinein zu klären, welche Dokumente die Behörde genau benötigt, um weiteren Hindernissen aus dem Weg zu gehen. Bereits mit einem Anruf bei der Behörde können wertvolle Informationen darüber eingeholt werden.

Für eine Absicherung ist es ratsam die Dokumente mit Ort, Datum und Unterschrift zu unterzeichnen.

Der Fragenkatalog gehört zu den essenziellen Unterlagen einer Bauvoranfrage. Darin werden Fragen über das geplante Vorhaben gestellt. Diese müssen mit ja oder nein beantwortbar und ausreichend detailliert formuliert sein. Zu allgemein gestellt Fragen, beispielsweise ob das Bauvorhaben grundsätzlich zulässig ist, werden ungern gesehen und nicht berücksichtigt. Da es keine konkreten Vorlagen für den Fragenkatalog gibt, ist es sinnvoll, sich die Hilfe eines Architekten zu holen, der bei der Formulierung helfend zur Seite stehen kann.

Inhalte der Fragen können zum Beispiel sein:

• die Art der Nutzung
• die mögliche Aussicht auf eine Genehmigung oder Ausnahme für bestimmte konkrete Fälle
• die Zulässigkeit des Maßes der Nutzung
• die Zulässigkeit der Dachform

Ein Bauvorbescheid unterliegt einer zeitlichen Frist. Diese ist in der Landesbauordnung geregelt und unterscheidet sich in den Bundesländern. In den meisten Fällen beträgt die Frist drei Jahre und kann auf Antrag verlängert werden. Eine Verlängerung ist jedoch nicht so einfach zu erlangen. Die Bauvoranfrage wird dazu von den Behörden neu geprüft und entspricht somit einer Neuerteilung eines Vorbescheids. Das hat zur Konsequenz, dass eine Gemeinde bei einer Verlängerung den Vorbescheid nicht erneut genehmigen muss. Dieser Fall trifft meistens ein, wenn sich die Sach- und Rechtslage verändert hat und sich dadurch auch der Bebauungsplan oder andere wichtige Vorschriften geändert haben.

Fallbeispiel: Eigentümer E hat einen Vorbescheid über ein Bauvorhaben, den er gerne verlängern würde. Er reicht einen Antrag auf Verlängerung ein. Nach Bearbeitung der Behörde erhält er eine Ablehnung. Nun meint E, dass die Behörde ihm die Genehmigung geben soll, oder er würde mit dem Bau beginnen, was rechtens wäre, da die Frist des Vorbescheids noch nicht abgelaufen ist. Die Behörde lehnt dies ab und E beginnt mit dem Bau. Daraufhin genehmigt die Gemeinde doch den Vorbescheid, woraufhin E den Bau pausieren kann.

Dieses Fallbeispiel zeigt eine Möglichkeit der Ablehnung einer Verlängerung des Vorbescheids aus dem Weg zu gehen. Dabei zu beachten ist, dass unter einem Baubeginn Maßnahmen verstanden werden, die zwingend für das Bauvorhaben notwendig sind, wie beispielsweise ein Baugrubenaushub. Eine einfache Einrichtung der Baustelle wird nicht als Baubeginn gewertet.

Die Kosten einer Bauvoranfrage und dem damit einhergehenden Vorbescheid schwanken stark. Abhängig sind sie vom Umfang des Fragenkatalogs und dem Bearbeitungsaufwand. Bei einfachen Projekten können die Kosten bis zu mehreren Hundert Euro betragen, während sie bei komplexen Vorhaben mehrere Tausend übersteigen können. Zu den hohen Kosten bei komplexeren Bauvorhaben kommen meist zusätzlich noch die Kosten des Architekten, der beim Einreichen der Bauvoranfrage behilflich ist.

Auch wenn dies auf den ersten Blick sehr teuer erscheinen mag, lohnt es sich dennoch, einen Vorbescheid zu erhalten. Dadurch wird die teure Baugenehmigung abgesichert. Zusätzlich ist davon auszugehen, dass die im Vorbescheid gestellten Fragen in der Baugenehmigung nicht anders beantwortet werden.

Wird die Bauvoranfrage abgelehnt, kann Widerspruch eingelegt werden.

Ist die Rückmeldung positiv, kann in einer angemessenen Frist der Bauantrag eingereicht und das Genehmigungsverfahren gestartet werden.

Die Bauvoranfrage ist weitaus weniger detailliert wie der Bauantrag und erfasst nur einzelne Aspekte eines Bauvorhabens. Sie kann aus diesem Grund nur als Ansatz einer Baugenehmigung verstanden werden.

Ein Bauantrag hingegen ist weitaus detaillierter und prüft, ob alle rechtlichen Bedingungen erfüllt worden sind. Nur mit dem Vorliegen eines Bauantrags wird ein Bauvorhaben rechtsgültig.

Mehr zum den Baurechten für Bauherren finden Sie in unserem Artikel Gesetze, Verordnungen, Vorschriften: Baurecht für Bauherren