Bebauungsmöglichkeiten im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans

Aufgabe der Bauleitplanung ist es, eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung zu gewährleisten. Zur Bauleitplanung gehören: 

1. der Flächennutzungsplan, der als vorbereitender Bauleitplan dient
2. der Bebauungsplan, der als verbindlicher Bauleitplan für sämtliche Bauvorhaben innerhalb des Geltungsbereichs dient. 

Für die Aufstellung von Bebauungsplänen sind die Gemeinden verantwortlich. So ist im Grundgesetz das Recht der Gemeinden verankert, „alle Angelegenheiten der örtlichen Gemeinschaft im Rahmen der Gesetze in eigener Verantwortung zu regeln“ (Art. 28 Abs. 2 GG). Oft bestehen Bebauungspläne allerdings nicht für das gesamte Gemeindegebiet, sondern nur für Teilgebiete der Gemeinde.

Nach § 8 Abs. 1 BauGB enthält der Bebauungsplan rechtsverbindliche Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung. Das bedeutet, dass der Bebauungsplan ein Gesetz auf Gemeindeebene darstellt. Befindet sich Ihr Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, müssen – je nach Art des Bebauungsplans – unterschiedliche Vorgaben beachtet werden, die wir nach einem Blick in den Gesetzestext weiter ausführen. 

Die Zulässigkeit von Bauvorhaben auf Grundstücken, die im Bereich eines Bebauungsplans liegen, ist in § 30 BauGB geregelt:

(1) Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der allein oder gemeinsam mit sonstigen baurechtlichen Vorschriften mindestens Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen enthält, ist ein Vorhaben zulässig, wenn es diesen Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.

(2) Im Geltungsbereich eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans nach § 12 ist ein Vorhaben zulässig, wenn es dem Bebauungsplan nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.

(3) Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der die Voraussetzungen des Absatzes 1 nicht erfüllt (einfacher Bebauungsplan), richtet sich die Zulässigkeit von Vorhaben im Übrigen nach § 34 oder § 35.

Danach existieren also drei Arten von Bebauungsplänen:

• der qualifizierte Bebauungsplan,
• der vorhabenbezogene Bebauungsplan und
• der einfache Bebauungsplan. 

In diesem Artikel gehen wir zunächst auf die Details des qualifizierten Bebauungsplans ein; in der Fortsetzung unserer Serie erklären wir, welche Besonderheiten der vorhabenbezogene und der einfache Bebauungsplan aufweisen.

Als qualifizierter Bebauungsplan wird ein Bebauungsplan bezeichnet, der die Voraussetzungen nach § 30 Abs. 1 BauGB erfüllt. Er muss bestimmte Mindestvorgaben beinhalten, zu:

• Art und Maß der baulichen Nutzung,
• den überbaubaren Grundstücksflächen und
• den örtlichen Verkehrsflächen.

Liegt Ihr Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der mindestens diese vier Vorgaben enthält – und damit ein qualifizierter Bebauungsplan ist – beantwortet sich die Frage nach den Bebauungsmöglichkeiten allein auf Grundlage dieses Bebauungsplans. Ihr Bauvorhaben ist nach § 30 Abs. 1 BauGB dann zulässig, wenn es die im Bebauungsplan enthaltenen Anforderungen erfüllt und die Erschließung gesichert ist.

Die größten Auswirkungen auf die Bebauungsmöglichkeiten haben die Festsetzungen zur Art und Maß der baulichen Nutzung und zu den überbaubaren Grundstücksflächen. In einer gesonderten Verordnung, der Baunutzungsverordnung (BauNVO), sind diese Bestimmungen detailliert geregelt. 

Für die Art der baulichen Nutzung können nach § 1 Abs. 3 BauNVO im Bebauungsplan folgende Baugebiete festgesetzt werden:

1. Kleinsiedlungsgebiete (WS)
2. reine Wohngebiete (WR)
3. allgemeine Wohngebiete (WA)
4. besondere Wohngebiete (WB)
5. Dorfgebiete (MD)
6. Mischgebiete (MI)
7. urbane Gebiete (MU)
8. Kerngebiete (MK)
9. Gewerbegebiete (GE)
10. Industriegebiete (GI)
11. Sondergebiete (SO)

Mit einer solchen Festsetzung zur Art der baulichen Nutzung für den Bebauungsplan greifen dann automatisch die Regelungen der §§ 2 bis 14 BauNVO. Auf dieser rechtlichen Grundlage finden auch bauliche Nutzungen, die bei Nachbarn und Kommunen häufig nicht auf Begeisterung stoßen, ihre Daseinsberechtigung: So dürfen etwa im „Dorfgebiet“ auch geruchsintensive landwirtschaftliche Betriebe gebaut werden, ebenso wie Vergnügungsstätten wie Spielhallen in einem Baugebiet errichtet werden dürfen, das als „Kerngebiet“ deklariert ist. Zwar können bestimmte bauliche Nutzungen ausgeschlossen werden – allerdings nur aus gerechtfertigten städtebaulichen Gründen (§ 1 Abs. 5–9 BauNVO).

Das Maß der baulichen Nutzung ist in §§ 16 bis 21 BauNVO geregelt. Im Bebauungsplan können nach § 16 Abs. 2 BauNVO folgende Maße für ein Bauvorhaben festgelegt werden:

1. die Grundflächenzahl oder die Größe der Grundflächen der baulichen Anlagen,
2. die Geschossflächenzahl oder die Größe der Geschossfläche, die Baumassenzahl oder die Baumasse,
3. die Zahl der Vollgeschosse,
4. die Höhe baulicher Anlagen.

In einem qualifizierten Bebauungsplan muss immer die Grundflächenzahl oder die Größe der Grundfläche angegeben sein. Auch die Zahl der Vollgeschosse oder die Höhe der Bebauung muss festgesetzt werden, wenn andernfalls das öffentliche Interesse, beispielsweise das Ortsbild, beeinträchtigt werden könnte.

In enger Verbindung mit den Vorschriften zur Bauweise (§ 22 BauNVO) stehen die Vorgaben zu den überbaubaren Grundstücksflächen (§ 23 BauNVO), die wiederum zu einem qualifizierten Bebauungsplan gehören. Die überbaubaren Grundstücksflächen können durch Baulinien, Baugrenzen oder Bebauungstiefen bestimmt werden. Dabei gilt: Auf einer Baulinie muss gebaut werden, eine Baugrenze darf hingegen nicht überschritten werden. Baugrenzen legen also die maximale Größe des Bauvorhabens fest.

Die örtlichen Verkehrsflächen umfassen vor allem Straßen und Stellplätze (vgl. § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB).

Die Vorschriften zum Inhalt eines Bebauungsplans sind in § 9 BauGB geregelt. Neben den bereits genannten Festsetzungen können noch eine ganze Reihe weiterer Vorgaben im Bebauungsplan gemacht werden, beispielsweise: 

• zu Flächen für Sport- und Spielanlagen,
• zur höchstzulässigen Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden,
• zu Flächen für den sozialen Wohnungsbau oder
• zu öffentlichen und privaten Grünflächen. 

Allerdings ist die Voraussetzung dafür, dass weitere Vorgaben in den Bebauungsplan übernommen werden, stets die städtebauliche Notwendigkeit und die Verhältnismäßigkeit. Denn jede Vorgabe stellt zugleich eine Beschränkung des Eigentums und einen Eingriff in die Baufreiheit dar. So sind etwa besondere Vorschriften zur äußeren Farbgestaltung eines Gebäudes nur aus Gründen des Denkmalschutzes oder der Ortsgestaltung und auch nur in exakt abgegrenzten Teilen des Gemeindegebiets zulässig.

§ 9 Abs. 4 BauGB sieht zudem vor, dass auch landesrechtliche Regelungen als Festsetzung im Bebauungsplan übernommen werden können.

Wo, was und wie darf gebaut werden? In unserer Serie beleuchten wir die vielfältigen Aspekte der planungsrechtlichen Zulässigkeit. Bekommen Sie einen Überblick zum Thema und erfahren Sie in weiteren Artikeln,

• wie sich der qualifizierte und der einfache Bebauungsplan voneinander unterscheiden,
• wie die Aufstellung eines Bebauungsplans funktioniert,
• welche Besonderheiten für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan gelten,
• welche Ausnahmen und Befreiungen vom Bebauungsplan möglich sind,
• inwiefern Vorhaben innerhalb bebauter Ortsteile zulässig sind,
• welche Rolle dabei städtebauliche Satzungen spielen und
• welche Möglichkeiten der Bebauung es bei Vorhaben im Außenbereich gibt.
• was die Sicherung der Erschließung für Ihr Bauvorhaben bedeutet.