Die Baugenehmigung: Wann reicht ein vereinfachtes Verfahren?
Was ist eine Baugenehmigung?
Eine Baugenehmigung ist eine Feststellung der Bauaufsichtsbehörde, dass eine bauliche Anlage gebaut, verändert oder abgerissen werden darf. Sie dient der Kontrolle über geplante Anlagen, da diese oft große Folgen für die Allgemeinheit, Städte und Landschaften hat.
Fakten über die Baugenehmigung:
- Sie ist meist auf 3 Jahre befristet. Sie kann um bis zu 2 Jahre verlängert werden, auch rückwirkend.
- Eine Baugenehmigung ist grundstücksbezogen und mit den vorhandenen Auflagen verbunden.
- Die Baugenehmigung muss jederzeit auf der Baustelle des zu errichteten Gebäudes vorhanden sein.
Wenn jedes Bauvorhaben genehmigungspflichtig wäre, würde der behördliche Aufwand immense Ausmaße annehmen. Aus diesem Grund wurden für manche Vorhaben das Anzeige-, Kenntnisgabe- oder Freistellungsverfahren eingeführt.
Welche Vorhaben eine ausführliche Baugenehmigung benötigen, ist in den jeweiligen Landesbauordnungen der Bundesländer geregelt.
Was darf genehmigungsfrei gebaut werden?
Früher waren alle baulichen Vorhaben genehmigungspflichtig, heute sind die meisten genehmigungsfrei. Diese sind in den verschiedenen Landesbauordnungen der Bundesländer ausführlich aufgezählt. Trotz einiger regionaler Unterschiede gibt es viele Übereinstimmungen: Unbedeutende Anlagen können in den meisten Fällen genehmigungsfrei gebaut werden. Darunter fallen beispielsweise
- Gartenhäuser,
- Feuerstätten,
- Garagen,
- oder Solarenergieanlagen auf Hausdächern.
Die Auswahl dieser genehmigungsfreien Anlagen wird immer größer, sodass immer mehr Anlagen ohne eine Genehmigung realisierbar sind.
Grundsätzlich liegt es im Verantwortungsbereich des Bauherrn sicherzustellen, dass die Anlagen nicht gegen bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Bestimmungen verstoßen. Zusätzlich ist zu beachten, dass bei einigen Vorhaben nach wie vor eine Genehmigung, zum Beispiel im Zuge des Denkmalschutzes, eingeholt werden muss.
Nicht baugenehmigungspflichtig sind unter anderem
- Instandsetzungs-
- und Instandhaltungsmaßnahmen.
Darunter fällt die Beseitigung von Mängeln und Schäden. Diese Maßnahmen sind nur so lange baugenehmigungsfrei, solange sie die Statik des Gebäudes nicht verändern.
| Fazit: | Unbedeutende Anlagen sind genehmigungsfrei. Dennoch ist darauf zu achten, dass öffentlich-rechtliche und materiell-rechtliche Vorgaben eingehalten werden. Dies liegt in der Verantwortung des Bauherrn. |
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Anzeige-, Kenntnisgabe - und Freistellungsverfahren
Das Freistellungsverfahren findet vor allem in Bayern, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen und in Rheinland-Pfalz Anwendung. Hierbei handelt es sich um ein Verfahren, bei dem keinerlei vorbeugende Maßnahmen von der Behörde getroffen werden.
Beim Anzeigeverfahren, das in Sachsen, Thüringen und Brandenburg angewendet wird, gibt es nach wie vor eine Untersagungsmöglichkeit der Bauaufsichtsbehörde. In Baden-Württemberg ist dieses Verfahren als Kenntnisgabeverfahren bekannt.
Bei den genannten Verfahren müssen unter anderem die Nachbarn und die Gemeinde informiert werden. Zusätzlich sind ordnungsgemäße Pläne zu erstellen. Die Bauvorlagen müssen anschließend bei der Gemeinde oder der Genehmigungsbehörde eingereicht werden. Diese prüfen die vorgelegten Vorlagen auf ihre Vollständigkeit.
Zusätzlich zu den Bauvorlagen müssen Nachweise über Schall-, Wärme- und bautechnischen Brandschutz eingereicht werden. Wann diese genau vorliegen müssen, ist in jedem Bundesland unterschiedlich. So gibt es in einigen die Pflicht, sie gleichzeitig mit den Bauvorlagen einzureichen und in anderen reicht es aus, wenn die Vorlagen spätestens beim Baubeginn vorliegen.
Wann kann das Anzeige- und Freistellungsverfahren angewandt werden?
In welchen Fällen die Verfahren angewendet werden, ist in jedem Bundesland anders geregelt. Die Landesbauordnung Baden-Württembergs besagt beispielsweise:
Das Kenntnisgabeverfahren kann durchgeführt werden bei der Errichtung von
- Wohngebäuden,
- sonstigen Gebäuden der Gebäudeklassen 1 bis 3, ausgenommen Gaststätten,
- sonstigen baulichen Anlagen, die keine Gebäude sind,
- Nebengebäuden und Nebenanlagen zu Bauvorhaben nach den Nummern 1 bis 3,
ausgenommen Sonderbauten. (§51 LBO BW)
In der Landesbauordnung von Bayern ist im Gegensatz dazu geregelt, dass alle Vorhaben unter die Genehmigungsfreistellung fallen, wenn sie keine Sonderbauten sind.
| Achtung! | Durch die Freiheiten des Verfahrens erhält der Bauherr eine große Verantwortung, da Einwände von Baubehörden und Nachbarn meist erst nach oder während der Errichtung des Gebäudes eingereicht werden. Dies kann schwere Folgen nach sich ziehen: Der Bau kann eingestellt oder der Nutzen untersagt werden. In Extremfällen kann sogar ein Abbruch erzwungen werden. |
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Wann kann mit dem Bau begonnen werden?
Der Baubeginn ist in jedem Bundesland unterschiedlich geregelt. Der Bau kann meistens zwei bis vier Wochen nach Eingang der Bauvorlagen begonnen werden. In Einzelfällen kann auch schon früher begonnen werden, wenn die Nachbarn dem zugestimmt haben.
| Fazit: | Bei Anzeige-, Kenntnisgabe- und Freistellungsverfahren entfallen die vorbeugenden Prüfverfahren der Genehmigungsbehörde. Das Bauvorhaben wird dennoch auf die Einhaltung der bauplanungs-rechtlichen Vorschriften überprüft, beispielsweise, ob die Abstandsflächen eingehalten wurden. In jedem Bundesland ist es anders geregelt, welche baulichen Vorhaben mit diesem Verfahren durchgeführt werden. In jedem Fall wird dem Bauherren und dem Architekten eine große Verantwortung zugesprochen. |
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Was ist das vereinfachte Genehmigungsverfahren?
Dieses Verfahren dient dazu, den Behörden und Bauherren Aufwand abzunehmen. Der Katalog der Bauvorhaben, bei denen ein vereinfachtes Genehmigungsverfahren genügt, wurde immer mehr erweitert. So fallen mittlerweile fast alle Bauvorhaben, ausgenommen der Sonderbauten, unter diese Kategorie. Beispiele dafür sind dieselben baulichen Anlagen, die auch beim Kenntnisgabeverfahren infrage kommen.
Das Bauvorhaben wird beim vereinfachten Genehmigungsverfahren zum Schutz der Beteiligten auf die Einhaltung von Normen geprüft. Dies beinhaltet zum Beispiel, ob das Bauvorhaben mit den bauplanungsrechtlichen Vorschriften übereinstimmt oder ob die Abstandsflächen eingehalten werden. Nicht geprüft und dafür nachgewiesen werden muss die Einhaltung des Brand-, Schall- und Wärmeschutzes.
Auch hier wird dem Bauherren eine große Verantwortung zugesprochen. Es kommt häufig dazu, dass die Baugenehmigung erteilt wird, obwohl das Bauvorhaben gegen verschiedene Vorschriften verstößt. Der Bauherr selbst ist dafür verantwortlich, dass es zur Einhaltung dieser Vorschriften kommt. Ansonsten kann der Bau eingestellt oder die Nutzung untersagt werden.
| Fazit: | Das vereinfachte Genehmigungsverfahren wird angewendet, wenn die baulichen Vorhaben genehmigungspflichtig und keine Sonderbauten sind. Die vorbeugende Prüfung der Behörden entfällt und das Bauvorhaben wird auf grundlegende Aspekte untersucht. Der Bauherr muss dabei die Einhaltung von Anforderungen nachweisen. Zudem müssen ungeprüfte Vorschriften eingehalten werden, wodurch dem Bauherrn viel Verantwortung zugesprochen wird. |
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Was ist das umfassende Baugenehmigungsverfahren?
Beim umfassenden Baugenehmigungsverfahren werden, wie der Name schon sagt, alle bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen Voraussetzungen überprüft. Der Bauherr bekommt dabei eine Baugenehmigung, die ihn vollkommen absichert.
Generell wird dies besonders bei Sonderbauten und bei Bauvorhaben mit höheren brandschutztechnischen Anforderungen angewendet. Dazu zählen beispielsweise Kindertagesstätten oder Hochhäuser.
Die Bearbeitung einer Baugenehmigung ist an eine Frist gebunden. Nach dem Eingang des Antrags hat die Behörde eine gewisse Zeit zur Verfügung, um diesen zu bearbeiten. In manchen Bundesländern geht mit dem Ablaufen dieser Frist die Genehmigung des Bauvorhabens einher. Dies soll das schnelle Arbeiten der Behörden beschleunigen.
| Fazit: | Das umfassende Baugenehmigungsverfahren wird vor allem bei Sonderbauten durchgeführt und beinhaltet die umfassende Prüfung des Bauvorhabens bezüglich bauplanungs- und bauordnungsrechtlicher Vorschriften. |
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Ist der Abbruch von baulichen Anlagen genehmigungspflichtig?
Beim Abbruch von baulichen Anlagen sind je nach Bundesland unterschiedliche Aspekte zu beachten. In Sachsen sind die meisten Abbrüche beispielsweise genehmigungspflichtig, während es in Baden-Württemberg genehmigungsfreie und anzeigepflichtige Abbrüche gibt. Aufgrund der regionalen Unterschiede ist es ratsam, sich je nach Bundesland nach den verschiedenen Voraussetzungen und Bedingungen eines Abbruchs zu informieren.
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