Grundschuldbestellung: Was Sie als Hauskäufer wissen sollten

Mit der Grundschuldbestellung stimmen Sie als Käufer oder Eigentümer zu, eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen zu lassen. Dieses dient Ihrer Bank als Sicherheit, um Ihnen einen Kredit gewähren zu können. Die Grundschuld wird dabei ins Grundbuch der zuständigen Gemeinde eingetragen.

Die Bank verschafft sich mit dem Grundpfandrecht die Möglichkeit, die Immobilie zu verwerten, wenn der Kreditnehmer den Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt. Grundlage für diese sogenannte dingliche Sicherheit ist Paragraf §119 des Bürgerlichen Gesetzbuchs.

Sollten Sie bei Ihrem Immobilienkauf keine Finanzierung benötigen, weil Sie das Wohnobjekt aus eigener Tasche bezahlen können, müssen Sie selbstverständlich auch keine Grundschuldbestellung veranlassen.

Eine Grundschuldbestellung sollte am besten unmittelbar nach dem Unterzeichnen des Kaufvertrags vorgenommen werden. Diese kann grundsätzlich nur über einen Notar veranlasst werden. Verzögert sich die Grundschuldbestellung, kann Ihre Bank die Darlehenssumme auch erst später auszahlen. Damit könnten Sie in Schwierigkeiten kommen, den Kaufpreis nicht termingerecht begleichen zu können. Der Verkäufer hätte dann Anspruch auf Verzugszinsen.

In der Grundschuldurkunde werden alle wichtigen Angaben und Vereinbarungen festgehalten. Dabei gibt es zwei gängige Methoden, die Grundschuld eintragen zu lassen: Die Briefgrundschuld mit Grundschuldbrief oder die Grundschuld ohne Brief. Empfehlenswerter ist die Briefgrundschuld mit Grundschuldbrief.

Wenn Sie den Kauf einer Immobilie über eine Bank finanzieren wollen, ist die Grundbuchbestellung ein Muss. Da Kreditgebern dieses Grundpfandrecht als Sicherheit für das Darlehen dient, verlangen sie in der Regel die Grundbuchbestellung. Kaum ein Kreditgeber wird sich darauf einlassen, das Darlehen ohne Sicherheit in Form des Grundpfandrechts zu gewähren. Die Bestellung des Grundpfandrechts ist dabei ein üblicher Vorgang bei der Immobilienfinanzierung über einen Kreditgeber.

Eine Grundschuldbestellung kann nur ein Notar vornehmen. In der Grundschuldbestellungsurkunde dokumentiert er den Willen des Eigentümers beziehungsweise Käufers die Grundschuld eintragen zu lassen.

Die Grundschuld kann aber erst eingetragen werden, wenn der Eigentumswechsel im Grundbuch vollzogen ist. Und das geht nur, wenn der Kaufpreis bezahlt wurde. Das heißt, Ihre Bank gewährt Ihnen zwar den Immobilienkredit vorab, allerdings erst, wenn ihr Pfandrecht eingetragen wurde. Damit der Eigentümerwechsel trotzdem stattfinden kann, erteilt der Verkäufer Ihnen im Kaufvertrag eine sogenannte Belastungsvollmacht. Die Vollmacht berechtigt den Käufer, die Eintragung der Grundschuld zu veranlassen.

Notar, Kreditinstitut und Sie als Kreditnehmer und künftiger Eigentümer – die Grundschuldbestellung ist ein Prozess, an dem Sie alle mitwirken. Und so funktioniert er:

1. Grundschuldbestellungsformular an den Notar senden

Der Notar erhält von der kreditgebenden Bank die erforderlichen Unterlagen, in diesem Fall das Grundschuldbestellungsformular, in dem alle wichtige Daten wie die Höhe der Grundschuld und der Nutzungszweck angegeben sind.

2. Beurkundungstermin beim Notar

Vereinbaren Sie mit dem Notar einen Beurkundungstermin für die Grundschuldbestellung. Idealerweise findet diese im Zuge der Beurkundung des Kaufvertrags statt. Zusätzlich erhalten Sie als Immobilienkäufer vom Verkäufer eine Belastungsvollmacht, damit Sie die Grundschuld eintragen lassen können.

3. Der Notar reicht die Urkunde beim Grundbuchamt ein

Der Notar versendet jetzt die Grundschuldbestellungsurkunde sowie die Belastungsvollmacht an das Grundbuchamt und veranlasst so, dass die Grundschuld ins Grundbuch der Immobilie eingetragen wird. Das Grundpfandrecht kann dabei als Grundschuld ohne Brief oder mit zusätzlichem Grundschuldbrief ausgestellt werden. Drei bis sechs Wochen danach erhält der Notar in der Regel vom Grundbuchamt die Bestätigung, dass die Grundschuld eingetragen wurde.

4. Bank erhält aktualisierten Grundbuchauszug

Zu guter Letzt schickt der Notar eine Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde und einen aktualisierten Grundbuchauszug an die Bank. Der Kreditgeber verfügt somit über die Bestätigung zur Grundschuldbestellung und kann das Immobiliendarlehen an Sie auszahlen.

Für eine Grundschuldbestellung müssen Sie sowohl mit den Notarkosten für die Bestellung als auch den Gebühren des Grundbuchamts rechnen. Die Höhe der Kosten richtet sich nach dem Wert der einzutragenden Grundschuld. Grob geschätzt sollten Sie mit zusätzlichen Kosten in Höhe von 0,5 bis 0,6 Prozent der Grundschuld rechnen. Die Kosten für eine Grundschuldbestellung gehören zu Kaufnebenkosten und müssen deshalb vom Immobilieneigentümer übernommen werden.

Ein Beispiel: Entspricht die Grundschuld einer Immobilie rund 200.000 Euro, fallen prozentual rund 675 Euro Notarkosten und etwa 435 Euro für den Eintrag ins Grundbuch an, insgesamt also rund 1.110 Euro für die Grundschuldbestellung.

Nachdem die Grundschuld bestellt und die Eintragung beim Grundbuchamt veranlasst wurde, geht es mit dem Kaufprozess weiter. Dieses sind die weiteren Schritte:

• Überweisung des Kaufpreises und der Grunderwerbsteuer
• Beantragung der Eigentümerumschreibung
• Erhalt der Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt
• Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch

Da eine Grundschuld unabhängig von der Rückzahlung des Kredites existiert, bleibt diese auch nach kompletter Rückzahlung Ihrer Baufinanzierung im Grundbuch stehen. Sie erhalten aber von der Bank eine Löschungsbewilligung, mit der Sie beim Notar die Löschung beantragen können. Da auch hierfür Gebühren anfallen, ist ein solcher Schritt nur bei Bedarf zu empfehlen. Solange Sie Ihre Immobilie nicht verkaufen möchten, bringt eine eingetragene Grundschuld keine Nachteile mit sich. Im Gegenteil. Sie können sie auch anderweitig nutzen, zum Beispiel für den Neukauf einer weiteren Immobilie oder eines Autos oder für eine Renovierung, ohne dass neue Kosten für Notar und Grundbucheintragung entstehen.