Hypothek oder Grundschuld: Das sind die Unterschiede
Hypothek oder Grundschuld: Beides sind Grundpfandrechte
Hypothek oder Grundschuld – beides sind Grundpfandrechte und doch sind sie sich wenig ähnlich. Der wichtigste Unterschied zwischen der Hypothek und der Grundschuld ist dabei ihre Abhängigkeit vom Darlehen. Während die Hypothek sinkt, indem Sie das Darlehen zurückbezahlen, ist die Grundschuld nicht an ein bestimmtes Darlehen gebunden. Sie bleibt auch dann in ihrer Höhe bestehen, wenn Sie das Darlehen zurückbezahlt haben.
Hypothek wie Grundschuld sind dabei vor allem eine Sicherheit für die Bank, die Ihnen im Rahmen einer Baufinanzierung Geld leiht. Erwerben Sie ein Wohnobjekt und benötigen für die Finanzierung ein Darlehen, so möchte die Bank, die Ihnen das Geld vorstreckt, sich absichern. Sofern Sie keine weiteren Sicherheiten angeben können, wird für die Bewilligung eines Darlehens ein Grundschuldeintrag oder eine Hypothek in das Grundbuch der zu finanzierenden Immobilie eingetragen. Das heißt, die Bank bekommt als Gegenleistung für ihr Darlehen einen Eintrag ins Grundbuch, der ihr zusichert, das Haus oder die Wohnung verwerten zu dürfen, falls Sie die Raten des Darlehens nicht weiter zurückzahlen können. Dieses kann zum Beispiel durch eine Zwangsversteigerung erfolgen.
Die Hypothek
Eine Hypothek für eine Baufinanzierung aufzunehmen, war früher Gang und Gäbe. Sie galt als eine gute Sicherheit für die Bank und das ist sie ja auch. Denn die Hypothek ist immer an ein bestimmtes Darlehen gekoppelt und orientiert sich an dessen Höhe. So wie die Restschuld sinkt mit jeder Ratenzahlung, genauso sinkt auch der Wert der eingetragenen Hypothek.
Haben Sie die gesamte Restschuld beglichen, erlischt auch die Hypothek. Obwohl die Hypothek dadurch erst einmal attraktiver wirkt, wird sich heutzutage trotzdem häufig für die Variante der Grundschuld entschieden. Einer der Gründe dafür ist, dass die Grundschuld zum Beispiel bei einem Verkauf an einen neuen Immobilienbesitzer übertragen werden kann, ohne dass erneut Notar- und Grundbuchkosten entstehen.
Die Grundschuld
Anders als die Hypothek existiert die Grundschuld völlig unabhängig vom Darlehen. Sie sinkt nicht parallel zur Restschuld, sondern bleibt in ihrer Höhe genau so bestehen, wie sie ins Grundbuch eingetragen wurde. Das heißt, sie bleibt immer gleich hoch. Erst, wenn Sie die gesamte Restschuld getilgt haben, kann die Grundschuld per Antrag aus dem Grundbuch gelöscht werden. Dieses geht allerdings nur mithilfe einer Löschungsbewilligung der Bank, die Ihnen das Darlehen gewährt hat.
Was zunächst nach einem Nachteil klingt, hat aber eher Vorteile. Abgesehen von der Möglichkeit, den Grundschuldeintrag bei einem Verkauf an einen neuen Besitzer zu übertragen ohne eine teure Änderung im Grundbuch vornehmen zu müssen, ist es auch möglich, mithilfe eines Grundbucheintrages, den bereits getilgten Betrag erneut von der Bank als Darlehen gewährt zu bekommen. Dafür muss dann kein gänzlich neues Darlehen aufgenommen werden, das wiederum abgesichert werden muss.
Hypothek versus Grundschuld: Was ist besser?
Hypothek oder Grundschuld? Auf den ersten Blick scheint die Hypothek vorteilhafter zu sein, weil sie automatisch mit der Restschuld mitsinkt und am Ende ganz erlischt, sobald das Darlehen zurückbezahlt ist. Trotzdem wählen die meisten Immobilienkäufer heute die Variante der Grundschuld. Der Grund: Sie ist flexibler. So kann die Grundschuld bei einem Verkauf an einen neuen Besitzer auf diesen übertragen werden – vorausgesetzt, dass die Bank zustimmt. Es kommen also keine erneuten Kosten für Grundbucheintrag und Notar mehr auf Sie zu.
Des Weiteren ist es möglich, die bestehende Grundschuld für ein neues Darlehen zu benutzen. Wenn Sie also schon einen Teil der Restschuld abbezahlt haben, können Sie diesen Teil sozusagen als „Auffüllung“ eines neuen Darlehens benutzen. Mit anderen Worten: Es ist möglich, ein weiteres Darlehen über die Höhe des bereits abgetragenen Restschuldbetrags aufzunehmen, ohne es neu absichern zu müssen. Das erspart erneut Notarkosten und Grundbuchkosten.
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