Zwischenfinanzierung beim Hauskauf: So funktioniert der Überbrückungskredit

Eine Zwischenfinanzierung ist ein Kredit, der nur für einige Wochen oder Monate von den Banken bereitgestellt wird. Oftmals wird er beim Kauf und Verkauf von Immobilien benötigt – beispielsweise, wenn ein Immobilieneigentümer ein neues Haus gekauft hat, den Verkaufspreis für seine „alte“, verkaufte Immobilie aber noch nicht erhalten hat. Zur Überbrückung nimmt er ein Immobiliendarlehen auf, das nur für eine kurze Zeit herausgegeben wird. Der Überbrückungskredit soll die zeitweilige Finanzierungslücke schließen, wenn Eigenkapital eigentlich vorhanden, aber noch nicht abrufbar ist.

Später wird dieser Zwischenkredit dann durch das vorhandene Geld oder aber durch einen langfristigen Kredit abgelöst. Der langfristige Kredit entspricht einem Bauspardarlehen und nennt sich dann Vorfinanzierungskredit. Die Zwischenfinanzierung wird also während der Laufzeit nicht getilgt, sie wird einfach von einem langfristigen Darlehen abgelöst.

Eine Zwischenfinanzierung ist dann interessant, wenn in geraumer Zeit eine größere Summe Eigenkapital verfügbar, aber aktuell noch nicht abrufbar ist. Durch das zwischenfinanzierte Darlehen kann der Zeitraum bis zum Erhalt des Eigenkapitals überbrückt werden.

In folgenden Fällen kann ein Überbrückungskredit helfen:

• Sie haben eine Immobilie verkauft und wollen den Erlös als Eigenkapital für eine andere Immobilie nutzen – allerdings warten Sie noch auf den Zahlungseingang des Verkaufserlöses.
• Sie brauchen nur einen kurzfristigen Kredit, der innerhalb der nächsten 24 Monate zurückgezahlt werden kann.
• Sie wollen eine Immobilie finanzieren, doch ein Teil Ihres Eigenkapitals ist noch in Geldanlagen gebunden, beispielsweise in Lebensversicherungen oder Festgeldanlagen.
• In den nächsten Wochen oder Monaten wird zwar ein Bausparvertrag zuteilungsreif, Sie benötigen das Geld aus diesem allerdings schon jetzt.

Wenn Sie sich schnell zu einem Wohnungs- oder Hauskauf entschließen, kann eine Zwischenfinanzierung hilfreich sein, um kurzfristig an Geld zu kommen, dass im Prinzip auch als Eigenkapital da ist – beispielsweise in einer Lebensversicherung – Sie aber noch nicht darüber verfügen können oder darauf warten müssen, bis diese zuteilungspflichtig wird.

Oft ist die Vergabe von Zwischenfinanzierungskrediten der Banken an bestimmte Bedingungen geknüpft:

• So muss der notariell beurkundete Verkaufsvertrag für die zu veräußernde Immobilie für eine Kreditgenehmigung meistens bereits vorliegen
• Oftmals ist die Bestellung einer Grundschuld zur Absicherung des Zwischenkredits notwendig
• Viele Banken vergeben Überbrückungskredite nur im Zusammenhang mit einer langfristigen Baufinanzierung
• Die Mindestkreditsumme eines Zwischenfinanzierungsdarlehens beträgt für gewöhnlich 200.000 Euro

Sie wollen eine neue Immobilie kaufen, warten aber noch auf die Auszahlung des Verkaufserlöses einer bereits von Ihnen veräußerten Immobilie? Dann könnte sich eine Zwischenfinanzierung für Sie lohnen. Sie kann für bis zu 24 Monate abgeschlossen werden in der Höhe der Summe, die Sie in Kürze erwarten. Sobald die Summe eintrifft, kann der Überbrückungskredit dann auf einen Schlag getilgt werden. Oft wird er aber von einem langfristigen Baufinanzierungsdarlehen (Vorfinanzierung) abgelöst.

Für die meisten Banken ist eine Zwischenfinanzierung unattraktiv: Sie haben fast den gleichen Bearbeitungsaufwand wie bei einer langfristigen Immobilienfinanzierung, der Kredit endet aber nach ein paar Monaten schon wieder. Zudem ist es risikoreicher – beispielsweise für den Fall, dass die bestehende Immobilie doch nicht verkauft werden konnte oder nur zu einem schlechteren Preis als veranschlagt. Die Mehrkosten betragen dann je nach Kreditausfallrisiko im Vergleich zu einem langfristigen Darlehen bis zu zwei bis drei Prozentpunkten.

Es ist daher nachvollziehbar, dass die Bank deshalb keine Top-Konditionen anbietet und eine Zwischenfinanzierung für Sie als Kreditnehmer somit meist deutlich teurer ist als bei einer normalen Immobilienfinanzierung. Auch die Kosten einer Zwischenfinanzierung können von Bank zu Bank unterschiedlich hoch ausfallen. Sollten Sie dennoch Interesse an einem Überbrückungskredit haben, sollten Sie im Vorfeld verschiedenen Finanzierungsangebote unterschiedlicher Banken einholen.

Eine Zwischenfinanzierung zur Überbrückung, bis das einzusetzende Eigenkapital zur Verfügung steht, hat Vor- und Nachteile. Hier ein Überblick:

Die Vorteile eines Zwischenkredits:

• Da der Überbrückungskredit nicht mit einer monatlichen Tilgung zurückgezahlt werden muss, sind die Ratenzahlungen niedrig. Nur die Zinsen müssen gezahlt werden.
• Der Überbrückungskredit kann kurzfristig zurückgezahlt werden, da oft eine Mindestlaufzeit von nur wenigen Monaten vereinbart wird.
• Wenn Sie quasi gleichzeitig eine Immobilie verkaufen und eine neue kaufen, steht meistens der Verkaufserlös erst später zur Verfügung. Damit aber ein reibungsloser Ablauf zwischen Verkauf und Kauf gewährleistet ist, ist die Zwischenfinanzierung eine gute Lösung.

Die Nachteile der Zwischenfinanzierung:

• In erster Linie die höheren Darlehenszinsen
• Wenn der Überbrückungskredit außerdem nicht innerhalb der maximalen Laufzeit zurückgezahlt werden kann, können noch höhere Zinskosten entstehen.
• Die Mindestkreditsumme ist bei vielen Banken sehr hoch. Ein Zwischenfinanzierungsdarlehen ist meistens erst ab einer Kreditsumme von 200.000 Euro möglich.
• Der Überbrückungskredit ist teurer: Viele Banken berechnen eine Bearbeitungsgebühr von bis zu zwei Prozent der Zwischenfinanzierungssumme.
• Da nicht alle Banken einen Überbrückungskredit anbieten, können Sie nur zwischen wenigen Kreditinstituten wählen.

In vielen Fällen ist bei Bausparverträgen eine Zwischenfinanzierung notwendig. Denn wer einen Bausparvertrag abgeschlossen hat, kann nur in etwa abschätzen, wann genau das Bauspardarlehen zuteilungsreif ist. Falls Sie aber in dieser Zeit ein Kaufangebot für eine Wohnung oder ein Haus haben, müssen Sie schnell reagieren und benötigen das Geld sofort. Es ist ja auch da – zumindest auf Papier – allerdings erst vielleicht in ein paar Monaten verfügbar. Die Zeit bis zur Zuteilung können Sie daher mit einem Zwischenfinanzierungskredit überbrücken. Da hierbei die gleiche Bausparkasse, die das Bauspardarlehen vergeben hat, beteiligt ist, wird der Überbrückungskredit hierbei auch Vorfinanzierungsdarlehen genannt.