Was ist die GRZ?

Die drei Buchstaben GRZ stehen für die Grundflächenzahl. Gemäß Paragraf 19 der Baunutzungsverordnung (§19 BauNVO) gibt sie an, wie viel von einem Grundstück überdeckt (versiegelt) beziehungsweise unterbaut werden darf. Damit bestimmt die Grundflächenzahl (GRZ) neben der Geschossflächenzahl (GFZ) und der Baumassenzahl (BMZ), in welchem Maß ein Grundstück baulich genutzt werden kann.

Angegeben wird die GRZ in den Bebauungsplänen als Dezimalzahl. Ist zum Beispiel eine GRZ von 0,4 angegeben, dürfen 40 Prozent der Grundstücksfläche bebaut werden. Um die Quadratmeterzahl der zulässigen Grundfläche zu berechnen, muss die Grundstücksfläche mit der Dezimalzahl der GRZ – in diesem Fall also mit 0,4 – multipliziert werden.

Die GRZ 1 (GRZ I) ist die Grundflächenzahl, die im Bebauungsplan vorgegeben wird. Die GRZ 2 (GRZ II) ist die Grundflächenzahl der Nebenanlagen.

Zur GRZ I (Hauptanlagen) zählen nach der BauNVO 1990 zum Beispiel:

• das Gebäude mit Außenmauern
• Balkone
• Terrassen
• Kellerabgänge

Zur GRZ II (Nebenanlagen) zählen nach der BauNVO 1990 zum Beispiel:

• Garagen (freistehend)
• Tiefgaragen
• Stellplätze, Carports, Zufahrten
• Gartenhäuser
• Spielplätze
• Pools
• Ställe
• Solaranlagen
• Schächte
• Öltanks
• Gruben
• Kläranlagen

Auf Antrag kann die zulässige Grundfläche, die sich aus der Multiplikation von der im Bebauungsplan vorgegebenen Grundflächenzahl (GRZ 1) mit der Grundstücksfläche ergibt, durch Nebenanlagen (GRZ 2) um 50 Prozent überschritten werden. Maximal jedoch bis zu einem Wert von 0,8 (BauNVO § 19 Abs. 4 Satz 2). Die sogenannte absolute Kappungsgrenze von 0,8 gilt nur, wenn im Bebauungsplan kein höherer Wert festgelegt ist.

Die GRZ sorgt zusammen mit anderen Zahlen wie Baumassenzahl (BMZ) und Geschossflächenzahl (GFZ) dafür, dass das Landschaftsbild durch den Bau von Gebäuden nicht mehr gestört wird, als notwendig und beeinflusst somit das äußere Erscheinungsbild von Städten.

Hauptziel der Festlegung einer Grundflächenzahl (GRZ) ist es, genug Freiflächen zu bewahren, um so die natürliche Funktion des Bodens – wie Versickerungsfähikgeit und Durchlässigkeit – zu erhalten. Würde zu viel Fläche zubetoniert, könnte das Regenwasser nicht mehr natürlich versickern und es käme bei Niederschlag zu Überschwemmungen, wenn keine Gegenmaßnahmen getroffen würden. Darüber hinaus sind Freiflächen wichtig für den Grünbestand und somit auch für den Arten- und Naturschutz.

Die Grundflächenzahl (GRZ) ist in vielen Fällen von Bedeutung:

• Bei der Ermittlung des Maßes der baulichen Nutzung eines Grundstücks
• Bei der Grundstücksbewertung: Je höher die GRZ, desto wertvoller ist das Grundstück, da mehr Fläche bebaut und somit zum Beispiel viel Wohnraum geschaffen werden kann.
• Beim Verkauf eines Grundstücks oder einer gebrauchten Immobilie: Als Verkäufer profitieren Sie von einer hohen GRZ, da ein höherer Preis erzielbar ist.
• Beim Kauf eines Grundstücks oder einer gebrauchten Immobilie: Als Käufer profitieren Sie von einer hohen GRZ, da Sie mehr Wohnraum auf dem Grundstück schaffen können. Die Kehrseite: Je höher die GRZ, desto dichter die Bebauung, desto näher der Nachbar und desto weniger Grün.
• Für die Bebauungsdichte und das Stadtbild: Je niedriger die GRZ, desto geringer die Bebauungsdichte und desto grüner das Gebiet. Ein Kleinsiedlungsgebiet hat zum Beispiel in der Regel eine kleinere GRZ als ein Gewerbegebiet.

In Paragraf 17 der Baunutzungsverordnung 2017 (§ 17 BauNVO) werden Orientierungswerte für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung in verschiedenen Baugebieten vorgegeben – also für die Geschossflächenzahl (GFZ), die Baumassenzahl (BMZ) und die Grundflächenzahl (GRZ). Die Werte sind als Obergrenzen zu verstehen:

Für ein moderat bebautes Wohnviertel mit vielen Grünflächen – ein sogenanntes grünes Wohnviertel – ist eine GRZ von 0,2 üblich. Das bedeutet, Grundstücke dürfen zu 20 Prozent bebaut werden.

Was in die GRZ mit angerechnet wird, hängt davon ab, welche Baunutzungsverordnung (BauNVO) dem Zeitpunkt entspricht, zu dem der Bebauungsplan erlassen wurde. In früheren Baunutzungsverordnungen werden zum Beispiel Zufahren vernachlässigt, sodass viel mehr Grundstücksfläche versiegelt werden kann.

Um zu prüfen, ob Sie mit Ihren Hauptanlagen die GRZ, die im Bebauungsplan festgelegt wurde, einhalten, müssen Sie deren Grundfläche durch die Grundstücksgröße teilen. Die sich daraus ergebende GRZ können Sie anschließend mit der GRZ aus dem Bebauungsplan abgleichen.

Für die Berechnung der GRZ sind die Außenmaße (Brutto-Maße) der baulichen Anlagen relevant. Hat eine bauliche Anlage schräge oder abgerundete Außenwände, wird die größte Grundrissausdehnung als Wert der überdeckten Fläche genommen.

Die GRZ darf bei Nebenanlagen, die keine direkte Verbindung zum Hauptgebäude haben, um maximal 50 Prozent bis zu einem Wert von höchstens 0,8 überschritten werden – allerdings ist das immer eine Einzelfallentscheidung. Kleinere Überschreitungen, die keine Auswirkungen auf die natürliche Funktion des Bodens haben oder die Grundstücksnutzung maßgeblich erschweren, werden häufig zugelassen, wenn im Bebauungsplan nichts anderes festgesetzt ist.

Wird in der Planungsphase berechnet, dass mit den geplanten baulichen Anlagen die GRZ überschritten werden würde, sollte eine Ausnahmegenehmigung beantragt werden. Wird eine Überschreitung der GRZ erst später bemerkt, kann ein Rückbau drohen. Deshalb ist es ratsam, im Voraus die Grundfläche der baulichen Anlagen mit der GRZ, die im Bebauungsplan vorgegeben ist, abzugleichen.