Leerstandsquote bei Immobilien

Die Leerstandsquote beziffert den prozentualen Anteil einer freistehenden Fläche an einer bestimmten Grundgesamtheit. Dieses Verhältnis wird auch als Leerstehungsquote, Leerstandsrate und international bezeichnet man die Quote als Vacancy Rate, also die Vakanz der leerstehenden Fläche. Zwischen den einzelnen Begriffen gibt es stellenweise Unterschiede.

Mit der folgenden Formel lässt sich die Leerstandsquote berechnen:

Leerstandsquote = Leerstand / Gesamtbestand x 100 

Einerseits kann die Quote stichtagsbezogen sein und andererseits als Durchschnitt ermittelt werden. Welche Variante zu präferieren ist, hängt vom Untersuchungsobjekt ab. Durch die Bildung eines Durchschnittswerts (i.d.R. auf Jahresebene) lassen sich kurzfristige Schwankungen, wie sie z.B. bei einer Kündigung und anschließenden Wiedervermietung auftreten, ausgleichen. Dieser Vorteil bringt jedoch auch folgenden Nachteil mit sich: Soll der Neu- bzw. Wiedervermietungsbedarf ermittelt werden, würde ein Durchschnitt keine hilfreiche Aussage liefern. 

Der Leerstand kann sich auf diverse räumliche Grenzen beziehen.

Beispielsweise kann die Leerstandsquote auf der Objektebene ermittelt werden. Alternativ ist auch der Bezug auf eine Region oder ein Portfolio möglich. Bezieht sich die Berechnung auf eine Region oder ein Portfolio, wird darüber hinaus stets nach einzelnen Wohngebieten, Altersstrukturen, Größenklassen usw. differenziert, um exaktere Analysen zu ermöglichen. 



Die Leerstandsquote wird in unterschiedlichen Einheiten angegeben: m², EUR und Wohn- bzw. Gewerbeeinheiten. Die Flächenangabe in m² bzw. die Angabe des finanziellen Gegenwerts ist insbesondere bei gewerblich genutzten Flächen üblich. Wohnflächen werden (vorwiegend von Wohnungsgesellschaften) in der Regel in Einheiten bemessen. Auch bei der Angabe des monetären Gegenwerts gibt es verschiedene Optionen. So kann (in Form des Estimated Rental Value) die Ist-Miete (die tatsächlich erzielte Miete) oder die Soll-Miete (erzielbare Miete) herangezogen werden. 



Mit der Leerstandsquote kann die Zugkraft eines Markts beurteilt werden. Niedriger Leerstand steht dabei für hohe Attraktivität und umgekehrt. Bis zu einem bestimmten Ausmaß ist Leerstand nichts Ungewöhnliches und durchaus notwendig, beispielsweise, um kurzfristige Schwankungen ausgleichen zu können. Obwohl es nur ein Richtwert ist, der nicht für jede Situation zutreffend ist, wird – je nach Autor – üblicherweise ein Leerstand von 3 bis 5 Prozent als normal und auch akzeptabel angesehen. Ein Wert, der bei mehr als 10 Prozent liegt, ist durchaus als kritisch und unter Umständen sogar als existenzbedrohlich zu werten. Die nachstehende Tabelle zeigt eine mögliche Interpretation für Wohnungsgesellschaften. 

Finanzielle Ausfälle sind in jedem Fall die Folge des Leerstands, auch wenn dieser nicht existenzbedrohlich ist. Zusätzlich zu den unmittelbar sich auswirkenden finanziellen Folgen sind auch die indirekten monetären Folgen zu berücksichtigen. Leerstand von Wohnraum wirkt sich negativ auf die Bausubstanz aus (z.B. durch Feuchtigkeit oder mangelnde Belüftung), was kostspielige Reparaturen nach sich ziehen kann. Darüber hinaus sind verschiedene Arten des Leerstands zu unterscheiden:

Umfassende Sanierungsmaßnahmen können in den allermeisten Fällen nur in unbewohnten Objekten durchgeführt werden. Damit geht ein Leerstand einher, der sich zum einen planen lässt; zum anderen kann mit Beendigung der Arbeiten damit gerechnet werden, dass der Leerstand zeitnah wieder reduzieren lässt. 

Von spekulativem Leerstand spricht man, wenn trotz vorhandener Nachfrage Flächen nicht verkauft bzw. vermietet werden. Dahinter verbirgt sich die Erwartung eines höheren Profits, der u.U. in der Zukunft erzielt werden kann.

Unter dem strukturellen Leerstand versteht man den durch u.a. technische, rechtliche oder ökonomische Faktoren bedingten Leerstand, der nicht mehr beseitigt werden kann. 

In den meisten Fällen wird von strukturellem Leerstand erst gesprochen, wenn die Fläche oder das Objekt über drei Monate leer steht.

Unter den Begriff des temporären Leerstandes fallen Flächen oder Objekte, die bis zu einem Zeitraum von drei Monaten unvermietet oder nicht veräußert sind.

Stark abhängig von konjunkturellen Einflüssen ist vor allem die Auslastung gewerblicher Flächen. Diese Art von Leerstand bezeichnet man als wirtschaftsbedingt. 

Unter die sonstigen Leerstandsgründe fallen all jene Ursachen, die in keine der hier genannten Kategorien fallen. Vor allem Erbschaftsstreitigkeiten und emotionale Beweggründe zählen zu den sonstigen Leerstandsgründen.

Um eine Wertermittlung vorzunehmen, werden die hier genannten Leerstandskategorien üblicherweise auf drei wichtigsten verkürzt:

• Fluktuationsbedingter Leerstand
  
  Der fluktuationsbedingte Leerstand umfasst das regelmäßige Leerstehen von Einheiten, das durch übliche Mieterwechsel verursacht wird, und bedarf keiner gesonderten Beachtung – er ist im Mietausfallwagnis enthalten. 
  
   
• Temporärer Leerstand
  
  Hier scheiden sich in der Wertermittlung die Geister: Während manche Autoren die Grenze bei Leerstand von bis zu drei Monaten ziehen, gibt es auch Veröffentlichungen von Zeiträumen zwischen zwei und drei Jahren. Es lassen sich fachlich vertretbare Argumente sowohl für als auch gegen einen eher kurzen oder einen eher langen Zeitraum finden. Gemein ist den unterschiedlichen Sichtweisen jedoch Folgendes: Bei temporärem Leerstand werden dennoch Mieteinnahmen für die Einheit angesetzt. Ergänzend werden Leerstandskosten, ggf. Herrichtungskosten, Kosten für Vermietungsanreize wie mietfreie Zeiten und, falls vorhanden, Vermarktungskosten berücksichtig.
  
   
• Struktureller Leerstand
  
  Kennzeichnend für den strukturellen Leerstand ist dass nach Einschätzung des jeweiligen Sachverständigen der Leerstand über die gesamte Restnutzungsdauer bestehen wird. Daher können auch keine Mieteinnahmen anfallen. Bewirtschaftungskosten (mit Ausnahme des Mietausfallwagnisses) sind natürlich weiterhin zu berücksichtigen, ggf. werden diese jedoch reduziert.