Was ist ein Residualwertverfahren (Extraktionsverfahren)?
Projektentwickler verwenden das Residualwertverfahren, welches viele Ausprägungen beinhaltet. Durch die Berechnung des sogenannten Residuums, eines mutmaßlichen Überschusses, werden die maximalen Bodenkosten ermittelt.
| Beispiel | Für ein Grundstück, das als Bauland erworben werden soll, liegen keine Richtwerte oder ähnlich zuverlässige Daten vor. Nun soll der, unter ökonomischen Gesichtspunkten, maximale Bodenwert ermittelt werden. Für das Bauprojekt werden gemäß betriebsinterner Kalkulation Gesamtkosten inklusive Marge in Höhe von 200.000 Euro veranschlagt und es soll für 250.000 Euro veräußert werden. Für den Boden bleiben bei diesen Eckdaten lediglich 50.000 Euro übrig. |
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An diesem Beispiel wird deutlich, dass das Residualwertverfahren gewisse Ungenauigkeiten birgt und daher sehr selten für gutachterliche Zwecke genutzt wird.
Für eine weitere Form des Residualwertverfahrens wird der Jahresreinertrag in einen Gebäude- und einen Bodenanteil (je zu gleichen Teilen) aufgeteilt. Indem die Herstellungskosten der baulichen Anlagen durch den Vervielfältiger dividiert werden, wird der Gebäudeanteil berechnet. Den Ertragsanteil von Grund und Boden erhält man, indem man den Gebäudeanteil vom Jahresreinertrag abzieht. Schlussendlich ergibt sich der maximale Bodenwert, indem der Ertragsanteil durch den Liegenschaftszins dividiert wird.
Rechenbeispiel für einen max. tragbaren Bodenwert:
Jahresreinertrag: 150.000 Euro, Herstellungskosten: 2.250.000 Euro, Vervielfältiger (i=0,05, n=50): 18,26
Ertragsanteil der baulichen Anlagen: 2.250.000 Euro (Herstellungskosten) / 18,26 (Vervielf.) = 123.220 Euro.
123.220 Euro (Ertragsanteil) - 150.000 Euro (Jahresreinertrag) = 26.780 Euro
Diese verbleibenden 26.780 Euro werden durch den Liegenschaftszins (5 %) dividiert.
26.780 Euro / 0,05 = 535.600 Euro als max. tragbarer Bodenwert
