Was versteht man unter einer Teilungserklärung?
Eine Teilungserklärung ist die Erklärung eines Alleineigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass sein Alleineigentum in gemeinschaftliches Eigentum und Sondereigentum umgewandelt werden soll. Dies kommt häufig bei Mehrfamilienhäusern vor, deren einzelne Eigentumswohnungen unterschiedlichen Eigentümern gehören. Der Teilungsvertrag hingegen ist ein Vertrag mehrerer Eigentümer, die damit erklären, dass ihr Miteigentum untergeht und stattdessen gemeinschaftliches Eigentum und Sondereigentum entstehen soll. Häufig wird diesen Erklärungen eine Art Gemeinschaftsordnung beigefügt, die die Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander regelt. In diesem Zuge werden vom Grundbuchamt jeweils einzelne Wohnungsgrundbücher angelegt.
| Wissenswert | Der Begriff Aufteilungsplan meint eine Bauzeichnung, die von der entsprechenden Baubehörde mit Unterschrift und Stempel oder Siegel versehen ist. Aus diesem Plan gehen sowohl Lage und Größe sowie die Aufteilung des Gebäudes hervor. Zudem liegt im Aufteilungsplan eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vor, welche bestätigt, dass die einzelnen Einheiten abgeschlossen und voneinander unabhängig nutzbar sind. |
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Aus der Teilungserklärung wird auch ersichtlich, wo Sondereigentum beginnt und gemeinschaftliches Eigentum endet oder umgekehrt. Hier werden ausschließlich die Grenzen definiert, für deren Einordnung die tatsächlich vorhandenen Verhältnisse, wie etwa eine gemauerte Wand, nicht greifen.
Was versteht man unter dem sogenannten Faktischen Sondernutzungsrecht?
Flächen, Gebäudeteile oder Räume, die nicht gesondert zugewiesen sind und nur durch ein Sondereigentum zugänglich gemacht werden, fallen gemäß mancher Interpretation unter das Faktische Sondernutzungsrecht. Dieser Umstand alleine macht beispielsweise einen Spitzboden, der nicht zugewiesen war, nicht automatisch zum (weiteren) Gegenstand des Sondereigentums. Ohne ausdrückliche Zuweisung gehört ein Spitzboden hingegen generell zum gemeinschaftlichen Eigentum. Die Lage einer solchen Fläche kann sogar dazu führen, dass auch das „Durchgangssondereigentum“ dem gemeinschaftlichen Eigentum zugerechnet wird.
Welche Flächen können zu Sondereigentum erklärt werden?
In Teilungserklärung beziehungsweise Teilungsvertrag können lediglich Räume zum Sondereigentum erklärt werden. Zu den Räumen zählen:
- Loggien
- Innenhöfe
- Balkone
- Stellplätze (Laut Gesetz als Raum anzusehen, unabhängig von der Lage. Auch Garagen fallen unter diese Regelung)
- Dachterrassen
Nicht als Raum gelten sowohl Terrassen als auch Gartenflächen. Unter bestimmten Voraussetzungen kann das Sondereigentum allerdings an einem Raum erstreckt werden.
Grundsätzlich nicht zum Sondereigentum erklärt werden, können: Anlagen, Teile oder Ähnliches, die als wesentliche Gebäudebestandteile gelten. Dies gilt, wenn sich in der Teilungserklärung eine Liste befindet, die zuschreibt, welche wesentlichen Gebäudeteile zum Sondereigentum zählen. Eine solch Liste kann in etwa vorsehen, dass Folgendes zum Sondereigentum gehört:
- nicht tragende Zwischenwände
- der Fußbodenbelag (mit Ausnahme von Deckenputz und Estrich)
- gegebenenfalls die Deckenverkleidung im Sondereigentum stehender Räume
- die zu einer Raumeinheit gehörenden Balkone, ausgenommen deren Unterputz
- alle in den Räumen des Sondereigentums befindlichen Ausstattungsgegenstände beziehungsweise Einrichtungen
- die Entwässerungsleitungen bis zur Anschlussstelle an die gemeinsame Fallleitung
- die Wasserleitungen ab Ausgang am Zähler
- die Innentüren einschließlich der Beschläge, Schlösser, Verglasung unter anderem der im Sondereigentum stehenden Räume
- die Wandinnenverkleidung sowie der Wandinnenputz aller zum Sondereigentum gehörenden Räume, auch soweit die innenputztragenden Wände nicht zum Sondereigentum gehören
- die Türöffner- und Klingelanlage sowie Breitband- beziehungsweise Antennenkabelzuleitungen bis zur gemeinsamen Hauptleitung
- die Versorgungsleitungen für Strom ab Zählerausgang
Diese Zuweisung, die nach Ansicht eines beurkundenden Notars vorgenommen wird, welche wesentlichen Gebäudebestandteile zu einem im Sondereigentum stehenden Raum gehören und ebenfalls im Sondereigentum stehen, ist lediglich als eine unverbindliche Beschreibung anzusehen.
Hinter einer solchen Zuweisung kann sich in Einzelfällen und je nach Auslegung, eine Umlagevereinbarung oder ein Sondernutzungsrecht verbergen.
