Vermeiden von Planungsfehlern und Baumängeln spart Kosten und Ärger

So lange Ihr Haus noch nicht mehr ist als eine Baubeschreibung mit ansprechenden 3D-Ansichten und Grundrissen, ist die Versuchung groß, in Vorfreude zu schwelgen und sich auszumalen, wie es sein wird, darin zu wohnen. 

Lassen Sie sich diese Vorfreude nicht  nehmen. Sie sollten aber gleichzeitig während der gesamten Planungsphase intensiv mit dem Architekten zusammenarbeiten und versuchen, bis ins Detail das Projekt kennenzulernen, noch bevor der erste Spatenstich gemacht wird. Dabei ist es von Vorteil, wenn Sie sich immer der Rollenverteilung bewusst sind: 

• Sie sind der Bauherr, der Auftraggeber, aber auch zugleich der Laie, der naturgemäß kaum Ahnung vom Bauwesen hat. 
• Der Architekt hingegen ist zwar Auftragnehmer, aber der unumstrittene Fachmann.

Unter diesen Vorzeichen ist eine konstruktive Zusammenarbeit nur möglich, wenn sich beide in diesem Rollenverständnis respektieren. Das heißt aber auch, dass der Architekt aus seiner Position als Fachmann die Verpflichtung der Beratung und Information hat – und Sie haben das Recht, dem Architekten Löcher in den Bauch zu fragen. Und das sollten Sie tun, denn damit erreichen Sie, dass der Architekt 

• merkt, dass Sie ihn nicht vertrauensselig einfach machen lassen, was ihn zu noch sorgfältigerer Arbeit animieren sollte
• bei jeder Ihrer Fragen seine Arbeit noch einmal durchdenken und begründen muss
• eventuelle Fehler durch Ihre Fragen nachträglich aufspürt und beseitigt

Als Sachwalter des Bauherrn hat der Architekt eine besondere Stellung Ihnen gegenüber, weil Sie einerseits planungs- und bautechnischer Laie sind, andererseits aber viel Geld in Ihr Bauvorhaben investieren. Ebenso ist er auch Ihr fachlich kompetenter Vertreter gegenüber den Lieferanten und bauausführenden Firmen. Er ist folglich Planer und Projektmanager in Personalunion und damit Dreh- und Angelpunkt während der gesamten Planungs- und Bauausführungsphase.

Will der Architekt der verantwortungsvollen (und stressigen) Aufgabe gerecht werden, muss er Sie 

• ausführlich und fortlaufend in allen Aspekten der Bauplanung beraten, vor allem, wenn Sie besondere Wünsche äußern, die von seinen Vorschlägen abweichen
• über alles Wesentliche informieren, z.B. den Stand der Planung, Probleme und Schwierigkeiten, Kostenentwicklungen, insbesondere bei drohender Budget-Überschreitung, Verzögerungen im Baugenehmigungsverfahren, etc. 

Ganz zu Beginn der Planung Ihres Projektes – der so genannten Leistungsphase 1 der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) – geht es darum, dass der Architekt herausarbeitet, welche Ideen und Vorstellungen sie haben. Diese muss er dann in Einklang mit den Rahmenbedingungen bringen, beispielsweise mit der zur Verfügung stehenden Bausumme, mit den bestehenden Bauvorschriften, und vieles mehr. Das wird mehrere Gesprächstermine und eine Ortsbegehung des Bauplatzes erfordern. 

Bei jedem der Termine erhalten Sie eine Fülle von Informationen, von denen Ihnen viele fremd sind. Deshalb sollten Sie sich keinesfalls scheuen, Fragen zu stellen, sobald Sie etwas nicht verstehen. Denn als Fachmann vergisst der Architekt leicht, dass Sie Laie sind. Und oft sind Architekten auch didaktisch nicht allzu beschlagen, um Ihnen Dinge zu erläutern, die für den Fachmann selbstverständlich sind.

Dieses „Frage-Antwort-Spiel“ zu Beginn und im weiteren Verlauf der Planungsarbeiten hilft enorm, Fehler zu vermeiden.

Diese Binsenweisheit kennt natürlich auch der Architekt und wird in aller Regel die Planungsarbeiten zunehmend sorgfältiger betreiben.  Trotzdem ist es für Sie ratsam, weiterhin am Ball zu bleiben. Das heißt, dass Sie mit Ihrem Architekten in sinnvollen Abständen Gesprächstermine wahrnehmen und sich von ihm anhand der Pläne und 3D-Animationen genau erklären lassen, was er bisher geplant hat. Auf diese Weise können Sie frühzeitig korrigierend eingreifen, wenn er Ihre Vorstellungen nicht richtig verstanden hat. Dabei ist es gewiss hilfreich, wenn Sie sich Notizen machen, evtl. sogar ein Gesprächsprotokoll.

Mit fortschreitender Projektplanung unterstützen den Architekten oft auch Fachplaner, z.B. Statiker, Planer der Haustechnik oder Gartenplaner. Diese übernehmen innerhalb des Gesamtplans einen speziellen Teilbereich. Daraus können wegen des mangelnden Gesamtüberblicks leicht Planungsfehler entstehen, z.B. dass eine für die Statik wichtige Verstärkung im Keller zu wenig Platz lässt für den ursprünglich dort vorgesehenen Warmwasserspeicher. Oder wegen  der erforderlichen Niveauerhöhung durch die nachträglich gewünschte Fußbodenheizung im Wohnbereich stimmen die Anschlüsse zum angrenzenden Flur nicht mehr. 

Solche Wünsche wirken sich gewöhnlich auch auf die Kostenberechnung aus. Wenn der Architekt Sie darauf aufmerksam macht, ist das gut. Besser ist es, wenn Sie selbst nachsehen, ob und wie die Änderungen in der Leistungsbeschreibung und Kostenschätzung auftauchen. Beide Positionen gehören u.a. zur HOAI-Leistungsphase 2 der Planung Ihres Bauprojektes.

Bis die Maschinen und Handwerker anrücken und mit der Bauausführung beginnen können, ist noch die Hürde der Baugenehmigung zu nehmen. Genau genommen sind es zwei Hürden, weil der Baugenehmigung die Bauvoranfrage vorgeschaltet ist. Denn diese hilft dem Architekten bei ggf. mehrfachen Gesprächsterminen im Bauaufsichtsamt schon im Vorfeld des Bauantrags, wichtige Planungsdetails abzuklären, dadurch Fehlplanungen zu vermeiden und die Baugenehmigung zu erleichtern.

Auch hier sind Sie als Bauherr gefordert, indem Sie sich vom Architekten über den Fortgang und die Ergebnisse der Kontakte zum Bauaufsichtsamt auf dem Laufenden halten lassen, vor allem bei Änderungen, die von der Baubehörde verlangt werden.

Im weiteren Verlauf entsteht die weiter präzisierte Entwurfsplanung, zu der ein Leistungsverzeichnis sowie eine konkretisierte Kostenberechnung gehört. Auf beide sollten Sie Ihr besonderes Augenmerk lenken und sich vom Architekten einzelne Positionen erläutern lassen, die Sie evtl. nicht verstehen.

Den Planungsabschluss bildet die Erstellung aller Unterlagen für den Bauantrag. Da diese Genehmigungsplanung die Grundlage für die Baugenehmigung durch das Bauaufsichtsamt bildet, haben Sie hier die letztmalige Möglichkeit der Prüfung und Fragen zum besseren Verständnis zu stellen. Hier noch Änderungen zu verlangen ist zwar möglich, ein so später Eingriff wird jedoch recht teuer und verzögert natürlich die Bauantragstellung. Allerdings: Besser jetzt noch einen Fehler entdecken und in der Planung revidieren als später, wenn dieser Fehler „in Beton gegossen“ ist.

Wenn Sie als Bauherr tatkräftig und zeitintensiv daran beteiligt waren, dass eine garantiert fehlerfreie Bauplanung vorliegt, sollte es eigentlich auch keinen Grund für Baumängel oder Ausführungsfehler geben. Wie wir aber wissen, ist das Gegenteil leider oft genug der Fall. Woran liegt’s?

Bauliche Fehler oder Mängel entstehen durch schlampige Arbeit, Irrtümer, Unkenntnis oder Unvermögen der Ausführenden. Um das all das zu vermeiden, ist eine effektive Bauaufsicht unverzichtbar. Diese wird je nach Vereinbarung entweder vom Architekten selbst oder von einem eigens engagierten Fachmann (Bauingenieur oder zertifizierter Baubetreuer) geleistet. Tritt trotz Bauaufsicht ein Baumangel auf und hat der Bauleiter seine Aufsichtspflicht vernachlässigt, können Sie ihn neben dem Bauunternehmer in Haftung nehmen. Dem Bauunternehmer, der den Mangel zu verantworten hat, müssen Sie jedoch ausreichend Gelegenheit geben, den Mangel nachzubessern. 

Eine grundsätzliche Regelung, wieviel Zeit der Bauleiter für seine Tätigkeit aufzuwenden hat, besteht nicht. Er kann, muss aber nicht ganztägig während der gesamten Bauzeit auf der Baustelle anwesend sein. Er ist jedoch verpflichtet, häufige Kontrollen durchzuführen, vor allem, wenn zu einem späteren Zeitpunkt wegen des Baufortschritts eine Überprüfung nicht mehr möglich ist. 

    

Eine besonders umfängliche Überwachung ist bei schwierigeren Arbeiten erforderlich, die auch in der aktuellen Rechtsprechung genannt werden. Dazu gehören u.a.:

• Errichten einer Weißen Wanne als Guss oder unter Verwendung von Fertigteilen (Bodenplatte und Wände) aus WU-Beton
• Anfertigung einer Bitumen-Dickbeschichtung
• Sonstige Abdichtungs- und Dämmarbeiten, insbesondere bei Wärmedämm-Verbundsystemen
• Einrichtung von Brandschutzmaßnahmen  

Einfache Tätigkeiten wie z.B. einfache Erdarbeiten, Fliesen verlegen, Verputz- und Malerarbeiten und Verlegen elektrischer Leitungen erfordern keine laufende Überwachung, es reichen Stichproben und die abschließende Inspektion bzw. Abnahme.