Abriss

Sie haben ein Grundstück mit einem alten Haus gekauft und überlegen, es abzureißen? Dann lesen Sie hier die wichtigsten Informationen zum Thema Abriss: Wann ein Abriss sinnvoll ist, wann Sie eine Abrissgenehmigung benötigen, wie Sie am besten vorgehen, wie viel ein Abriss kostet, wie Sie die Kosten reduzieren können und Vieles mehr.

Ein Abriss bedeutet im Bauwesen die bewusste geplante Zerstörung und Entsorgung eines kompletten Gebäudes oder Teilen davon. Als synonyme Bezeichnung gilt der Abbruch, im Österreichischen auch Demolierung genannt. Oft wird ein Abriss als Rückbau bezeichnet, hier gibt es jedoch einen Unterschied: Ein Abriss wird schnell und im Ganzen durchgeführt, zum Beispiel durch eine Abrissbirne, Sprengung oder Abbruch-Longfront-Bagger. Bei einem Rückbau hingegen wird das Gebäude Schritt für Schritt von außen nach innen abgetragen. Ziel eines Rückbaus ist es, bei der Zerstörung eines Gebäudes möglichst viele Bausubstanzen, die wiederverwertet werden können, zu sichern.

Es gibt verschiedene Gründe, die zum Abriss eines Hauses führen können. Wir haben hier die wichtigsten zusammengetragen:

• Schlechte Bausubstanz

Besteht Einsturzgefahr (zum Beispiel des Dachs), liegt eine Schadstoffbelastung vor (zum Beispiel Asbest), gibt es ein Problem mit der Feuchtigkeit (zum Beispiel Feuchtigkeit, die durch die Bodenplatte nach oben steigt) oder gibt es sogar Schimmel? In solchen Fällen kann es sein, dass ein Abriss aus wirtschaftlichen und gesundheitlichen Gründen besser als eine Modernisierung oder Sanierung ist. Es kann sogar sein, dass eine Sanierung gar nicht mehr möglich ist.

• Begrenztes Veränderungspotenzial

Das Leben bringt immer wieder Veränderungen mit sich, umso besser ist es, wenn auch das Haus veränderbar ist. Soll es zum Beispiel später, wenn die Kinder erwachsen sind, in zwei Wohnungen aufgeteilt werden können und wenn man selbst bis ins hohe Alter darin wohnen bleiben möchtet barrierefrei gestaltet werden, dann muss die Architektur entsprechend flexibel sein. Sind solche Veränderungen mit dem Bestand nicht möglich, können Abriss und Neubau die bessere Alternative sein.

• Sanierungspflichten

Wer ein Haus kauft, das nicht die heutigen Anforderungen an die Energieeffizienz erfüllt, muss unter Umständen mit einer Sanierungspflicht rechnen. Kommen Sie dieser Pflicht nicht nach, müssen Sie mit einem Bußgeld von bis zu 50.000 Euro rechnen. Nur, wenn die Sanierung von einem qualifizierten Energieberater mit einem Nachweis als nicht wirtschaftlich eingestuft wird, muss die Maßnahme nicht umgesetzt werden.

• Architektur gefällt nicht

Entspricht die Architektur des Hauses gar nicht den eigenen Vorstellungen und wären diese auch durch einen Umbau nicht umsetzbar, bleiben manchmal nur Abriss und Neubau. Seien Sie sich aber darüber bewusst, dass es nicht sehr nachhaltig ist, ein Gebäude, das noch gut funktioniert, abzureißen. Die umweltfreundlichere Alternative wäre, ein Haus zu suchen, das näher an die eigenen Vorstellungen rankommt und nur wenig Umgestaltung bedarf.

Ob ein Abriss oder eine Sanierung sinnvoller ist, klärt sich für Hausbesitzer meist mit den Kosten und dem Blick auf die Finanzen, da mag der Bestand noch so viel Charme haben oder im Falle einer Erbimmobilie noch so viele Erinnerungen damit verbunden sein. Oftmals kosten ein Abriss und Neubau weniger als eine aufwendige Sanierung. Bei der Gegenrechnung sind allerdings auch mögliche Förderungen zu berücksichtigen. Am besten lassen Sie sich bezüglich der Frage „Abriss, ja oder nein?“ von Experten beraten. Energieberater, Bausachverständige und Architekten können das Potenzial eines Hauses sachlich einschätzen und helfen Ihnen, eine wirtschaftlich und ökologisch fundierte Entscheidung zu treffen.

Einen Abriss können Sie nicht einfach so von heute auf morgen vornehmen. Es sind ein paar gesetzliche Vorgaben zu beachten. Zwar brauchen Sie nicht für jeden Abriss eine Baugenehmigung, aber Sie müssen jeden Abriss beim zuständigen Bauamt im Voraus anzeigen. Vernachlässigen Sie die Anzeigepflicht drohen hohe Bußgelder. 

Ob Sie doch eine Baugenehmigung benötigen oder nicht, hängt von der jeweiligen Landesbauordnung (LBO) und den ortsbezogenen Regelungen ab. In vielen Bundesländern ist der Abriss von Gebäuden mit bis zu 300 m³ umbauten Raum genehmigungsfrei möglich. Informieren Sie sich am besten direkt beim Bauamt, was bei Ihnen gilt. 

Die Genehmigungsdauer für einen Abriss variiert, sie kann bis zu drei Monaten dauern. Einmal erteilt, ist die Abrissgenehmigung nur begrenzt gültig: Der Abriss muss innerhalb von drei Jahren nach Erteilung der Genehmigung begonnen werden. Muss der Abbruch für ein Jahr pausiert werden, verliert die Abrissgenehmigung ihre Gültigkeit. Allerdings kann man eine Verlängerung der Genehmigung um bis zu zwei Jahre beantragen.

Wenn es sich um ein denkmalgeschütztes Gebäude handelt oder geschützte Bauten in der näheren Umgebung stehen, muss die zuständige Denkmalschutzbehörde in das Genehmigungsverfahren für den Abriss mit einbezogen werden. Es können weitere Genehmigungen und Formalitäten notwendig werden.

Neben einer Baugenehmigung sind eventuell auch andere Genehmigungen erforderlich. Das kann zum Beispiel sein, wenn Bäume für den Hausabriss gefällt oder Tiere, die sich im Gemäuer eingenistet haben, entfernt werden müssen. Auch hierzu können Sie das zuständige Bauamt befragen.

Wenn Sie ein Haus abreißen möchten, sind folgende Schritte zu tun:

1. Lassen Sie die Substanz und Statik des Hauses feststellen. Das können Statiker und Baustoff-Experten übernehmen. 
2. Zeigen Sie den Abriss beim Bauamt an und fragen Sie, ob eine Abrissgenehmigung oder andere Genehmigungen notwendig sind.
3. Holen Sie Angebote von verschiedenen Abrissunternehmen ein und vergleichen Sie diese.
4. Beauftragen Sie eine Abrissfirma. 
5. Klären Sie mit den entsprechenden Anbietern frühzeitig ab, dass wegen Abbrucharbeiten Strom, Gas und Wasser abgestellt werden müssen.
6. Informieren Sie Ihre Nachbarn frühzeitig über den Abriss, damit sie rechtzeitig Maßnahmen gegen Lärm- und Staubentwicklung ergreifen könnn.
7. Entrümpeln Sie vor dem Abriss das Haus (sofern das Abrissunternehmen diese Arbeit nicht übernimmt). Es muss alles entfernt werden, was nicht als Bauschutt zählt. Bauschutt sind zum Beispiel Beton, Fliesen, Ziegel, Backsteine etc. Nicht zu Bauschutt gehören zum Beispiel Möbel, lose Gegenstände und Teppiche. Auch Fenster und Türen müssen vor dem Abriss entfernt werden, da die Glassplitter gefährlich werden können.

Eine seriöse Abrissfirma erkennen Sie an folgenden Punkten:

• Unternehmen kann entsprechende Zertifikate vorweisen (zertifizierter Entsorgungsfachbetrieb, zertifiziert für Asbestarbeiten, zertifiziert für KMF-Arbeiten, Mitglied im Abbruchverband etc.) 
• Unternehmen zeigt Referenzen von Abrissarbeiten
• Unternehmen besichtigt das zum Abriss stehende Haus vor der Angebotserstellung
• Unternehmen erstellt ein detailliertes Angebot, bei dem alle Arbeitsschritte einzeln ausgewiesen sind und ein Komplettpreis angegeben ist

Wenn Sie ein Haus abreißen möchten, müssen Sie dafür nicht zwangsläufig ein Abrissunternehmen beauftragen, Sie können den Abriss auch selbst durchführen. Vor einer solchen Entscheidung sollten Sie allerdings folgende Punkte klären:

• Brauchen Sie Unterstützung von Verwandten oder Bekannten? Gäbe es welche, die Zeit und Lust haben zu helfen?
• Können Sie Urlaub für die Zeit der Abrissarbeiten bekommen? 
• Wohnen Sie in der Nähe der Abrissarbeiten oder benötigen Sie eine Unterkunft für die Zeit? Benötigen Ihre Helfer eine Unterkunft?
• Welche Maschinen sind notwendig? Können Sie die Maschinen ausleihen? Oder haben Sie selbst entsprechende Geräte?
• Gibt es schadstoffbelastete Bausubstanz? Lassen Sie auf jeden Fall einen Experten kommen, der die Bausubstanz auf Schadstoffe untersucht. Nur wenn Sie über mögliche Schadstoffe Bescheid wissen, können Sie sich und Ihre Helfer beim Abriss entsprechend schützen oder doch einen Profi für Teile des Abrisses engagieren. 

Sie sollten sich außerdem folgenden Punkten bewusst sein, wenn Sie den Abriss selbst durchführen möchten:

• Wird der Abriss unsachgemäß ausgeführt, besteht ein hohes Verletzungsrisiko.
• Im Falle eines Unfalls oder Sachschadens müssen Sie die Verantwortung selbst tragen.
• Ein Abriss in Eigenregie ist nicht zwangsweise günstiger. Sie müssen entsprechendes Abrissgerät kaufen oder mieten und brauchen länger, was den Neubau hinauszögert. Das wiederum bedeutet, dass Sie womöglich noch länger zur Miete wohnen müssen etc.

Für den Abriss eines alten Einfamilienhauses durchschnittlicher Größe mit Teilunterkellerung, das frei zugänglich ist, müssen Sie grob gerechnet 25.000 Euro einplanen. Ein größeres Haus kann deutlich mehr kosten, ein kleineres Häuschen ohne Keller weniger. Der Quadratmeterpreis für einen Abriss liegt zirka bei 50 bis 185 Euro. Das ist jedoch nur ein ungefährer Anhaltspunkt, für einen zuverlässigen Preis sollten Sie sich von drei Abrissfirmen ein konkretes Angebot für Ihren Hausabriss machen lassen. Denn bei den Kosten für einen Abriss spielen viele Faktoren eine Rolle, zum Beispiel:

• Zugänglichkeit: Kann das Abrisshaus von allen Seiten erreicht werden? Grenzt es an andere Häuser? Sind diese womöglich denkmalgeschützt? Stehen Bäume im Weg? Je schwieriger zugänglich das Abrisshaus ist, desto teurer wird der Abriss.
• Sicherheitsmaßnahmen: Steht das Haus an einem Gehweg oder einer viel befahrenen Straße? Die Kosten für den Abriss hängen auch davon ab, wie aufwendig die Baustelleneinrichtung ist.
• Gebäudegröße: Je größer das Haus, desto mehr kostet der Abriss.
• Baumaterialien: Die Kosten für die Entsorgung hängen von der Art der Baumaterialien ab. Problemstoffe wie Asbest kosten zum Beispiel mehr zu entsorgen.
• Keller: Ein Keller verursacht immer Mehrkosten bei einem Abriss, da er zunächst freigelegt und dann ausgebaggert werden muss. Sollte der Neubau nicht unterkellert werden, muss außerdem das Loch, das durch den Abriss des Kellers entstanden ist, aufgefüllt und verdichtet werden.

Die Gesamtkosten für den Abriss Ihres Hauses können Sie unter Umständen reduzieren, indem Sie ein paar Arbeiten selbst übernehmen und den Aufwand für das Abbruchunternehmen reduzieren. Sie können zum Beispiel das Gebäude leerräumen und alles entfernen, was kein Bauschutt ist. Außerdem können Sie alle Hindernisse um das Gebäude herum aus dem Weg räumen, die das Gebäude schwer zugänglich machen (zum Beispiel Bäume, Zäune etc.). Dadurch erleichtern Sie dem Abrissunternehmen den Zugang, was Zeit und Kosten spart.