Mietpreisrechner – aktuell erzielbare Miete berechnen

Ortsübliche Vergleichsmiete, Mietspiegel, Mietpreisbremse, Kappungsgrenze: Bei der Berechnung der Miete müssen Vermieter viele gesetzliche Bestimmungen berücksichtigen. Gleichzeitig sollte die Miete dem Wert der Immobilie entsprechen, damit sich die Vermietung lohnt. Hier erfahren Sie, wie Sie die Miete bei Neuvermietung oder Mieterhöhung berechnen können. Mit dem kostenlosen Mietpreisrechner erhalten Sie außerdem in Sekundenschnelle eine erste Orientierung zu den marktüblichen Mieten im Umkreis Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses.

Mit dem kostenlosen Mietpreisrechner können Sie schnell und einfach die aktuellen marktüblichen Mieten im Umkreis Ihrer Immobilie herausfinden. Sie müssen nur die Lage, Wohnfläche und die aktuelle Miethöhe angeben und bekommen mit einem Klick eine Spanne von Mietpreisen für ähnliche Immobilien in Ihrem Umkreis angezeigt. Datengrundlage sind über 1,2 Millionen abgeschlossene Mietverträge.

Hinweis: Die angegebenen Werte sind Schätzwerte, die auf Angaben basieren, die Immoportal.com zum Zeitpunkt der Ermittlung zur Verfügung stehen. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass die Schätzwerte von der tatsächlichen Lage des Immobilienmarktes abweichen. Die Schätzwerte treffen keine Aussage über zukünftige Werte des Marktes.

Wozu dient der Mietpreisrechner?

Der Mietpreisrechner hilft Vermietern, einen marktgerechten Mietpreis für ihre Wohnung oder ihr Haus im Falle einer Neuvermietung zu finden oder bei bestehenden Mietverhältnissen zu schauen, ob eine Mieterhöhung möglich wäre. So liefert die ermittelte Preisspanne eine erste Orientierung, wie hoch die Mieten im Umkreis derzeit ungefähr sind.

Um die maximal mögliche Miethöhe genau zu bestimmen, sind in einem zweiten Schritt individuelle Berechnungen notwendig, die eine eventuelle Mietpreisbremse, Kappungsgrenzen bei Mieterhöhungen und individuelle Merkmale der Immobilie wie Lage, Zustand, Ausstattung, etc. berücksichtigen. 

Welchen Vorteil hat der Mietpreisrechner gegenüber dem Mietspiegel?

Um eine erste Orientierung zu bekommen, wie viel Miete Sie für Ihre Wohnung oder Ihr Haus berechnen können, haben Sie zwei Möglichkeiten: Entweder einen Blick in den Mietspiegel werfen oder den Mietpreisrechner nutzen.

Dabei hat der Mietpreisrechner ein paar Vorteile:

1. Er berücksichtigt aktuelle Mietverträge, also Marktmieten; der Mietspiegel dokumentiert hingegen einen zeitraumbezogenen Gesamtmietmarkt. Es fließen unter anderem veränderte Bestandsmieten ein und die Datengrundlage liegt bis sechs Jahre in der Vergangenheit.
2. Der Mietpreisrechner kann immer verwendet werden. Mietspiegel hingegen gibt es nicht für jede Stadt.

• Eine angemessene Kaltmiete sollte sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren und Faktoren wie Lage, Zustand und Ausstattung berücksichtigen.
• In Städten oder Gemeinden mit Mietpreisbremse darf die Miete maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
• Berücksichtigen Sie bei der Berechnung des Mietpreises Ihre Ziele. Möchten Sie keine Leerstände riskieren, sollten Sie nicht die gesetzlich maximal mögliche Miethöhe ansetzen.
• Bei Mieterhöhungen in Gebieten ohne Mietpreisbremse gilt die Kappungsgrenze von 20 oder 15 Prozent. Nur in wenigen Ausnahmefällen dürfen Vermieter eine höhere Miete berechnen.
• Bei Neuvermietungen gilt keine Kappungsgrenze, nur die eventuelle Mietpreisbremse.
• Eine Kaltmiete, die deutlich höher als die ortsübliche Vergleichsmiete ist, gilt als Mietwucher und ist strafbar.

Für Vermieter ist es sehr wichtig, den Mietpreis richtig zu berechnen, denn sowohl eine zu niedrig als auch eine zu hoch berechnete Miete, kann negative Folgen für haben:

• Zu niedrig berechnete Miete: Haben Sie die Kaltmiete zu niedrig berechnet, kann es sein, dass die Miete nur dafür ausreicht, die laufenden Kosten zu decken, aber keine zusätzlichen Einnahmen übrig bleiben. Zudem drückt eine niedrige Miete den Kaufpreis, wenn Sie die Wohnung verkaufen möchten.
• Zu hoch berechnete Miete: Wurde die Miete zu hoch berechnet, haben Sie theoretisch mehr Einnahmen, aber Sie müssen jemanden finden, der bereit ist, diesen Preis zu zahlen. Das dauert bei zu hohen Mietpreisen meist länger und Leerstände bedeuten, dass Sie Mieteinnahmen verlieren. Außerdem müssen Sie mit einem häufigen Mieterwechsel rechnen, was ebenfalls Zeit und Geld kostet. Findet sich gar kein Mieter, müssen Sie den Mietpreis nach unten korrigieren. Das wiederum hat einen negativen Effekt auf die Wirkung Ihre bereits bekannten Anzeige in den Immobilienportalen.

Vor allem bei einer Neuvermietung ist es wichtig, den richtigen Mietpreis festzulegen, denn einmal vereinbart, kann er nur im gesetzlich zugelassenen Rahmen der Kappungsgrenzen erhöht werden.

Die Berechnung des richtigen Mietpreises richtet sich nach

• Ihren Renditevorstellungen
• dem Verkehrswert Ihrer Immobilie (u.a. abhängig von Lage, Ausstattung, Zustand)
• Angebot und Nachfrage (Marktlage)
• den gesetzlichen Vorgaben (ortsübliche Vergleichsmiete, Mietpreisbremse, Kappungsgrenze)

Welche Rolle spielt der Verkehrswert beim Berechnen der Miete?

Der Verkehrswert ist der geschätzte Wert einer Immobilie, der unter normalen Marktbedingungen erzielt werden kann und wird deshalb auch als Marktwert bezeichnet (§ 194 BGB). Als Vermieter müssen Sie den Verkehrswert kennen, um einen Mietpreis festlegen zu können, der weder zu hoch ist, was potenzielle Mieter abschreckt, noch zu niedrig ist, sodass Sie nicht die volle Rendite erzielen können. Der Verkehrswert kann mittels Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren ermittelt werden. Er ist unter anderem von der Lage, dem Zustand und der Ausstattung der Immobilie abhängig:

• Lage: Es wird in Bestlage, gute Lage, durchschnittliche und einfache Lage unterschieden. Neben der unmittelbaren Umgebung (Mikrolage), spielt auch die allgemeine Einschätzung der Region (Makrolage) eine Rolle. 
• Zustand: In die Beurteilung des Zustands fließen unter anderem Faktoren ein, wie der Modernisierungsgrad, die letzte Sanierung und der Energiestandard der Immobilie.
• Ausstattung: Bei der Ausstattung werden Aspekte berücksichtigt, wie Garten, Balkon, Aufzug, Barrierefreiheit etc. Außerdem spielen die verwendeten Materialien eine Rolle, ob zum Beispiel Laminat oder Echtholz-Parkett.

Wie bestimmt die ortsübliche Vergleichsmiete die Höhe der Miete?

Vermieter müssen bei einer Mieterhöhung laut den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) zwei Obergrenzen beachten: die ortsübliche Vergleichsmiete und die geltenden Kappungsgrenzen (20 Prozent beziehungsweise 15 Prozent in Gebieten mit angespannten Wohnungsmarkt). Der niedrigere Wert bestimmt die Grenze, bis zu der die Miete erhöht werden darf. Es gibt nur wenige Ausnahmen, die eine höhere Miete erlauben. Eine Miete, die stark über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und somit die Notlage eines Vertragspartners ausnutzt, gilt als strafbarer Wucher (291 StGB, § 138 BGB).

Welche Rolle spielt die Kappungsgrenze beim Berechnen der Miete?

Die Kappungsgrenze ist bei Wohnraummietverhältnissen mit Bestandsmieten und bei allen Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) zu beachten. Die Miete darf dann innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20 beziehungsweise 15 Prozent steigen. Bei neu abgeschlossenen Mietverträgen gilt die Kappungsgrenze nicht, es muss nur die Mietpreisbremse eingehalten werden, sofern eine besteht. Ebenfalls ungeachtet kann die Kappungsgrenze in folgenden Fällen bleiben:

• bei Mieterhöhung wegen Änderung der Betriebskosten (§ 560 BGB)
• bei Untermietzuschlägen und Zuschlägen wegen gewerblicher Nutzung
• bei Mietsteigerungen (wenn z. B. ein Nebenraum o. Ä. zusätzlich genutzt wird)
• bei Erhöhung der Nutzungsentschädigung (§ 546a BGB)

Wie bestimmt die Mietpreisbremse den Mietpreis?

In manchen Bundesländern beziehungsweise Städten besteht eine Mietpreisbremse. Liegt Ihre Immobilie in einem Gebiet mit Mietpreisbremse, darf die Miete nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Es gelten jedoch Ausnahmen, zum Beispiel bei Neubauten oder umfassend sanierten Wohnungen.

Mietpreis bei bestehendem Mietverhältnis berechnen

Bei einem bestehenden Mietverhältnis orientiert sich die Miete üblicherweise an der ortsüblichen Vergleichsmiete und der Kappungsgrenze. Vermieter dürfen bei einer Mieterhöhung nicht mehr verlangen, als ortsüblich ist beziehungsweise die Kappungsgrenze erlaubt. Diese Grenze liegt bei 20 Prozent, in Gebieten mit angespannter Wohnlage bei 15 Prozent.

Mietpreis bei Neuvermietung berechnen

Bei Neuvermietung dürfen Sie die Miete frei vereinbaren, der Mietpreis darf dann auch oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Nur, wenn die Wohnung in einem Gebiet mit geltender Mietpreisbremse liegt, ist die Miethöhe limitiert und darf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Bei Staffel- und Indexmietverträgen sowie preisgebundenem Wohnraum gelten teilweise andere Regelungen.

Um wie viel die Miete bei Neuvermietung erhöht werden darf, hängt davon ab, ob eine Mietpreisbremse besteht oder nicht.

• Keine Mietpreisbremse: Der Mietpreis darf höchstens 20 Prozent (bzw. 15 Prozent) über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Liegt er weit darüber, gilt das als Wucher und ist strafbar.
• Mietpreisbremse: Der Mietbetrag darf die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent übersteigen. Bei Neubauten, umfassend sanierten Wohnungen und ein paar weiteren Fällen gibt es eine Ausnahmeregelung.

Rechenbeispiel Mieterhöhung bei Mietpreisbremse

• Aktuelle Miethöhe: 7,50 Euro pro Quadratmeter
• Ortsübliche Vergleichsmiete: 8,50 Euro pro Quadratmeter
• Mietpreisbremse: 10 Prozent über ortsüblicher Vergleichsmiete > 8,50 x 1,1 = 9,35 Euro

Die Miete darf maximal auf 9,35 Euro pro Quadratmeter erhöht werden. 

Details zur Mietpreisbremse und Ausnahmen

Die Mietpreisbremse wurde 2015 für Städte und Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt eingeführt. Bei Neuvermietung darf der Mietpreis maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Es gibt jedoch ein paar Ausnahmen von der Mietpreisbremse:

• Ausgenommen sind Neubauten, die ab dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden.
• Nach einer umfassenden Modernisierung ist die erste Vermietung von der Mietpreisbremse ausgenommen (§ 559 Abs. 1 bis 3 BGB).
• Wurde noch vor Einführung der Mietpreisbremse eine Miete vereinbart, die oberhalb der Bremse liegt, muss die Miete bei laufenden Mietverträgen und Neuvermietungen nicht gesenkt werden. Sie dürfen die Miethöhe beibehalten, es besteht Bestandsschutz.
• Bei möblierten Wohnungen, die über einen kurzen Zeitraum vermietet werden, gilt die Mietpreisbremse genauso wenig wie für möblierte Zimmer zur Untervermietung.
• Indexmietverträge sind nicht an die Mietpreisbremse gebunden.

Miete berechnen bei Staffelmietverträgen

Staffelmieten dürfen über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen und sind bei Mieterhöhungen nicht an die Kappungsgrenze gebunden. Liegt die Wohnung jedoch in einem Gebiet, in dem die Mietpreisbremse gilt, ist diese auch bei einem Staffelmietvertrag einzuhalten – bei Festlegung der Ausgangsmiete und bei Staffelmieterhöhungen. Die Miete darf in keinem Fall mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, ansonsten kann Ihr Mieter die Miethöhe rügen.

Miete berechnen bei Indexmietverträgen

Die Indexmiete richtet sich nach dem Verbraucherpreisindex und wird regelmäßig an die aktuelle Inflation angepasst – höchstens alle zwölf Monate. Genauso wie bei der Staffelmiete kann auch bei der Indexmiete der Netto-Mietpreis unabhängig von der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden. Im Unterschied zur Staffelmiete gilt allerdings auch keine Mietpreisbremse. Die Indexmiete ist grundsätzlich nicht gedeckelt. Trotzdem darf die Indexmiete nicht deutlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, sprich nicht in Mietwucher ausarten.

Preisgebundener Wohnraum sind Wohnungen, die mit öffentlichen Geldern gebaut wurden. Bei der Berechnung der Miethöhe sind zwei Fälle zu unterscheiden:

1. Preisgebundener Wohnraum, der vor 1.1.2002 errichtet wurde: In diesem Fall regelt das Wohnungsbindungsgesetz genau, wie hoch der Mietpreis berechnet werden darf. Grundsätzlich ist nur eine Miete zulässig, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen notwendig ist (§ 8 WoBindG).
2. Preisgebundener Wohnraum, der nach dem 1.1.2003 errichtet wurde: In diesem Fall gilt das Wohnraumförderungsgesetz und damit keine allgemeine Preisbindung durch ein Bundesgesetz.

In diesem Rechenbeispiel für den Mietpreis misst die Wohnung 100 Quadratmeter und stammt aus dem Baujahr 1995. Sie hat eine Einbauküche und eine Einfachverglasung der Fenster.

Die Rechnung:

Nach Zu- und Abschlägen ergibt sich eine ortsübliche monatliche Kaltmiete von 11,80 Euro pro Quadratmeter. Insgesamt wären das 1.180 Euro für die gesamte Wohnung pro Monat. Um den monatlich zu überweisenden Mietzins zu berechnen, müssen noch die Nebenkosten zur Kaltmiete hinzugerechnet werden.

Die Miete für eine möblierte Wohnung kann höher angesetzt werden als für eine unmöblierte Wohnung, weil die Möblierung den Nutzwert der Wohnung steigert. Wie hoch der monatliche Zuschlag ist, hängt vom Zustand und dem Zeitwert des Mobiliars ab. Allerdings ist rechtlich nicht verbindlich festgelegt, wie sich der Möblierungszuschlag berechnet.

In der Praxis nutzen Vermieter verschiedene Berechnungsmodelle, wie zum Beispiel das Berliner Modell. Das Berliner Modell geht auf ein Urteil vom Landgericht Berlin (LG Berlin, Az.: 63 S 465/01) zurück und sieht vor, dass zwei Prozent des Zeitwerts der Einrichtungsgegenstände zum Mietpreis addiert werden können. Der Berechnung des Zeitwerts basiert auf der linearen Abschreibung über zehn Jahre.

Rechenbeispiel:

Sie kaufen für Ihre Mietwohnung Möbel im Wert von 12.000 Euro. Weil die Möbel neu sind, entspricht der Zeitwert zunächst den Anschaffungskosten, also 12.000 Euro. Vermieten Sie die Wohnung zum ersten Mal, dürfen Sie also zwei Prozent der 12.000 Euro Anschaffungskosten als Möblierungszuschlag verlangen. Das sind 240 Euro.

• 12.000 € x 2 % = 240 € Möblierungszuschlag

Bei einer Neuvermietung nach vier Jahren bleibt eine Restnutzungsdauer von sechs Jahren. Um die Mietkosten zu berechnen, muss der Anschaffungswert durch die gesamte Nutzungsdauer von 10 Jahren geteilt und mit der Restnutzungsdauer multipliziert werden.

• 12.000 € : 10 x 6 = 7.200 € monatlicher Zeitwert

Von den 7.200 Euro Zeitwert können Sie zwei Prozent als Möblierungszuschlag ansetzen, also 144 Euro.

• 7.200 € x 2 % = 144 € Möblierungszuschlag

Für 2024 gilt weiterhin, dass sich die Miete bei Neuvermietung an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren sollte. Liegt sie weit darüber, handelt es sich um Wucher und ist strafbar. Besteht in dem Gebiet eine Mietpreisbremse, darf die Miete höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. 

Für Mieterhöhungen gelten grundsätzlich die Kappungsgrenzen von 20 oder 15 Prozent. Das bedeutet, innerhalb von drei Jahren darf die Miete um maximal 20 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB) erhöht werden; in Städten oder Gemeinden mit angespannter Wohnungslage nur um maximal 15 Prozent.

Vermieten Sie als Privatperson eine Wohnung, müssen Sie die Mieteinnahmen versteuern. Sie können jedoch Kosten, die Ihnen durch die Vermietung entstehen, von den Mieteinnahmen abziehen. Zu den abzugsfähigen Kosten zählen zum Beispiel:

• Reparatur- und Instandhaltungskosten
• Laufende Kosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können (z.B. Hausverwaltung)
• Abschreibungen
• Finanzierungszinsen für die Immobilie

Um den Mietpreis bei einer Neuvermietung festzulegen, müssen viele Faktoren berücksichtigt werden – gesetzliche und individuelle, wie zum Beispiel persönliche Renditewünsche.

Gesetzliche Faktoren sind

• die ortsübliche Vergleichsmiete (Miete sollte diese nicht übersteigen)
• die Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen (Mieterhöhung um max. 20 % bzw. 15 %)
• die Mietpreisbremse in bestimmten Regionen (max. 10 % über ortsüblicher Vergleichsmiete)

Zudem spielt die aktuelle Nachfrage für vergleichbaren Wohnraum und die Höhe vergleichbarer Mieten eine Rolle.

Bei Index- oder Staffelmieten, Neubauten, Modernisierungen und möblierten Wohnraum gibt es Ausnahmeregelungen.

Das Wichtigste bei der Berechnung des Mietpreises ist es, fair zu bleiben, denn zu hohe Mieten führen oftmals zu Streitigkeiten mit den Mietern, zu häufigen Mieterwechseln oder sogar zu Leerstand. Das alles kostet Zeit und Geld.