Verkehrswert Immobilie: Verkehrswert berechnen für Haus und Wohnung

Der Verkehrswert einer Immobilie ist eine rechnerische Größe, die den Preis beschreibt, der zum Zeitpunkt der Wertermittlung hätte erzielt werden können. Gesetzlich verankert ist der Verkehrswert in Paragraf 194 des Baugesetzbuchs (§ 194 BauGB)

„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.”

Gibt es einen Unterschied zwischen Verkehrswert und Marktwert?

Im Juli 2004 wurde durch die Modifizierung des Baugesetzbuches (BauGB) bei der Legaldefinition explizit klargestellt, dass der Begriff Marktwert synonym für den Begriff Verkehrswert (§ 194 BauGB) zu verwenden ist. Verkehrswert und Marktwert bedeuten also das Gleiche, es gibt keinen Unterschied. Beide Werte geben den Preis einer Immobilie an, der beim Verkauf auf dem freien Markt theoretisch erzielt werden könnte. 

Wann ist der Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht?

Bei der Wertermittlung einer Immobilie dürfen keine künftigen Entwicklungen auf dem Grundstücksmarkt prognostiziert werden. Stattdessen muss sich ein Immobiliengutachter auf einen gegenwärtigen oder einen zurückliegenden Zeitpunkt beziehen. Für die Ermittlung des Verkehrswerts sind die zu diesem Zeitpunkt (dem Wertermittlungsstichtag) auf dem Grundstücksmarkt vorherrschenden allgemeinen Wertverhältnisse maßgebend. 

Ergebnisse von Wertermittlungen haben eine Halbwertszeit von etwa drei bis sechs Monaten. Gibt es eine turbulente Marktentwicklung, muss eine Immobilie gegebenenfalls nach Ablauf von drei bis sechs Monaten noch einmal neu bewertet werden. Bleibt die Marktentwicklung stabil, kann der Wert fortgeschrieben werden.

Eine Wertermittlung für einen in der Vergangenheit liegenden Zeitpunkt kann in verschiedenen Situationen notwendig werden. Häufig ist bei Scheidungen oder Trennungen einer eheähnlichen Lebensgemeinschaft eine nachträgliche Ermittlung erforderlich. Aber auch, wenn Immobilien in Unternehmen eingebracht wurden und man versäumt hat, zum eigentlichen Zeitpunkt die entsprechenden Werte dafür festzulegen, kann es sein, dass der Verkehrswert im Nachhinein ermittelt werden muss. Zum Beispiel, wenn sich die Geschäftspartner zu einem späteren Zeitpunkt trennen oder der Wert für die Bilanz benötigt wird.

Was versteht man unter dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr?

Die Formulierung „im gewöhnlichen Geschäftsverkehr“ in § 194 BauGB bedeutet, dass der Verkehrswert unter Annahme üblicher Marktbedingungen zu ermitteln ist. Übliche Marktbedingungen bestehen immer dann, wenn 

• der Markt allen Teilnehmern zugänglich ist,
• sich die Teilnehmer umfassend informieren können und
• sie frei entscheiden können.

Wird ein Haus zum Beispiel nur im Freundes- und Bekanntenkreis angeboten, sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt, da die Nachfrage sehr stark eingeschränkt ist. In diesem Fall lässt sich also kein realistischer Verkehrswert ermitteln.

Welche rechtlichen Gegebenheiten sind zu beachten?

Bei der Ermittlung des Verkehrswerts sind sowohl privat-rechtliche Gegebenheiten als auch öffentlich-rechtliche Gegebenheiten zu berücksichtigen. Unter privat-rechtliche Gegebenheiten fallen zum Beispiel Miet- und Pachtverträge, Dienstbarkeiten und Wohnrecht. Zu den öffentlich-rechtlichen Gegebenheiten zählen unter anderem Baulasten, Denkmalschutz, Bauordnung und Naturschutz.

Was sind die tatsächlichen Eigenschaften?

Unter „tatsächlichen Eigenschaften“ fallen die Nutzbarkeit beziehungsweise die Verwendbarkeit der Immobilie und die Art der Immobilie.

Bei Nutzbarkeit und Verwendbarkeit wird unterschieden in:

• Grundstück ohne Bebauung, 
• Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Eigentumswohnung,
• Wochenendgrundstück mit Bebauung, 
• Wohn- und Geschäftshaus, Bürohaus, Gewerbeanwesen, Industriehalle oder -betrieb, 
• gewerbliches Teileigentum, 
• Acker mit und ohne Feldscheune, landwirtschaftlicher Betrieb, 
• Tankstelle, 
• Gasthaus, Hotel, Einkaufscenter, Theater, Kino, Museum
• Schule, Kindergarten, 
• Krankenhaus, Alten- und Pflegeheime, Apotheke
• Amts- und Verwaltungsgebäude.

Bei der Art der Immobilie wird unterschieden in:

• Immobilien als reinen oder teilweisen Selbstbezug 
• Immobilien als Investitionsgut, Kapitalanlage, Renditeobjekt (Nutzung durch Dritte)

Was bedeutet sonstige Beschaffenheit?

Unter dem Passus „sonstiger Beschaffenheit“ in § 194 BauGB versteht man die Gebäude- und Dachform, den Baustil, Bau- und Pflegezustand sowie die Bauweise (zum Beispiel Massivhaus, Fertighaus, Skelettbauweise in Stahl oder Beton). Des Weiteren werden darunter erforderliche Modernisierungs-, Sanierungs- oder Renovierungsmaßnahmen, um die zukünftige Nutzung zu gewährleisten, beschrieben. Bei unbebauten Grundstücken ist die Prüfung gemeint, die einer möglichen Bebauung oder einer möglichen Nutzung vorangeht. Darüber hinaus fällt die Bodenbeschaffenheit (Tragfähigkeit, Grundwassertiefe, Altlasten) unter „sonstige Beschaffenheit“. Auch Um-, An- und Ausbauten oder mögliche Erweiterungen, die die Nutzung optimieren, sind hier gemeint. Begrifflichkeiten wie Entkernung und Ausbau eines erhaltenswerten Rohbaus, Abriss, Neubau oder Ersatzbau werden auch unter sonstiger Beschaffenheit verstanden.

Was versteht man unter einem Grundstück?

Landläufig versteht man unter dem Begriff des Grundstücks einen abgegrenzten Teil der Erdoberfläche. Hier ist jedoch zu differenzieren, zwischen einem Grund- und einem Flurstück. Ein Flurstück entsteht durch amtliche Vermessung eines Teils der Erdoberfläche, es wird ihm eine Flurstücksnummer zugeordnet und es erfolgt die Verzeichnung beim Liegenschaftskataster mit Flurstücksnummer und Größe. 

Ein Grundstück entsteht per Gesetz durch die Anlage eines Grundbuchblattes über das entsprechende Flurstück. Es kann auch durch die Verzeichnung im Bestand des Grundbuchblattes handelbar werden. Diese Sachverhalte werden in der Grundbuchordnung (GBO) geregelt.

Ein Flurstück kann daher nicht aus mehreren Grundstücken; ein Grundstück jedoch aus mehreren Flurstücken bestehen. 

Die Bezeichnung Grundstück findet sowohl für ein bebautes als auch für ein unbebautes Grundstück Anwendung. Ist der Verkehrswert für ein bebautes Grundstück zu ermitteln, fließt in die Wertermittlung auch immer das Gebäude als wesentlicher Bestandteil des Grundstücks (§ 94 BGB) mit ein.

Der Verkehrswert einer Immobilie entspricht nicht unbedingt dem Verkaufspreis, den der Käufer am Ende dafür zahlt. Der Verkaufspreis kann deutlich unter oder über dem Verkehrswert liegen. Wird die Immobilie zum Beispiel an Familienmitglieder oder durch eine Zwangsversteigerung verkauft, ist mit einem niedrigeren Verkaufspreis zu rechnen. Zu deutlich über dem Verkehrswert liegenden Verkaufspreisen kommt es beispielsweise, wenn das Angebot bei sehr starker Nachfrage sehr begrenzt ist oder wenn die Immobilie etwas hat, für die der Käufer bereit ist, mehr zu zahlen.

Der Verkehrswert einer Immobilie sollte vor allem dann ermittelt werden, wenn ein Immobilienverkauf geplant ist. Denn mit dem Verkehrswert erhalten Immobilienverkäufer eine solide Grundlage, um den Angebotspreis festzulegen und Verhandlungen zum Verkaufspreis durchzuführen. Ist der Verkehrswert der Immobilie unbekannt, kann es passieren, dass Verkäufer einen zu niedrigen Preis festlegen und ihr Haus oder ihre Wohnung unter Wert verkaufen müssen. Das Gleiche kann passieren, wenn der Preis zu hoch angesetzt wird und sich die Vermarktung deshalb unnötig lang hinzieht.

Während die Verkehrswertermittlung beim Verkauf einer Immobilie freiwillig ist, gibt es Situationen, in denen Eigentümer den Verkehrswert ihrer Immobilie zwingend ermitteln müssen. Zum Beispiel, wenn es Vermögen aufzuteilen gilt, zu dem auch Immobilien gehören. Das ist häufig der Fall, wenn nach Scheidungen das Haus verkauft werden soll oder bei Erbauseinandersetzungen, wenn Erben den Nachlass aufteilen müssen. In diesen Fällen sollte ein vereidigter Sachverständiger beauftragt werden, der den Verkehrswert der Immobilie gerichtsfest ermittelt. Denn sollte die Vermögensauseinandersetzung vor Gericht geklärt werden müssen, reicht eine kostenlose Immobilienbewertung oder eine Verkehrswertermittlung durch einen Immobilienmakler nicht aus.

Bei Enteignung ist der Verkehrswert ebenfalls eine wichtige Größe. So bemisst sich die Entschädigung für den durch die Enteignung eintretenden Rechtsverlust

“(...) nach dem Verkehrswert (§ 194) des zu enteignenden Grundstücks oder sonstigen Gegenstands der Enteignung. Maßgebend ist der Verkehrswert in dem Zeitpunkt, in dem der Enteignungsbehörde über den Enteignungsantrag entscheidet.” (§ 95 BauGB)

Im Überblick: Wann der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt werden sollte oder muss

• bei Immobilienverkauf
• bei Erbauseinandersetzung
• bei Schenkung
• bei Scheidung
• bei Uneinigkeit/Verhandlung über Miethöhe einer Immobilie
• zur Anfechtung von steuerlichen Bescheiden (Erbschaftssteuer, Schenkungssteuer)
• als Grundlage für Vergabe von Krediten, Insolvenzverfahren oder Zwangsversteigerungen
• für Versicherung

Soll der Verkehrswert gerichtlich anerkannt werden, brauchen Sie ein Vollgutachten. Ein solches Gutachten darf nur von einem vereidigten Sachverständigen erstellt werden. Ist der Verkehrswert nicht gerichtlich relevant, genügt ein Kurzgutachten, um den Verkehrswert einer Immobilie festzustellen. Das ist zum Beispiel bei einem privaten Hausverkauf der Fall. Ein Kurzgutachten ist deutlich weniger umfangreich als ein Vollgutachten. 

Überlegen Sie noch, ob Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten oder nicht, genügt im ersten Schritt eine kostenlose Online-Immobilienbewertung. So erhalten Sie schnell eine erste Orientierung und können anhand des vorläufigen Wertes weitere Entscheidungen treffen.

Grundsätzlich kann der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt werden von:

• dem Immobilieneigentümer selbst
• einem Online-Immobilienwertrechner
• einem Immobilienmakler
• einem Sachverständigen

Benötigen Sie den Verkehrswert nur für einen normalen Hausverkauf, können Sie frei entscheiden, von wem Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie ermitteln lassen. Möchten Sie erste einmal einen ungefähren Wert zur Orientierung haben, genügt eine kostenlose Online-Verkehrswertermittlung. Entscheiden Sie sich für den Verkauf, sollten Sie einen Immobilienmakler mit regionaler Marktkenntnis oder Sachverständigen den genauen Verkehrswert ermitteln lassen.

Für eine gerichtliche Auseinandersetzung benötigen Sie ein Verkehrswertgutachten von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Dafür können Sie sich an den zuständigen Gutachterausschuss wenden.

Den Verkehrswert selbst zu ermitteln, ist schwer, da Eigentümern oft die notwendige Markt- und Fachkenntnis sowie Objektivität fehlt.

Wer die Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie beauftragt, hängt unter anderem davon ab, für was der Wert benötigt wird. Drei Beispiele:

• Wird der Verkehrswert für eine Darlehensaufnahme benötigt, beauftragt in der Regel die Bank einen Sachverständigen mit der Wertermittlung der Immobilie.
• Für die Berechnung der Schenkungs- oder Erbschaftssteuer beauftragt das Finanzamt eine Verkehrswertermittlung.
• Möchten Sie dem Finanzamt zuvorkommen oder den ermittelten Verkehrswert für die Erbschafts- oder Schenkungssteuer korrigieren lassen, um eine übermäßige Steuerbelastung zu vermeiden, müssen Sie selbst eine Verkehrswertermittlung beauftragen. Wählen Sie dafür einen seriösen, qualifizierten Sachverständigen aus.
• Ist der Verkehrswert Gegenstand einer gerichtlichen Auseinandersetzung, beauftragt das Gericht ein Verkehrswertgutachten.
• Auch bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung können Sie selbst einen Verkehrswert vorlegen, also selbst eine Verkehrswertermittlung in Auftrag geben. Damit das Verkehrswertgutachten vor Gericht Bestand hat, muss es von einem vereidigten Sachverständigen erstellt werden.

Um den Verkehrswert einer Immobilie präzise zu ermitteln, ist unbedingt ein Vor-Ort-Termin notwendig. Nur so kann sich der Immobilienmakler oder Sachverständige ein genaues Bild von der Lage und dem Zustand der Immobilie machen. Bei einem solchen Vor-Ort-Termin werden unter anderem diese Punkte geprüft:

• Allgemeine Infrastruktur: Gibt es Kindergärten, Schulen, Spielplätze, Grünflächen, Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, etc. in der Nähe?
• Anbindung an den Verkehr: an öffentlichen Nahverkehr und Straßen
• Nachbarschaft: Ruhig oder laut?
• Ausrichtung von Grundstück und Haus: Wie sonnig ist der Garten?
• Bebauungsplan: Gibt es Erweiterungsmöglichkeiten? Darf an- oder ausgebaut werden?
• Stellplätze: Bietet das Grundstück welche?
• Baujahr des Hauses
• Zustand der Immobilie: Ist das Dach dicht? Sind die Fenster dicht? Wie ist die Fassade gedämmt? Sind die Wasserleitungen intakt? Besteht Sanierungsbedarf?
• Haustechnik: Wie wird das Haus beheizt? Entspricht die Elektrik den heutigen Anforderungen?

Nach dem Termin vor Ort ermittelt der Immobilienexperte den Verkehrswert der Immobilie anhand eines der drei Wertermittlungsverfahren (Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren). Manchmal werden auch zwei Verfahren kombiniert, um einen präzisen Verkehrswert zu erhalten.

Der Verkehrswert einer Immobilie kann auf unterschiedliche Art und Weise ermittelt werden. Die Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) lässt folgende drei Wertermittlungsverfahren zu:

• Vergleichswertverfahren
• Sachwertverfahren
• Ertragswertverfahren

Welches Verfahren am besten angewendet wird, hängt sowohl von der Art der Immobilie als auch dem Grund für die Wertermittlung ab. Häufig wenden Immobiliengutachter sogar zwei der genannten Verfahren gleichzeitig an. Der Durchschnittswert aus den beiden jeweils ermittelten Werten ergibt den Verkehrswert.

Die Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts im Vergleich

Gibt es eine Formel für die Berechnung des Verkehrswertes?

Nein, es existiert keine allgemeingültige Formel für die Berechnung des Verkehrswertes. Zum einen, weil es unterschiedliche Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes gibt und zum anderen, weil er von vielen individuellen Faktoren wie den aktuellen Marktbedingungen abhängt.

Bei der Ermittlung des Verkehrswertes spielen verschiedene Faktoren eine Rolle. Berücksichtigt werden müssen unter anderem folgende objektbezogene Aspekte:

• Lage (Mikrolage, Makrolage, Stockwerk bei Wohnungen)
• Baujahr
• Wohn- und Nutzfläche 
• Zustand des Gebäudes (Dach, Fassade etc., energetische Kennwerte)
• Zustand der Wohneinheit
• Ausstattungsmerkmale (Zimmeranzahl, Balkon, Terrasse, Kellerabteil, Sondernutzungsrecht an Gartenflächen, Fahrstuhl, Stellplatz, etc.)
• Qualität und Zustand der Ausstattung

Darüber hinaus haben diese Marktfaktoren Einfluss auf den Verkehrswert einer Immobilie:

• Nachfrage (Es gilt: Bei großer Nachfrage und gleichzeitig kleinem Angebot steigt der Verkehrswert.)
• Erzielbare Miete (Es gilt: Kann nur wenig Miete mit der Immobilie erzielt werden, mindert das auch den Verkehrswert.)

Wie sehr die einzelnen Faktoren bei der Berechnung des Verkehrswertes ins Gewicht fallen, kann nicht pauschal gesagt werden, da sie sich auch gegenseitig beeinflussen. Hier zwei Beispiele:

1. In stark gesuchten Lagen spielt der Zustand einer Immobilie für Käufer in der Regel eine weniger große Rolle als in Lagen, bei denen es weniger Nachfrage gibt.
2. Kaufinteressenten bei Altbauwohnungen aus der Gründerzeit urteilen in der Regel weniger streng was energetische Sanierungsmaßnahmen betrifft als bei einer jüngeren Immobilie.

Diese gegenseitige Abhängigkeit der Aspekte muss bei der Ermittlung des Verkehrswertes berücksichtigt werden.

Verkehrswert Immobilie: Welche Rolle spielt das Grundstück?

Da das Grundstück im Gegensatz zum darauf stehenden Gebäude nicht verändert werden kann, spielt es bei der Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie eine entscheidende Rolle. Ist das Gebäude zum Beispiel abrissreif, ergibt sich der Verkehrswert aus dem Grundstückswert minus der Abrisskosten. Ist das Gebäude hingegen in einem guten Zustand und kann stehen bleiben, wird der Verkehrswert ermittelt, indem der Sachwert des Gebäudes mit dem Verkehrswert des Grundstücks addiert wird. Zusätzlich müssen die tatsächlich realisierten Verkaufspreise in der Umgebung berücksichtigt werden. Insbesondere in ländlichen Regionen lässt sich aufgrund der geringen Nachfrage der Sachwert eines Hauses durch den Verkauf häufig nicht wieder hereinholen.

Verkehrswert Immobilie: Welche Rolle spielt der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert gibt den Wert des unbebauten Grundstücks an. Er leitet sich aus anderen Verkäufen ab und spiegelt wieder, wie gefragt eine Lage ist. Deshalb spielt der Bodenrichtwert eine wichtige Rolle, wenn es darum geht, den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln. Doch Achtung: Da beim Bodenrichtwert die Art der Nutzung auf dem betreffenden Grundstück und der Gebäudewert unberücksichtigt bleiben, kann er nicht allein zur Berechnung des Verkehrswertes herangezogen werden. Er dient nur als Anhaltspunkt.

In der Regel sind folgende Unterlagen notwendig, um den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln – unabhängig von der Aufnahme objektspezifischer Aspekte und der Bewertung von Einzelmerkmalen:

• Grundbuchauszug
• Lageplan und Flurkarte
• Baubeschreibung
• Grundrisse, Schnitte, Baupläne
• Wohnflächenberechnung
• Energieausweis
• Ggf. Nachweis über Modernisierungsmaßnahmen

Bei Eigentumswohnungen werden darüber hinaus diese Unterlagen gebraucht:

• Teilungserklärung
• Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
• Wirtschaftsplan
• Dokumentation der Instanhaltungsrücklage
• Hausgeldabrechnung

Soll der Verkehrswert einer vermieteten Immobilie berechnet werden, werden zusätzlich folgende Unterlagen benötigt:

• Mietverträge
• Mietaufstellung
• Bewirtschaftungskosten

Gilt es Rechten und Lasten zu bewerten, brauchen Sie noch diese Unterlagen:

• Eintragungen (Wohnrechte, Wegerechte, etc.)
• Notarielle Urkunden

Checkliste: Unterlagen, die Sie für den Verkehrswert Ihrer Immobilie brauchen

Die kostenlose Checkliste zum Herunterladen zeigt Ihnen auf, welche Unterlagen Sie für die Ermittlung des Verkehrswertes Ihrer Immobilie benötigen und woher Sie diese bekommen.