Instandsetzung, Instandhaltung, Modernisierung – wer bezahlt was und wieviel?

Ob es sich bei anstehenden Arbeiten an einem Mietobjekt um eine Instandsetzung, Instandhaltung oder Modernisierung handelt, ist von entscheidender Bedeutung. Denn je nach Definition verteilen sich die Kosten auf Vermieter und Mieter. Generell gilt für alle Maßnahmen, dass sie vom Vermieter angekündigt werden müssen.

Wenn Schäden an der Mietsache – so heißt das im Juristendeutsch – entstanden sind, müssen sie repariert werden. Je nach Art und Umfang des Schadens kann dadurch eine Reparatur oder ein Austausch erforderlich sein. Diese fallen häufig an zum Beispiel bei:

• Fenster und Türen
• Treppen und Aufzüge
• Fußböden bzw. Zimmerdecken (keine Bodenbeläge)
• Installationen von Wasser, Elektro, Heizung, Sanitär, Gas 

Die Kosten von Instandsetzungsarbeiten hat nach § 535 BGB  der Vermieter zu tragen. Es gibt aber Ausnahmen:

• Für kleinere, so genannte Schönheitsreparaturen, die bei vertragsgemäßem Gebrauch notwendig werden, ist der Mieter zuständig. Wenn also die Armaturen oder das Waschbecken durch langen Gebrauch unansehnlich oder schadhaft geworden sind, dann zählt das unter normalen Verschleiß und der Mieter hat die Kosten zu tragen. (Hier mehr Infos zum Thema Waschbecken in Mietwohnung austauschen.)
• Ebenfalls muss der Mieter Reparaturkosten von Schäden übernehmen, die er nachweislich fahrlässig oder vorsätzlich verursacht hat. 
• Größere Mängel z.B. an der Bausubstanz oder den Sanitär- oder Heizungsinstallationen, die nicht auf unsachgemäßen Gebrauch durch den Mieter entstanden sind, hat der Vermieter zu tragen. Er darf sie auch nicht über eine Nebenkostenabrechnung beim Mieter geltend machen.

Ein Mietobjekt muss einem Mieter vom Vermieter stets in einem Zustand angeboten und gehalten werden, dass der Mieter darin wohnen kann. Grundlage dafür ist der Mietvertrag, in dem die Rahmenbedingungen für die Wohnungsnutzung aufgeführt sind. Was konkret darunter zu verstehen ist, besagt §535 Abs. 1 S.2 BGB. Da ein Mietobjekt einen wirtschaftlichen Wert darstellt, hat der Vermieter auch das Recht und die Pflicht, Maßnahmen für die Instandhaltung durchzuführen, die diesen wirtschaftlichen Wert erhalten. 

In einem Mehrfamilienhaus sind von dieser Instandhaltung auch die gemeinsam genutzten Gebäudeteile wie Treppenhaus, Fahrstuhl, umgebendes Grundstück usw. betroffen. Hier können Erhaltungsmaßnahmen für folgende Gebäudeteile vorgenommen werden:

• Fassade und Dach
• Treppenhaus 
• Wartung, Inspektion, Reparatur der Heizungsanlage u.ä.
• Garten und Grünflächen 

In einem Mehrfamilienhaus mit Wohneigentum kommt für die Instandhaltungskosten die Wohnungseigentümergemeinschaft auf. Diese Kosten können auch nicht auf die Mieter umgelegt werden. Ausnahmen: 1. die regelmäßigen Wartungsarbeiten (z.B. Heizung und Schornsteinfeger) sind umlagefähig, 2. laufend anfallende Betriebskosten für die Garten- und Grünflächenpflege, sofern die Flächen zum Gebäude gehören.

Aus einem langfristig bestehenden Mietvertrag kann für den Vermieter eine Nachrüstungspflicht entstehen, wenn das Mietobjekt erheblich von zeitgemäßen Standards abweicht. Eine Nachrüstungspflicht ist in jedem Fall gegeben, wenn sich das Mietobjekt in gesundheitsgefährdendem Zustand befindet (bspw. Schadstoffbelastung durch Asbest, Holzschutzmittel). Maßnahmen dieser Art kann sich der Mieter nicht widersetzen.

Nicht in jedem Fall bedeutet Modernisierung, dass alles neu hergerichtet wird und die Mieten satt steigen dürfen. Es kann sich jedoch um Modernisierungsmaßnahmen handeln, wie z.B. 

• energetische Modernisierung, d.h. Wärmedämmungsmaßnahmen zur Einsparung von nicht erneuerbarer Primärenergie
• Maßnahmen der Schalldämmung
• Maßnahmen zur Reduzierung des Wasserverbrauchs (z.B. Nutzung von Regenwasser als Brauchwasser) 
• Bauliche Veränderungen zur Schaffung neuen Wohnraums (z.B. Dachausbau)

Oft wird anstatt fälliger Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen gleich eine Modernisierung durchgeführt, das heißt, dass ein schadhaftes Fenster nicht einfach ersetzt wird, sondern ein höherwertiges Fenster z.B. mit besseren Wärmedämm- und Schallschutzwerten eingesetzt wird.

Wer als Mieter von Modernisierungsmaßnahmen profitiert, beispielsweise durch geringere Heizkosten, kann vom Vermieter auch zur Kasse gebeten werden. Im Sinne des Mieterschutzes gilt jedoch:

• Maximal 8% der Modernisierungskosten dürfen auf die Miete umgelegt werden.
• Bei einer Miete ab EUR 7,-/qm kann die Miete innerhalb der kommenden sechs Jahre um bis zu EUR 3,-/qm erhöht werden.
• Liegt die Miete unter EUR 7,-/qm darf die Miete um höchstens EUR 2,-/qm innerhalb der kommenden sechs Jahre steigen.