Was versteht man unter der Bauabnahme?
Unterlagen, die zur Bauabnahme benötigt werden
Der Bauherr erhält vom Bauunternehmer, den er mit dem Bau seines Hauses betraut hat, essentiell wichtige Dokumente, vor der eigentlichen Abnahme. Beispielsweise handelt es sich bei diesen Dokumenten um Protokolle vorheriger Baubesichtigungen oder Bilder, die Bauabschnitte veranschaulichen). Das Prozedere einer förmlichen Abnahme, zu dem beispielsweise
- die schriftliche Abnahmeerklärung,
- ein gemeinsamer Abnahmetermin vor Ort,
- die Aufforderung zur Abnahme durch den Auftragnehmer sowie
- Einladungsfristen zum Abnahmetermin
gehören, sollte bereits im Bauvertrag geregelt werden.
Desweiteren sollte vertraglich festgehalten werden, welche gesetzlich geschuldeten Dokumente dem Bauherren zwingend ausgehändigt werden müssen und welche darüber hinaus ergänzend übergeben werden können. Fehlende Dokumente stellen einen Mangel an der erbrachten Bauleistung dar und können sogar als Begründung für eine Abnahmeverweigerung dienen. Dokumente, die Eigenleistungen oder Leistungen durch Dritte belegen, liegen im Verantwortungsbereich des Bauherren und sollten von jenem zur klaren Unterscheidung kenntlich gemacht werden. Etwaige ersichtliche Mängel sollten immer als Vorbehalt in das Abnahmeprotokoll aufgenommen werden.
Das Wichtigste für die Abnahme ist, dass Sie sich ausreichend Zeit nehmen. Lassen Sie sich dabei nicht von Ihrem Hausbaupartner unter Druck setzen und nehmen Sie die Abnahme in Ihrem Tempo mit der gebotenen Sorgfalt vor. Hier ist es äußerst ratsam, sich Zeit zu lassen. Bleiben Sie dabei sachlich und behalten Sie einen kühlen Kopf, sollte es Schwierigkeiten geben. Ist das Verhältnis zwischen Ihnen als Bauherrn und dem Unternehmen, das Sie mit dem Bau Ihres Hauses betraut haben, bereits angespannt? In diesem Fall macht es Sinn, einen Sachverständigen wie etwa einen Fachanwalt für Baurecht zu Rate zu ziehen. Im Notfall können Sie die Abnahme abbrechen und um einen großzügig bemessenen Zeitraum auf einen späteren Zeitpunkt verschieben.
Die Abnahme
Gemäß § 640 BGB muss der Bauunternehmer Sie als Bauherren rechtzeitig zur Abnahme auffordern. Darüber hinaus muss das Gebäude dafür vertragskonform fertiggestellt sein.
Ihre Hauptaufgabe besteht dabei in der Überprüfung des Gebäudes. Bei dieser Phase ihres Bauprojekts können Sie sich von einem Sachverständigen begleiten lassen. Im Vorfeld muss eine Abnahme sehr gut vorbereitet werden. Dafür müssen Informationen von vorherigen Baubesichtigungen zusammengetragen, E-Mails und sonstiger Nachrichtenaustausch gesichtet und offene Punkte aufgelistet werden. Auch hier kann Ihnen unter Umständen ein Sachverständiger unter die Arme greifen. In diesem Fall benötigt er alle Unterlagen inklusive des Vertrages, den kompletten Schriftverkehr, Bilder und einiges mehr. Eventuell sind weitere Abstimmungsgespräche mit den Hauspartnern von Nöten, um Unklarheiten zu beseitigen.
Spätestens zur Abnahme müssen alle Unterlagen, die nicht bereits im Vorfeld ausgehändigt wurden, übergeben werden. Sollten dennoch Dokumente fehlen, halten Sie diese unbedingt als Vorbehalt im Abnahmeprotokoll fest. Während der Abnahme halten Sie weitere zu beanstandende Punkte und eventuelle Mängel während ihres Rundgangs durch das Gebäude im Abnahmeprotokoll fest. Auch Ihre offenen Punkte sollten dann geklärt werden. Sollten sich die Mängel häufen, kann die Abnahme aufgrund wesentlicher Mängel ausgeschlossen werden. Das bedeutet, dass Sie die Abnahme verweigern. Da hinsichtlich der Mängel häufig Diskussionsbedarf besteht, ist ein begleitender Sachverständiger Ihnen bei der Einschätzung der Sachlage behilflich.
Auch gilt es zu entscheiden, ob die eventuell vorhandenen wesentlichen Mängel die Innutzungnahme des Gebäudes verhindern oder nicht. Diese Entscheidung gilt es von Fall zu Fall individuell zu treffen, jedoch kann ein Gebäude trotz wesentlicher Mängel in Gebrauch genommen werden. Verständigen Sie sich mit Ihrem Hausbaupartner auf eine Abnahme trotz wesentlicher Mängel, achten Sie darauf, dass Ihnen die Innutzungnahme nicht als Abnahmefiktion ausgelegt wird und vermerken Sie dies in jedem Fall im Abnahmeprotokoll. Im Idealfall wird diese Vereinbarung von beiden Parteien nochmals gesondert unterschrieben. Dennoch gilt: Nehmen Sie das Haus trotz der wesentlichen Mängel ab, müssen Sie die damit verbundenen Unannehmlichkeiten und eventuelle Risiken in Kauf nehmen.
Gewährleistung
Mit der Annahme des Werks beginnt die Gewährleistungsfrist. Diese endet nach Ablauf von fünf Kalenderjahren. Auftretende Beanstandungen, die sich während dieser Zeit zeigen, müssen Sie schriftlich beim Bauunternehmen anzeigen. Mit dieser „Anzeige“ fordern Sie das Unternehmen außerdem zur fristgerechten Mängelbeseitigung auf. Beachten Sie, dass sich mit der Bauabnahme die Beweispflicht umkehrt. Nun liegt die Beweislast nicht mehr beim Bauunternehmen, sondern bei Ihnen als Auftraggeber. Auch die Versicherungspflicht obliegt nach der Abnahme Ihnen allein.
