Was versteht man unter Discounted Cash Flow (DCF)?
Unter dem Verfahren des Discounted Cash Flow (kurz DCF) versteht man ein Ertragswertverfahren, das sich an Prognosen orientiert. Eine allgemein gültige Interpretation oder Definition des Begriffs „Cash Flow“ gibt es, Stand heute, noch nicht. Seinen Ursprung und auch seine Berechtigung hat das DCF in der Betriebswirtschaftslehre, genauer in der Investitionsrechnung, der Bilanzierung und Rechnungslegung. Darüber hinaus findet das Verfahren in der Unternehmensbewertung Anwendung.
Für die Marktwertermittlung von Grundstücken gibt es bis dato kein allgemein anerkanntes DCF-Verfahren. Die Anwendung völlig verschiedener Discounted Cash Flow Verfahren bringt generell eine große Differenz in den Ergebnissen mit sich.
In seiner mathematischen Form entspricht das DCF dem in der ImmoWertV geregelten mehrperiodischen Ertragswertverfahren, das damit jedoch keinesfalls gleichgesetzt werden darf. Der Unterschied besteht vor allem darin, dass im allgemeingültigen Ertragswertverfahren (auf English: rental method) die in der Zukunft generierten als prognostizierte Erträge angesetzt werden. Dieses Vorgehen wird im Angelsächsischen auch als forecasting valuation bezeichnet. Um die Umrechnung der Erträge auf die gegenwärtigen Kapitalwerte vornehmen zu können, muss ein analytisch abgeleiteter Diskontierungszinssatz, herangezogen werden. Das bedeutet die Diskontierung der zukünftigen Erträge auf den Zeitpunkt der Berechnung. Damit wird analytisch
- die Inflation (vor allem in Bezug auf Alterswertminderung und Grundstückstransaktionskosten),
- das sektorale und regionale Risikopotential der Immobilie,
und vieles mehr berücksichtigt.
