Verkauf einer Eigentumswohnung an Kapitalanleger

Eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage zu erwerben ist ein Rechenexempel. Der wesentliche Faktor hierbei ist die erzielbare Mietrendite. Bieten Sie Ihre Wohnung nicht über die zwanzigfache Netto-Jahreskaltmiete an, ist die Wahrscheinlichkeit, einen an einer adäquaten Rendite interessierten Kapitalanleger. 

Um mühelos zum Abschluss zu kommen und die höchstmögliche Transparenz zu schaffen, legen Sie dem Kaufinteressenten diese Unterlagen vor:

• Bestehenden Mietvertrag (inkl. des letzten Mieterhöhungsschreibens)
• Abrechnung Hausverwaltung über Betriebskosten, Instandhaltungskosten und Verwaltungskosten
• Letzte Betriebskostenabrechnung
• Monatliche Nettokaltmiete und der Betriebskostenvorauszahlung (gemäß Kontoauszug)
• Berechnungen der Rendite
• Aktueller Stand der Instandhaltungsrücklage

Hauptsächlich können Sie beim Kaufinteressenten mit der Renditeberechnung punkten. So ist direkt ersichtlich ob sich das Objekt für Ihn als Kapitalanlage eignet. 

Idealerweise rechnen Sie die beiden anfänglichen Mietrenditen für den Kaufinteressenten aus:

1. Nettomietrendite: Jahresreinertrag (Jahresnettokaltmiete abzüglich nicht umlagefähiger Verwaltungs- und Instandhaltungskosten) in Prozent der Anschaffungskosten (= Kaufpreis plus Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 bis 6,5 % des Kaufpreises je nach Bundesland sowie Notar- und Grundbuchgebühren von rund 1,5 % des Kaufpreises 
2. Bruttomietrendite: Jahresnettokaltmiete (monatliche Nettokaltmiete x 12 Monate) in Prozent des Kaufpreises

Können Sie Ihre Eigentumswohnung mit einer Nettomietrendite von mindestens 4 % und einer Bruttomietrendite von mindestens 5 % anbieten, haben Sie gegenüber vielen anderen Anbietern richtig gute Karten. In der andauernden Niedrigzinsphase ist mit sicheren Geldanlagen höchstens noch 1 % Rendite zu erzielen. Demnach machen Sie die vierfache Rendite mit einer Nettomietrendite von 4 %. An Sicherheit kommt diese Kapitalanlage freilich nicht an den Festzins bei Festgeldern heran, die um drei Prozentpunkte höhere Mietrendite gleicht das Vermietungsrisiko jedoch allemal wieder aus. Darüber hinaus können Sie die künftig zu erzielende Mietrendite durch überschaubare Mieterhöhungen weiter steigern. Die im Sommer 2015 eingeführte Mietpreisbremse hat auf dem bereits sehr angespannten Wohnungsmarkt daran nicht wirklich etwas verändert.

Sie können Ihre Eigentumswohnung auch Ihrem aktuellen Mieter zum Kauf anbieten. Unter den folgenden Umständen entsteht laut § 577 BGB sogar ein Vorkaufsrecht für den Mieter: Haben Sie die bisherige Mietwohnung während der Dauer des Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umwandeln lassen, und wollen Sie nun verkaufen. Ein solcher Anspruch entsteht nicht, wenn die Wohnung bei Einzug gemäß Mietvertrag bereits eine Eigentumswohnung ist.



Als Verkäufer Ihrer Eigentumswohnung an einen Dritten sind Sie, sofern Sie die Wohnung zu einer Eigentumswohnung umgewandelt haben, zu folgendem verpflichtet: Sie müssen Ihrem Mieter den Inhalt des Kaufvertrages unverzüglich mitteilen, um diesem die Möglichkeit zu geben, innerhalb einer zweimonatigen Frist von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen und in den bereits geschlossenen Kaufvertrag einzutreten. In aller Regel bietet es sich ohnehin an, auch dem Mieter im Vorfeld die ehemalige, nun zur Eigentumswohnung umgewandelte Mietwohnung ein Kaufangebot zu unterbreiten. Kein Vorkaufsrecht hat der Mieter allerdings, wollen Sie Ihre Eigentumswohnung an ein Mitglied seines Haushaltes oder an ein Familienmitglied verkaufen. 

Der Verkauf an den eigenen Mieter ist der einfachste Weg, eine vermietete Eigentumswohnung zu veräußern und zudem wissen Sie auch nach bestehendem Mietverhältnis, mit wem Sie es zu tun haben. Einfacher können Sie den Verkauf nicht über die Bühne bringen.