Vermietete Wohnung verkaufen: Mieterrechte, Käufer, Verkaufspreise & Unterlagen

• Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung sind einige Dinge zu beachten, vor allem die Regel “Kauf bricht nicht Miete”.
• Personen, die eine vermietete Wohnung kaufen, können Selbstnutzer und Kapitalanleger sein. 
• Beim Verkauf an Kapitalanleger zählt vor allem die erzielbare Rendite.
• Der Verkaufspreis ist bei einer vermieteten Wohnung nicht einfach zu ermitteln. Ein in diesem Bereich erfahrener Makler kann Ihnen dabei helfen.

Der Verkauf einer vermieteten Wohnung ist etwas komplizierter, als der einer unvermieteten Wohnung. Hauptgründe dafür sind die gesetzliche Regelung “Kauf bricht nicht Miete” und die Rechte der Mieter bei Eigentümerwechsel.

1. Kauf bricht nicht Miete

Wenn Sie eine vermietete Eigentumswohnung verkaufen, übernimmt der Käufer automatisch den bestehenden Mietvertrag. Das Mietverhältnis bleibt bestehen und der Käufer tritt anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. So regelt es das Bürgerliche Gesetzbuch im Paragrafen 566 „Kauf bricht nicht Miete” (§ 566 Absatz 1 BGB). Eine Kündigung wegen des Wohnungsverkaufs ist somit nicht möglich.

2. Mieter haben einen Kündigungsschutz

Der Käufer, sprich der neue Eigentümer und Vermieter der Wohnung, kann dem Mieter nicht ohne Weiteres kündigen. Eine rechtmäßige Kündigung ist gemäß § 573 Absatz 1 Satz 1 BGB nur bei berechtigtem Interesse des Vermieters möglich. Gründe für ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses können folgende sein:

• Der Mieter verletzt seine Vertragspflichten: Zum Beispiel hält er die Wohnung nicht in einem angemessenen Zustand.
• Das Mietverhältnis verhindert eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks und der Eigentümer erleidet dabei erhebliche Nachteile. Dann ist eine sogenannte Verwertungskündigung möglich.
• Der Vermieter hat Eigenbedarf: Er muss diesen nachweisen und ausreichend begründen, dass er die vermietete Wohnung für den eigenen Bedarf gekauft hat. Erst dann kann die Eigenbedarfskündigung ausgesprochen werden. Es ist jedoch möglich, dass die Kündigung gerichtlich überprüft wird. Häufig stellt sich dabei heraus, dass die aufgeführten Gründe für eine Kündigung unzureichend sind. Außerdem kann es sein, dass Härtefall-Regelungen greifen, wenn der Mieter zum Beispiel zu alt oder pflegebedürftig ist und ein Umzug nicht mehr zumutbar ist.

Alternative zur Kündigung

Liegt keine dieser Gründe vor, kann der Vermieter dem Mieter einen Mietaufhebungsvertrag vorschlagen und eine attraktive Abfindung anbieten, um das Mietverhältnis doch vorzeitig zu beenden. Dazu wird ein Auflösungsvertrag mit einer von der üblichen Gesetzgebung unabhängig vereinbarten Frist zur Räumung der vermieteten Wohnung aufgesetzt und von Käufer sowie Mieter unterschrieben. Das Mietverhältnis ist damit in beiderseitigem Einvernehmen beendet. Aber: Möchte der Mieter keine Mietaufhebung, muss er dieser auch nicht zustimmen.

3. Es gelten bestimmte Kündigungsfristen

Reguläre Kündigungsfristen

Möchte der Käufer dem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen, muss er die reguläre Kündigungsfrist für unbefristete Mietverträge einhalten. Diese hängt von der Dauer des Mietverhältnisses ab:

Kündigungsfristen bei Gebäuden mit nur zwei Wohneinheiten 

Bei einer erleichterten Kündigung nach § 573a BGB verlängert sich die reguläre Kündigungsfrist um drei Monate und beträgt somit je nach Mietdauer sechs Monate, neun Monate oder zwölf Monate. Die erleichterte Kündigung ist möglich, wenn es in einem Gebäude nur zwei Wohneinheiten gibt und eine der Wohnungen vom neuen Eigentümer bereits selbst bewohnt wird.

Kündigungsfristen bei umgewandelten Wohnraum

Wurde die Wohnung während der Mietzeit in Wohnungseigentum umgewandelt, gibt es eine Kündigungssperrfrist, durch die der Kündigungsschutz der Mieter auf mindestens drei Jahre verlängert wird. In manchen Bundesländern kann die individuelle Sperrfrist sogar bis zu zehn Jahren betragen (§ 577a Absatz 1 Satz 1 BGB). Die Frist beginnt mit Eintrag des neuen Wohnungseigentümers ins Grundbuch. Sobald die Frist abgelaufen ist, gilt der normale Kündigungsschutz. Während der Frist kann der Mieter nur wegen Fehlverhaltens außerordentlich fristlos gekündigt werden. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn er keine Miete zahlt oder die Wohnung widerrechtlich gewerblich nutzt.

4. Besichtigungen sind möglich aber anzukündigen

In der Regel möchten Käufer sehen, was sie kaufen und dazu ist eine Besichtigung der vermieteten Wohnung notwendig. Grundsätzlich ist das auch möglich, da Sie als Eigentümer im Falle eines Verkaufs ein Besichtigungsrecht (Zutrittsrecht) haben. Der Mieter muss Ihnen also die Besichtigung der Mietsache gewähren. Trotzdem gibt es ein paar Dinge zu beachten:

• Die Besichtigungstermine müssen rechtzeitig vorab mit dem Mieter abgesprochen werden, mindestens 24 Stunden vorher.
• In der Ankündigung muss der Vermieter den Zweck der Besichtigung nennen, so dass der räumliche und zeitliche Aufwand erkennbar ist.
• Die Besichtigungstermine dürfen nur zu angemessenen Tageszeiten stattfinden.
• Der Mieter muss nicht beliebig viele Termine dulden. Die gängige Rechtsprechung erachtet eine Besichtigung pro Woche als zumutbar. 
• Zieht sich die Wohnungsvermarktung in die Länge, muss der Mieter nicht jede Woche eine Besichtigung zulassen, sondern nur alle zwei bis drei Wochen.
• Während der Besichtigung muss die Privatsphäre des Mieter respektiert werden. Es dürfen also zum Beispiel keine Schränke geöffnet werden.

Werden diese Regeln missachtet, hat der Mieter das Recht, Besichtigungen zu verweigern.

5. Mieter haben gegebenenfalls ein Vorkaufsrecht

Wird ein Mehrfamilienhaus während eines laufenden Mietvertrags in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt und dies im Grundbuch eingetragen, haben Mieter beim Verkauf der Wohnung ein Vorkaufsrecht. Das bedeutet: Als Vermieter müssen Sie den Mieter benachrichtigen, wenn Sie einen Käufer für Ihre Wohnung gefunden haben. Der Mieter hat dann zwei Monate Bedenkzeit, um zu entscheiden, ob er selbst die Wohnung kaufen möchte. Er muss diese jedoch zu genau den gleichen Konditionen kaufen, die Sie mit dem anderen Käufer vereinbart haben. Informieren Sie den Mieter nicht über sein Vorkaufsrecht, kann es sein, dass Sie eine Schadensersatzleistung erbringen müssen.

Kein Vorkaufsrechte haben Mieter in folgenden Fällen:

• Fand während des laufenden Mietvertrags keine Aufteilung in Sondereigentum statt, hat der Mieter auch kein Vorkaufsrecht, wenn die Mietwohnung im Zuge einer Veräußerung des Mehrfamilienhauses verkauft wird. 
• Dasselbe gilt, wenn nach Umwandlung in Sondereigentum und Verkauf, die Wohnung erneut veräußert wird, denn der Mieter hat nur einmal ein Vorkaufsrecht.
• Beim Verkauf eines vermieteten Einfamilienhauses haben Mieter ebenfalls kein Vorkaufsrecht.

6. Eigentümergemeinschaften haben eventuell Mitspracherecht

Gibt es eine Eigentümergemeinschaft, sollten Sie diese und die Hausverwaltung über den geplanten Verkauf Ihrer Wohnung informieren, denn es kann sein, dass Sie die Zustimmung der Verwaltung für den Verkauf Ihrer Wohnung brauchen. Laut Paragraf 12 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) ist eine solche Regelung möglich. Sollte der Verwalter dann nicht mit dem neuen Eigentümer einverstanden sein, kann der Wohnungsverkauf scheitern. Eine Ablehnung kann zum Beispiel möglich sein, wenn:

• fraglich ist, ob der potenzielle Neubesitzer die allgemeinen Wartungs- und Verwaltungskosten zahlen kann.
• die Nutzungspläne des Käufers der Gemeinschaftsordnung widersprechen.

7. Mieterhöhungen sind nur begrenzt möglich

Die Mieten können im Zuge eines Eigentümerwechsels nicht erhöht werden. Nur Mieterhöhungen wegen Modernisierung, wegen Anpassung an die örtliche Vergleichsmiete oder im Rahmen einer gegebenenfalls vorhandenen Mietpreisbremse können rechtens sein.

8. Mieter dürfen ihre Miete beim Amtsgericht hinterlegen

Sind die Eigentumsverhältnisse noch nicht final geklärt, darf der Mieter seine Miete beim Amtsgericht hinterlegen. Dafür muss er ein Formular ausfüllen, in das die beiden Anspruchsteller eingetragen werden; zum Beispiel der neue und der bisherige Vermieter. Danach zahlt der Mieter die Miete ein und erhält eine Hinterlegungsquittung.

1. Kauf bricht nicht Miete: Der Käufer übernimmt den bestehenden Mietvertrag.
2. Mieter haben einen Kündigungsschutz bei Eigentümerwechsel.
3. Bei Kündigung wegen Eigenbedarf gelten die regulären Kündigungsfristen, hat eine Umwandlung in Wohnungseigentum stattgefunden, gibt es eine Kündigungssperrfrist.
4. Besichtigungen sind möglich, aber mindestens 24 Stunden vorher anzukündigen.
5. Mieter haben ein Vorkaufsrecht, wenn eine Umwandlung in Wohnungseigentum stattgefunden hat.
6. Mieterhöhungen sind nur bedingt möglich: wegen Modernisierung oder Anpassung an die örtliche Vergleichsmiete.
7. Mieter dürfen Ihre Miete beim Amtsgericht hinterlegen, wenn die Eigentumsverhältnisse unklar sind.

Die Gruppe der Kaufinteressenten für eine vermietete Wohnung ist in der Regel kleiner als die für eine leerstehende Wohnung. Grundsätzlich gelten als potenzielle Käufer:

• Personen, die einmal selbst in der Wohnung leben möchten und
• Kapitalanleger, die mit der Wohnung eine Rendite erzielen wollen.

Da es bei einer vermieteten Wohnung schwieriger ist, selbst einzuziehen als bei einer freien Wohnung, interessieren sich jedoch meistens mehr Kapitalanleger als Selbstnutzer für eine vermietete Wohnung. So kann ein Käufer, der eine vermietete Wohnung kauft und selbst einziehen möchte, diese nur nutzen, wenn er vorher das bestehende Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigt. Doch das ist einfacher gesagt als getan. Der Käufer muss dazu die Kündigung ausführlich begründen und damit rechnen, dass sie gerichtlich überprüft wird. Dabei stellt sich häufig heraus, dass die aufgeführten Gründe nicht für eine Kündigung ausreichen. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist somit nicht garantiert, dass der Mieter tatsächlich ausziehen muss und selbst wenn die Kündigung am Ende erfolgreich ist, ist ein baldiger Einzug noch nicht garantiert. Der Einzugstermin ist nicht genau kalkulierbar und es kostet Zeit und Mühe, eine Kündigung wegen Eigenbedarfs durchzusetzen. All das macht eine vermietete Wohnung für potenzielle Selbstnutzer weniger interessant.

Bei Kapitalanlegern handelt es sich häufig um Immobiliengesellschaften oder Investoren, die die Wohnung nicht selbst nutzen möchten, sondern durch die Wertsteigerung des Objektes über die Jahre eine Rendite erzielen wollen. Zwar haben Kapitalanleger bei einer leerstehenden Wohnung die Möglichkeit, bei Neuvermietung einen höheren Mietpreis festlegen oder umfassende, wertsteigernde Modernisierungsmaßnahmen vorzunehmen, trotzdem haben auch vermietete Wohnungen Vorteile für Kapitalanleger, was den Kauf durchaus interessant macht:

• Es entfällt die Suche nach einem Mieter.
• Es gibt ein bestehendes Mieterprofil, das beim Kauf überprüft werden kann und Aufschluss darüber gibt, wie zuverlässig die Mieter sind.
• Es gibt keinen Leerstand
• Es fließen sofort Mieteinnahmen.
• Es ist eine sofortige Rendite möglich.

Da sich Kapitalanleger beim Kauf einer vermieteten Wohnung vor allem für den Wertzuwachs der Immobilie interessieren, gilt es, den Anleger davon zu überzeugen, dass er schon während der Haltedauer der Wohnung, spätestens jedoch beim Verkauf, eine interessante Eigenkapitalrendite erzielen kann. Machen Sie dazu am besten eine Renditekalkulation aus Sicht des Käufers.

Beispielrechnung: Eigenkapitalrendite beim Verkauf einer Mietwohnung

In dieser Beispielrechnung könnte ein Käufer beim Kauf der Wohnung eine jährliche Eigenkapitalrendite von 3,5 Prozent erwirtschaften. Es kann jedoch auch sein, dass die Rendite niedriger ausfällt, wenn zum Beispiel Modernisierungsmaßnahmen zu bezahlen sind, für die die Instandhaltungsrücklage nicht ausreicht. Umgekehrt kann es auch möglich sein, eine höhere Rendite zu erzielen, wenn die Miete erhöht werden kann. 

Steigen die Preise für vergleichbare Wohnungen in den Jahren nach dem Wohnungskauf, kann der Käufer möglicherweise über die Haltedauer eine stille Wertreserve aufbauen. Solch ein Wertzuwachs würde die Eigenkapitalrendite zusätzlich erhöhen

Wenn Sie eine vermietete Wohnung an Kapitalanleger verkaufen möchten, sollten Sie bei der Festlegung des Verkaufspreises unter anderem

• eine Renditekalkulation aus Sicht eines potenziellen Käufers machen (vgl. Bsp. oben),
• Angebotspreise vergleichbarer Wohnungen am Markt analysieren,
• eine Wertermittlung nach Ertragswertverfahren machen und 
• den Quadratmeterpreis im Auge behalten.

Das sind einige Parameter, die berücksichtigt werden müssen, was eine angemessene Bewertung einer vermieteten Wohnung sehr kompliziert macht. Außerdem laufen unerfahrene Verkäufer Gefahr, auf eine Verkaufssumme unter dem Verkehrswert der Wohnung heruntergehandelt zu werden. Es kann sich deshalb lohnen, einen Experten mit der Immobilienbewertung und der Wohnungsvermittlung zu beauftragen. Dabei sollten Sie darauf achten, dass er sich im Bereich der Renditekalkulation gut auskennt, um im Gespräch mit Kapitalanlegern die Renditeerwartung der Wohnung mit entsprechenden Daten darlegen und Fragen beantworten zu können.

Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen möchten, benötigen Sie zum einen alle Unterlagen, die generell beim Verkauf einer Immobilie notwendig sind. Dazu zählen unter anderem:

• Grundriss
• Grundbuchauszug
• Lageplan
• Energieausweis

Beim Verkauf einer Mietwohnung müssen Sie darüber hinaus noch weitere Dokumente bereithalten, wie zum Beispiel folgende:

• Mietvertrag inklusive Mieterhöhungen
• Vertrag mit der Hausverwaltung / dem Hausverwalter
• Wohnflächenberechnung
• Betriebskostenabrechnung
• Teilungserklärung
• Protokolle der Eigentümerversammlung (die letzten drei)
• Übersicht über die Instandhaltungsrücklage für die Wohnung
• Versicherungsnachweise
• aktueller Wirtschaftsplan / letzte Abrechnung des Hausgeldes
• Sanierungsnachweise

Damit Sie keine Unterlagen vergessen, können Sie hier eine Checkliste für den Verkauf einer vermieteten Wohnung kostenlos herunterladen und Punkt für Punkt abhaken:

Beim Kaufvertrag einer vermieteten Wohnung sollten alle wichtigen Punkte zum Mietverhältnis abgedeckt sein. Dazu zählen unter anderem:

• die Regelung der Kautionsrückzahlung
• Angaben zu den Mietzahlungen
• eventuelle Mietschulden
• offene Betriebskostenabrechnungen / Nebenkostenabrechnungen
• eventuelle Absprachen mit der Eigentümergemeinschaft

Je mehr nützliche Informationen Sie dem Käufer über das Mietshaus geben, desto geringer ist die Gefahr, dass mit den Mietern später Streitigkeiten entstehen. Ein Immobilienmakler kann Ihnen beim Kaufvertragsentwurf helfen.

Eine vermietete Wohnung muss etwas anders vermarktet werden, als eine leerstehende Wohnung. Auf folgende Dinge ist zu achten:

• Vermietete Wohnungen werden bei Online-Vermarktungsportalen häufig in einer eigenen Rubrik (zum Beispiel Anlageobjekte) geführt.
• Kapitalanleger als Käufer interessieren sich vor allem für Zahlen (Renditekalkulationen). Diese sollten Sie gründlich vorbereiten und ordentlich präsentieren.
• Vermietete Wohnungen werden stärker auf dem Papier verkauft. Besichtigungstermine werden in der Regel erst vereinbart, wenn ein Käufer ernsthaft interessiert ist und schon ausführlich über die Wohnung informiert wurde. Es gibt sogar Kapitalanleger, die eine Wohnung ganz ohne Besichtigung kaufen, wenn sie ausführlich beraten wurden.
• Viele Kapitalanleger sind im Kauf von Immobilien erfahren und entsprechend harte Verhandlungspartner. Ein Makler, der schon häufiger Immobilien an Kapitalanleger verkauft hat, kennt die Taktiken bei Preisverhandlungen und kann somit ein ebenbürtiger Verhandlungspartner sein.

Verkaufen Sie eine vermietete Wohnung innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren, müssen Sie auf den Veräußerungsgewinn Spekulationssteuer zahlen. Dabei gibt es ein paar Faktoren, die die Spekulationssteuer reduzieren. Zum Beispiel werden die Abschreibungen von jährlich 2,0 bis 2,5 Prozent von den Anschaffungskosten abgezogen, wodurch auch die Höhe der Steuer sinkt. Keine Spekulationssteuer beim Verkauf einer Wohnung müssen Sie zahlen, wenn Sie die letzten zwei Jahre und im Jahr des Verkaufs die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben.