Was versteht man unter der ortsüblichen Vergleichsmiete?

Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete handelt es sich um die am Markt tatsächlich durchschnittlich gezahlten Miete. Die Kriterien für die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete regelt Paragraf 558, Absatz 2, des BGB:

„Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.“

Nach § 558a Abs. 2 BGB darf der Vermieter zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete folgende Mittel verwenden:

• Mietspiegel,
• Auskunft aus einer Mietdatenbank,
• Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
• Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen, wobei die Benennung von drei Wohnungen ausreicht.

Es handelt sich hierbei um einen unbestimmten Rechtsbegriff, der anhand von normativen Kriterien im Einzelfall der Auslegung bedarf, um seinen rechtlich maßgeblichen Inhalt zu ermitteln. 

Unter dem üblichen Entgelt ist die "übliche" im Verständnis von durchschnittliche Miete zu verstehen. Es geht hier um die im Rahmen des üblichen Geschäftsverkehrs übliche Miete in Euro pro Quadratmeter. Ausnahmen können beispielsweise zu geringe Mieten beispielsweise aufgrund von Familienverhältnissen, aber auch offensichtliche überhöhte Mieten (z.B. Diskriminierungsmieten) sein.  Des weiteren sind die Mieten aus einem breiten Spektrum von Vermietern zu ermitteln und nicht von nur einem großen Anbieter (vgl. BGH VIII ZR 363/12) abzuleiten.

Die Miethöhe muss sich also in einer anderen Gemeinde mit einer ähnlichen Einwohnerzahl oder Infrastruktur wiederfinden. Die Kriterien für die Vergleichbarkeit von Gemeinde sind: 

• vergleichbare Einwohneranzahl 
• vergleichbare Infrastruktur im Hinblick auf Verkehrsanbindung, Gesundheitsversorgung, Bildungseinrichtungen und Kulturangebot 
• Lagequalität (z.B. vergleichbar durch den Bodenrichtwert)
• Höhe der Mieten

Im § 558 (2) BGB werden fünf Merkmale benannt, die  wesentlichen Einfluss auf die Höhe des Mietpreises nehmen: 

Mit dieser Formulierung ist der Charakter der Wohnung gemeint. Beispielsweise ob es sich um eine Alt- oder Neubau-Wohnung handelt. Auch die Bauweise (z.B. Grünerzeit, Jufgendstil oder Passivhaus) oder der Wohnungstyp ist von Bedeutung, etwa ob ein Einzimmerappartement oder eine große Wohnung vermietet wird und ob sich das Mietobjekt in einem Mehrfamilienhaus oder einer Wohnanlage befindet. Auch die Tatsache, ob es sich möglicherweise um eine Dachgeschoss- oder Kellerwohnung handelt, wird hier ebenfalls einfließen. Ein weiteres Kriterium wäre, dass es sich um eine Wohneinheit in einem Vorder- oder Hinterhaus dreht.

Hier entscheidet meist die reine Quadratmeterzahl der Wohnfläche über die Vergleichbarkeit, wobei eine gerundete Zahl bei kleinen Wohnungen durchaus zulässig ist. Möglich ist auch ein Vergleich anhand der Anzahl der Zimmer. Die aktuelle Rechtsprechung hat gezeigt, dass es sich jedoch um die tatsächliche Wohnfläche handeln muss. 

Ausstattungsmerkmale sind Dinge, die eine Wohnung vom Rohbau unterscheiden: Beispielsweise die Heizungsanlage, sanitäre Anlagen, der Fußbodenbelag, Türen, Fenster oder die Qualität der Elektroinstallation. Beispielhaft lassen sich hier Begrifflichkeiten, wie „abgeschlossene Komfortwohnung mit Zentral- oder Etagenheizung, Bad und WC“ oder im krassen Gegensatz die „nicht abgeschlossene Wohnung ohne Zentral- oder Etagenheizung“ nennen. Eine großzügige Aufteilung oder hochwertige Fliesen erhöhen die Ausstattung natürlich weiter – und die Ortsübliche Vergleichsmiete steigt entsprechend.

Hier geht es um die baulichen Gegebenheiten, vor allem um das Baujahr des Gebäudes, in dem sich die Wohnung befindet. Weiter ist die Qualität in Sachen Energieeffizienz oder Schallisolierung von Bedeutung. Auch eventuell nutzbare Nebenräume, ein Balkon, eine Terrasse oder eine Garage lassen die Ortsübliche Vergleichsmiete weiter steigen. 

Allgemein üblich unterscheidet man zwischen vier unterschiedlichen Wohnlagen: einfach, mittel, gut und sehr gut. Auch die Lage innerhalb einer Stadt oder eines Wohnortes spielt eine Rolle: Befindet sie sich am Stadtrand? Im Zentrum? Wie ist das Umfeld in Sachen Infrastruktur zu bewerten? Und ist die Belastung durch Immissionen hoch? Auch die Lage der Wohnung innerhalb des Hauses spielt eine Rolle, etwa im wievielten Geschoss sich die Wohnung befindet oder nach welcher Himmelsrichtung sie ausgerichtet ist. Eine einfache Wohnlage beispielsweise zeichnet sich durch schlechte Infrastruktur und Belästigungen durch Lärm oder Geruch aus. Eine sehr gute Wohnlage dagegen kennzeichnet eine ausreichende Ausstattung mit Infrastruktur, keine Beeinträchtigungen durch Verkehr oder gar Durchgangsverkehr, eine gute Aussicht oder besonderen Freizeitwert aus. Auch eine aufgelockerte, höchstens zweigeschossige Bauweise wertet die Lage der Wohnung weiter auf. 

https://de.wikipedia.org/wiki/Vergleichsmiete