Zwangsversteigerungen - Chancen und Tücken bei Immobilien
1. Warum beantragt eine Bank eine Zwangsversteigerung?
Zu einer Zwangsversteigerung können verschiedene Faktoren führen. Meistens kommt es dazu, wenn der Kreditnehmer die Raten, die mit der kreditgebenden Bank vereinbart waren, nicht mehr zahlen kann. Kümmert sich der Schuldner nicht darum oder findet er keine Einigung mit der Bank, versucht die Bank ihr geliehenes Geld durch eine Zwangsversteigerung zurück zu bekommen. Bis eine Zwangsversteigerung veranlasst wird, dauert es erfahrungsgemäß jedoch einige Zeit.
2. Kann eine Immobilie trotz laufendem Zwangsversteigerungsverfahren freihändig verkauft werden?
Das hängt von dem betreibenden Gläubiger beziehungsweise der Bank ab. Eine Zwangsversteigerung ist ein Antragsverfahren, sodass der betreibende Gläubiger die Entscheidungen treffen kann. Grundsätzlich aber gilt: Das Anliegen der Bank ist es, dass die offene Forderung, also die Restforderung, bedient wird. Ihr ist es deshalb in der Regel egal, ob sie das Geld durch die Zwangsversteigerung oder einen vorherigen Verkauf bekommt. Liegt der Wert der Restforderung unter dem jeweiligen Verkehrswert der Immobilie, kann es sogar sein, dass die Immobilie bei einer Versteigerung unter diesem Verkehrswert verkauft wird. Hier sind jedoch Wertgrenzen nach unten festgelegt. Wenn eine Immobilie vor der Zwangsversteigerung verkauft wird, müssen bei Gericht nur die bis dahin angefallenen Kosten (keine Termingebühr) entrichtet werden.
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3. Was bedeuten Wertgrenzen bei einer Zwangsversteigerung?
Vom Gericht aus gibt es folgende Wertgrenzen die zu beachten sind:
- Im ersten Termin ist es die 7/10 Grenze
- und im zweiten Termin die 5/10 Grenze.
Das bedeutet im ersten Termin sollten mindestens 70 Prozent vom festgesetzten Verkehrswert und im zweiten Termin mindestens 50 Prozent vom Verkehrswert erzielt werden.
Diese Wertgrenzen sind von Amtswegen festgelegt worden um einen Verfall von Immobilienpreisen zu verhindern. Trotzdem müssen sich die Gerichte nicht daran halten. Die Wertgrenzen sind sogenannte Richtlinien vom Gericht. Die Bank hat somit das Recht auf diese zu verzichten und sie direkt wegfallen zu lassen. Die Bank möchte in solchen Fällen lediglich das offene Darlehen beglichen haben.
4. Welche Kosten und Lasten erwarten mich bei einer Immobilie aus einer Zwangsversteigerung?
- Gerichtskosten
- offene Forderungen der unterschiedlichen Ranglassen (zum Beispiel Forderungen der Gemeinde bezüglich Grundsteuer)
- bestehen bleibende Rechte in Abteilung II
- oft fordert die Gläubigerbank eine Sicherheitsleistung von 10 Prozent, die die Kaufinteressenten erbringen müssen, um bei dem Versteigerungstermin mitbieten zu können (Die Banken gehen damit sicher, dass der Bieter liquide ist). Die Sicherheitsleistung kann vorab an die Gerichtskasse überwiesen werden, mit einem Bundesbankscheck oder einer Bankbürgschaft entrichtet werden. Bargeld wird nicht mehr zugelassen.
- Wann der Zuschlag erteilt wird, entscheidet die Bank. Das Gericht hat hier kein Mitspracherecht. So kann es durchaus sein, dass der Zuschlag erst über dem avisierten Verkehrswert erteilt wird.
5. Ich möchte eine Immobilie ersteigern, wie bereite ich mich auf den Zwangsversteigerungstermin vor?
- Schauen Sie sich im öffentlich zugänglichen Zwangsversteigerungs-Portal (ZVG-Portal) die zur Verfügung gestellten Unterlagen an. Hier ist in der Regel die Terminbestimmung, ein Exposé sowie ein Gutachten hochgeladen.
- Das Grundbuch können und sollten Sie beim jeweiligen Amtsgericht in Augenschein nehmen. Dies ist wichtig, um zu prüfen welche Rechte dort eingetragen sind.
- Um vor den anderen Bietern einen Vorsprung zu haben ist es ratsam mit der Gläubigerbank Kontakt aufzunehmen. Hier sollten Sie erfragen, ab welchem Gebot sie einen Zuschlag erteilen, sodass Sie sich eine Strategie für den Termin überlegen können.
- Jetzt müssen Sie sich nur noch Gedanken machen, ob Sie mit einem geringen Gebot einsteigen wollten, oder direkt mit einem realistischen Preis starten möchten. Bei einem realistischen Preis sind die sogenannten Spaßbieter direkt raus und Sie rivalisieren nur noch mit ernsthaften Kaufinteressenten. Anderseits können Sie mit einem geringeren Gebot eventuell einen niedrigeren Preis erzielen.
- Finanzierung: Vorab sollten Sie eine eventuelle Finanzierung bereits geklärt haben, nach dem Zuschlag wird der sogenannten Verteilungstermin anberaumt. Er findet ungefähr sechs bis acht Wochen nach der Versteigerung statt. Bis dahin muss der Kaufpreis entrichtet werden.
6. Mein Haus steht zur Zwangsversteigerung, was muss ich beachten?
Als Schuldner sollten Sie offen und ehrlich mit der Bank sprechen, um eine eventuelle Versteigerung zu umgehen. Wenn das Verfahren bereits beantragt ist, können Sie immer noch die Immobilie freihändig verkaufen. Hier sollten Sie aber beachten, dass ein eventueller Käufer in Abteilung II des Grundbuchs den Zwangsversteigerungsvermerk bemerkt und deshalb versucht den Preis zu drücken. Wenn Sie eine erfolgreiche Vermarktungsstrategie entwickeln und entsprechend viele Kaufinteressenten haben, ist das Drücken des Kaufpreises jedoch nicht mehr so einfach möglich.
Bei der Zwangsversteigerung werden oft geringe Gebote abgegeben, weil eine Innenbesichtigung nicht möglich war und der Bieter nicht weiß, was genau auf ihn beim Kauf zukommt und welche Stolpersteine auf ihn warten. Um den bestmöglichen Preis zu erzielen sollten Sie als Schuldner (bei einem guten Zustand der Immobilie) dem Gutachter, der das Verkehrswertgutachten erstellt, unbedingt Zutritt zur der Immobilie gewähren.
7. Für Immobilieninteressenten: Checkliste Zwangsversteigerungen zum Download
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