Ratgeber: Sanierung von denkmalgeschützten Gebäuden

Denkmalgeschützte Gebäude sind Immobilien, die aufgrund ihrer historischen und kulturellen Bedeutung als schützenswerte Objekte gelten und dementsprechend unter Denkmalschutz gestellt werden. Der Denkmalschutz dient also dem Erhalt historisch relevanter Bauwerke. Welche Objekte beziehungsweise Immobilien als Denkmal gelten, entscheidet das jeweils zuständige Denkmalschutzamt.

Viele, die eine Bestandsimmobilie kaufen möchten, liebäugeln mit einem Altbau. Zum einen wegen des Charmes, zum anderen aber auch wegen der Annahme, damit Kosten sparen zu können, da Altbauten meist erheblich günstiger sind als Neubauten. Doch das kann ein Trugschluss sein. Wenn das günstig erstandene Objekt unter Denkmalschutz steht, kann eine Sanierung unter Denkmalschutzauflagen sehr kostenintensiv werden und die Kalkulation empfindlich beeinflussen. Prüfen Sie deshalb vor dem Kauf genau, ob das Gebäude denkmalgeschützt ist, welche Sanierungsarbeiten anfallen würden und wie viel diese ungefähr kosten würden.

Die Pflege und Verwaltung der Denkmallisten hat der Bund den Ländern übertragen. Daher besitzt jedes Bundesland in Deutschland ein eigenes Denkmalschutzrecht sowie eine eigenständige Behörde. Ob es sich bei einer Immobilie um ein denkmalgeschütztes Objekt handelt, lässt sich der jeweiligen öffentlich einsehbaren Denkmalliste entnehmen.

Ensembleschutz

Bei der Einstufung durch das Denkmalamt gibt es Unterschiede: Besteht beispielsweise ein Ensembleschutz, so bezieht sich dieser auf eine Gruppe von Gebäuden, wie zum Beispiel historische Ortskerne, Straßenzüge oder Plätze. Das bedeutet, dass zwar am einzelnen Haus Veränderungen durchgeführt werden dürfen, der Gesamteindruck jedoch erhalten werden muss.

Einzeldenkmal

Anders sieht es bei einem Einzeldenkmal (Baudenkmal) aus, bei dem es sich zum Beispiel um ein altes Fachwerkhaus oder ein städtisches Wohnhaus aus der Gründerzeit handeln kann. Ein Einzeldenkmal hat eine geschichtliche, handwerkliche, künstlerische oder wissenschaftliche Bedeutung und darf nicht oder nur behutsam verändert werden. Wenn ein Bauwerk als Einzeldenkmal geschützt ist, betrifft der Schutz in der Regel das ganze Gebäude – sowohl innen als auch außen.

Den Erwerb einer denkmalgeschützten Immobilie als Beschränkung oder Chance aufzufassen, ist eine Frage der Perspektive: Wer ein Baudenkmal erwirbt, muss sich darüber im Klaren sein, dass bei Renovierungen und Sanierungen der enge Dialog mit der Denkmalschutzbehörde gefordert ist und für die Planung und Ausführung nur Fachbetriebe infrage kommen. Dabei bedeuten die gesetzlichen Vorgaben des Denkmalschutzes und die baulichen Beschränkungen einen großen Eingriff in die kreative Gestaltungsfreiheit.

Dafür sind denkmalgeschützte Gebäude häufig wertbeständige Immobilien mit einmaligem Charme und der Aussicht auf tendenziell höhere Mieteinnahmen. Zudem locken Steuervorteile und Förderungen, die die Finanzierung erleichtern. So können Sanierungsarbeiten an Baudenkmälern von der Steuer abgesetzt werden und die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet finanzielle Förderungen und günstige Kredite.

Nicht nur Kapitalanleger, sondern auch Selbstnutzer können Sanierungskosten als Abschreibungen von der Steuer absetzen. Die Abschreibungssätze für die Kosten einer Denkmalsanierungs fallen besonders hoch aus und machen denkmalgeschützte Immobilien zu einer attraktiven Geldanlage.

Abschreibungsmöglichkeiten bei Vermietung

Wer eine denkmalgeschützte Immobilie kauft, um sie zu vermieten, kann die Sanierungskosten über zwölf Jahre als Werbungskosten abschreiben. Die Abschreibung verläuft in zwei Phasen: In den ersten acht Jahren können Vermieter neun Prozent der Investition für Modernisierung und Sanierung steuerlich absetzen und in den darauf folgenden vier Jahren sieben Prozent. Nach zwölf Jahren sind die Instandhaltungskosten durch die Steuererleichterungen komplett ausgezahlt.

Abschreibungsmöglichkeiten bei Selbstnutzung

Eigentümer, die eine Denkmalschutz-Immobilie erwerben, um darin selbst zu wohnen, können über eine Zeit von zehn Jahren neun Prozent der Investitionen für Modernisierung und Instandhaltung abschreiben. Das heißt: Über die komplette Laufzeit sind dies insgesamt 90 Prozent der Investitionen.

In Deutschland gibt es keine einheitlichen Denkmalschutz-Vorgaben. Das bedeutet, dass das Denkmalamt des jeweiligen Bundeslandes über die Genehmigung baulicher Maßnahmen entscheidet. Als Anhaltspunkt gilt jedoch, dass bei der Sanierung eines denkmalgeschützten Gebäudes das historische Gesamtbild erhalten bleiben muss. Dies bezieht sich auch auf Materialien, Farben sowie eingesetzte Technik. In der Regel einfach und schnell erhältlich sind Genehmigungen für Sanierungen an tragenden Wänden und Bauteilen, Trockenlegungen feuchter Wände sowie die Kellerdeckendämmung oder auch Wandrenovierungen im Innenbereich mit Putz und Neuanstrich.

Eingriffe wie der Austausch von Fenstern oder eine Fassadenerneuerung werden dagegen kritischer geprüft, da sie den Charakter und das Erscheinungsbild einer Immobilie beeinflussen. So müssen beispielsweise alte Kastenfenster oder Stuckfassaden erhalten bleiben und Umbaumaßnahmen wie die Anbringung zusätzlicher Balkone oder die Umwandlung offener Geschossdecken mit freigelegten Balken in eine Betondecke werden in der Regel abgelehnt.

Wenn Sie eine denkmalgeschützte Immobilie erstanden haben und mit den notwendigen Sanierungsmaßnahmen beginnen möchten, sollten Sie zunächst einen auf Denkmalschutz spezialisierten Architekten oder Sachverständigen hinzuziehen und in einem Vor-Ort-Termin die Begebenheiten zu sichten. Auch die untere Denkmalbehörde berät Sie bei Fragen zu Bautechnik und Gestaltung. Da die Auflagen des Denkmalschutzes erheblichen Einfluss auf die Kosten sowie die Planung und Ausführung der Sanierungsmaßnahmen haben können, schützt ein Sanierungskonzept, das ein Experte erstellt hat, vor bösen Überraschungen. Belegt durch Baubeschreibungen, Lageplan, Fotografien und einer Beschreibung der geplanten Maßnahmen wird nun der Genehmigungsantrag bei der unteren Denkmalbehörde eingereicht.

Hat die Behörde die Genehmigung für die anstehenden Maßnahmen erteilt, sollten Sie sich über erhältliche Fördermöglichkeiten informieren. In den meisten Bundesländern können direkt bei der zuständigen Denkmalschutzbehörde Zuschussgelder beantragt werden, ein Rechtsanspruch auf Förderung besteht jedoch nicht. Auch im Rahmen staatlicher Programme, wie beispielsweise zur Städtebauförderung, können Fördergelder beansprucht werden. Genaue Auskünfte erteilt die zuständige Denkmalschutzbehörde.

Achten Sie auf bestehende Bestimmungen! Manche Förderungen sind an Bedingungen gebunden. Informieren Sie sich daher rechtzeitig. So ist beispielsweise eine Förderung der KfW Mittelstandsbank zur energetischen Sanierung an die die Maßnahmen-Begleitung durch einen Energieberater gebunden.

Zusammengefasst:

1. Sichten Sie mit einem auf Denkmalschutz spezialisierten Architekten oder Sachverständigen die Immobilie vor Ort.
2. Lassen Sie ein Sanierungskonzept vom Architekten oder Sachverständigen erstellen.
3. Reichen Sie den Genehmigungsantrag bei der unteren Denkmalbehörde ein. Dazu benötigen Sie: Baubeschreibung, Lageplan, Fotografien der Immobilie, Beschreibung der geplanten Maßnahmen.
4. Informieren Sie sich rechtzeitig über mögliche Fördermittel und beantragen Sie diese, sobald Sie die Genehmigung haben.

1. Mangelnde Wärmedämmung

Charakteristisch für alte, unter Denkmalschutz stehende Gebäude ist ihre schlechte Wärmedämmung. Da an der Außenfassade keine Veränderungen vorgenommen werden dürfen, ist die energetische Sanierung nur durch eine Innendämmung möglich. Sie bildet eine Alternative zur Dachdämmung. Verwendung finden Calciumsilikat- oder Perliteplatten, die Feuchtigkeit in der Raumluft und im Bauteil regulieren, wodurch auch nach der Dämmung ein Schutz vor Schimmelbildung entsteht. Sogar für Fachwerkhäuser gibt es spezielle Systeme für die Innendämmung, bei denen die Dämmplatten mit einem Lehmkleber angebracht werden. Dieser kann anfallende Tauwasser-Feuchtigkeit binden und so dem Fachwerk eine zusätzliche Belastung mit Feuchtigkeit ersparen. Um Wärmeverluste zum Keller beziehungsweise zum Erdreich zu minimieren, besteht die Möglichkeit, den Erdgeschossfußboden zu dämmen.

2. Feuchtigkeit im Mauerwerk

Ein weiteres häufiges Problem denkmalgeschützter Bauten entsteht durch Feuchtigkeit im Mauerwerk. Durch Wasseraufnahme vergrößern Salze in den Baustoffen ihr Volumen und unterstützen somit die Erosion. Um die Feuchtigkeit zu stoppen, werden sogenannte Sperrschichten in das Mauerwerk eingefügt. Man unterscheidet dabei zwischen dem Verfahren der vertikalen Abdichtung und der Horizontalsperre.

a) Vertikale Abdichtung

Sperrschichten auf der Außenseite bieten eine Form der vertikalen Abdichtung. Nach Freilegung der im Erdreich liegenden Wandflächen werden entsprechend der vorhandenen Baugrundsituation bituminöse Spachtelmassen oder mineralische Dichtungsschlämme auf die Wandflächen aufgebracht. Mit einer Schutz- oder Dämmplatte erhält die Abdichtungsschicht einen zusätzlichen Schutz. Je nach Beschaffenheit des Bodens ist gegebenenfalls das Verlegen einer Drainage erforderlich.  

b) Horizontalsperre

Um die erdberührenden Bauteile eines denkmalgeschützten Hauses sicher vom darüberliegenden Geschoss abzudichten, bietet sich als Bauwerksabdichtung eine Horizontalsperre an, die das Aufsteigen von Nässe verhindert. Während bei Neubauten bereits Horizontalsperren im Sockelmauerwerk vorgeschrieben sind, fehlen diese bei älteren Bauwerken häufig komplett. Nachträglich eingebrachte Horizontalsperren sind dann meist essenziell, um kapillar aufsteigende Feuchtigkeit im Mauerwerk zu unterbinden und das Mauerwerk trockenzulegen. Mittels Injektionsverfahren wird in gleichmäßigen Abständen ein wasserabweisendes Sperrsystem in den Wänden verteilt. Nach der Anwendung bleibt ein dauerhaft wasserabweisender Polymerfilm in den Baustoffporen zurück. Vorhandenes Wasser verdunstet und die Poren sind wieder mit Luft statt mit Wasser gefüllt. Als Alternative zum Injektionsverfahren eignet sich das Mauersägeverfahren, bei dem die Horizontalsperre aus Kunststoffbahnen oder nicht rostenden Metallplatten direkt ins Mauerwerk eingelegt werden. Dafür wird mit einer Mauerkettensäge ein umlaufender waagerechter Schlitz in das Mauerwerk eingefügt. Hoch belastbare Duroplastkeile dienen zur statischen Sicherung des Mauerwerks während der Baumaßnahme.