Sicher ist sicher: Was Ihnen ein Baugrundgutachten verrät
Was ist ein Baugrundgutachten?
Kann ich auf diesem Grund bauen? Um diese Frage detailliert klären zu können, hilft ein Baugrundgutachten. Dabei handelt es sich um ein Bodengutachten, das über die Beschaffenheit eines Bodens informiert und darüber Auskunft gibt, ob sich dieser Boden als Baugrund eignet.
Der Baugrund wird dafür von einem Experten geoanalytisch untersucht, das heißt, er prüft die Wechselwirkungen zwischen Boden, geplantem Bauwerk, Grundwasser und der Bebauung in der Nachbarschaft. Nur so kann geprüft werden, welcher Boden sich für ein Massivhaus eignet oder ob er einen Keller tragen kann. Das Baugrundgutachten bildet also die Basis eines jeden Bauprojekts.
Was sind die Vorteile eines Baugrundgutachtens?
Mithilfe eines Baugrundgutachtens können Sie Risiken und Schäden am Bauwerk von vornherein vermeiden. Durch die detaillierte Analyse können vor allem Schäden wie Risse durch Setzungen, Feuchtigkeit oder Absackungen vermieden werden. Das spart Geld und Zeit. Denn treten diese Schäden im späteren Bauverlauf auf, kommt es im schlimmsten Fall zu einem kompletten Baustopp. Mit dem Bodengutachten können Sie also nicht nur Ärger und Geld sparen, es bietet zusätzlich auch eine rechtliche Absicherung gegen solche Folgeschäden.
Statiker können auf die Daten aus dem Baugrundgutachten gar nicht verzichten, da sie erst auf Basis dieses Gutachtens das Maß des Fundaments und der Bodenplatte berechnen können. Sind die Berechnungen falsch oder unbekannt, könnte der Bauherr den Statiker dafür haftbar machen. Dieses lässt sich mit dem Baugrundgutachten im Vorfeld schon vermeiden.
Ist ein Baugrundgutachten wirklich notwendig?
Ein Haus auf Sand gebaut? Das will wohl niemand. Mit einem detaillierten Baugrundgutachten erlangen Sie Klarheit über den Boden, auf dem Ihr Traumhaus errichtet werden soll. Lassen Sie sich also nicht blenden: Auch eine große Nachbarschaft lässt nicht automatisch auf gute Bodeneigenschaften schließen. Unterschiedliche Bodengegebenheiten sind auch auf engerem Raum nicht selten, und eben nicht auf den ersten Blick erkennbar.
Gehen Sie also lieber auf Nummer sicher, auch oder gerade dann, wenn die beauftragte Baufirma oder der Architekt meinen, das brauche man nicht, sie würden das auch so erkennen oder die Gegend gut kennen. Die Kosten für ein Baugrundgutachten sind gut angelegtes Geld, um sich später womöglich hohe Folgekosten oder viel Ärger zu ersparen.
Ist ein Baugrundgutachten vorgeschrieben?
Nein, ein Baugrundgutachten ist in Deutschland bauordnungsrechtlich keine Pflicht, in manchen Fällen ist es trotzdem ratsam oder kann verpflichtend werden - beispielsweise bei Bauarbeiten, die sich auf Nachbargrundstücke auswirken können oder wenn es sich um problematische Bodenverhältnisse dreht. Wenn Sie zum Beispiel in Nähe zum Nachbargrundstück eine Baugrube ausheben lassen, kann sich diese Vertiefung auf das Nachbargrundstück mit auswirken. Dieses sind aber Einzelfälle, eine allgemeine Pflicht zur Vorlage eines Baugrundgutachtens gibt es nicht.
Was steht im Baugrundgutachten?
Ein Bodengutachten analysiert den Aufbau des Baugrunds sowie seine bodenmechanischen Eigenschaften. Der Gutachter prüft dabei besonders die Tragfähigkeit des Untergrunds und das Setzungsverhalten des Bodens. Auch das Grundwasservorkommen und die Versickerung von Oberflächenwasser rücken hierbei in den Fokus. Nicht nur ein Statiker und Architekt benötigt später konkrete und für die Bemessung des Fundaments maßgebliche Kennzahlen. Das Baugrundgutachten sollte am Ende mit einer fundierten Gründungsempfehlung schließen.
Alle Fakten eines Baugrundgutachtens auf einen Blick:
- Bauort
- Bauwerk
- Auftraggeber
- Aufbau des Baugrunds
- Bodenart und Bodenkennwerte
- Bodenmechanische Eigenschaften wie Tragfähigkeit und Setzungsverhalten
- Informationen zum Grundwasservorkommen
- Versickerungsfähigkeit von Oberflächenwasser
- Frostsicherheit
- Ausführung und Vorgaben des Erdbaus
- Abdichtung des Bauwerks
- Eventuelle Belastungen oder Schadstoffe (hierbei bedarf es eines erweiterten Gutachtens)
Gibt es Probleme oder Auffälligkeiten, werden im Baugrundgutachten konkrete Maßnahmen zur Bodenverbesserung vorgeschlagen. Hierfür kann ein reguläres Bodengutachten auch erweitert werden. Ein erweitertes Gutachten gibt dann zusätzlich Auskunft über eventuelle Belastungen und Altlasten, die beispielsweise mit Abdichtungsmaßnahmen oder durch die Entsorgung der Altlasten behoben werden können.
Wie funktioniert eine Bodenuntersuchung bei einem Baugrund?
Mithilfe einer Baugrundsondierung (Rammkernsondierung) und verschiedenen Bohrungen (Kleinrammbohrungen) können relevante Informationen zum Baugrund gewonnen werden. Der Gutachter nimmt Proben an mindestens zwei diagonal gegenüberliegenden Ecken. Die Erkundungstiefe liegt dabei bei fünf bis sechs Metern unter der vorgesehenen Fundamentsohle. Anschließend führt das Labor die bodenmechanischen Untersuchungen durch.
Wie viel Zeit braucht ein Baugrundgutachten?
Meistens dauern die Bohrarbeiten des Gutachters rund drei Stunden. Danach kann der Experte schon eine erste, vorsichtige Einschätzung zum Boden geben. Das Labor benötigt für die detaillierte Bodenuntersuchung allerdings ein paar Tage. Anschließend werden die Ergebnisse schriftlich festgehalten und detailliert aufgeschrieben. Dieses nimmt rund ein bis zwei Wochen in Anspruch.
Werden Schadstoffe in den Bodenproben gefunden, verlängert sich natürlich die Dauer der Gutachtenerstellung. Daher sollten Sie als Bauherr ausreichend Zeit für die Analyse einkalkulieren. Gibt es beispielsweise besondere geologische Gegebenheiten oder fallen Nachuntersuchungen an, beeinflusst auch das die Dauer der Dokumenterstellung. Trotzdem lohnt dieser zeitliche und finanzielle Mehraufwand.
Kann man Problemgrundstücke erkennen?
Da niemand unter die Erdkruste schauen kann, sind die meisten Probleme eines Baugrunds auf den ersten Blick nicht erkennbar. Deshalb bedarf es Bohrungen. Trotzdem gibt es ein paar Indizien, die schon vorab Aufschluss geben können über mögliche Probleme des Untergrundes. Dazu gehören:
- Angehobene oder abgesackte Gehwege
- Geneigte Straßenlaternen und geneigte Gebäude oder Gebäudeteile
- Aufgeschüttetes Gelände
Stehen rund um das Grundstück bereits seit Generationen Nachbarhäuser? Auch das muss nichts heißen. Erst ein Gutachten zeigt, ob genau an der Stelle, wo Sie Ihre Immobilie erstellen wollen, sich der Boden auch dafür eignet. Bei vermeintlich idyllisch klingenden Straßennamen wie „Am Sande“, „Im Sande“, „Am Kieswerk“ oder „Kieswiese“ sollten Sie misstrauisch werden. Ein Blick in den Bebauungsplan ist sinnvoll, da sich so mögliche frühere Probleme mit dem Grundstück besser und schneller nachvollziehen lassen.
Was kostet ein Baugrundgutachten?
Ein Bodengutachten kostet zwischen 1.000 und 2.500 Euro – je nachdem, wie groß das zu prüfende Grundstück ist und damit auch der Aufwand der Analyse. Auch von Region zu Region gibt es Unterschiede. Der übliche Startpreis liegt aber bei rund fünf Euro pro Quadratmeter Grundfläche. Gutachten für Bauprojekte mit Keller sind dabei noch mal teurer, in der Regel kosten sie 15 bis 20 Prozent mehr.
Auf den ersten Blick mögen diese Kosten hoch erscheinen, im Gegensatz zu späteren Kosten für eventuelle Mängel in der Abdichtung und Gründung sind sie aber vergleichsweise gering. Ein Baugrundgutachten sollte daher fester Bestandteil eines Bauvorhabens sein, um sich als Bauherr abzusichern. Vereinbaren Sie das Gutachten daher schon im Bauvertrag oder Kaufvertrag.
