Allgemeine und vertragliche Hausordnung – Unterschiede, die Vermieter kennen sollten

Was sind die Unterschiede zwischen den beiden Hausordnungsarten? Hier zunächst eine Kurz-Charakteristik:

In der allgemeinen Hausordnung sind Regeln formuliert, die das Zusammenleben der Hausgemeinschaft betreffen und auf jede Mietpartei gleichermaßen zutreffen sowie von ihr beachtet werden müssen. Das sind z.B. Ruhezeiten, Reinigung gemeinschaftlich genutzter Bereiche (z.B. Treppenhaus) oder das Abstellen von Fahrrädern. Die allgemeine Hausordnung sollte bei Übergabe bzw. Ausfertigung des Mietvertrags beigelegt werden. Zudem sollte die allgemeine Hausordnung an einem für alle Hausbewohner zugänglichen und frequentierten Ort ausgehängt werden, beispielsweise im inneren Hauseingangsbereich ("Schwarzes Brett").

Die vertragliche Hausordnung ist ein Bestandteil des Mietvertrags je Mieter der Hausgemeinschaft und muss dem Mieter zusammen mit dem Mietvertrag vom Vermieter ausgehändigt werden. Darin sind die Regeln, Arbeiten und Pflichten aufgelistet, die mit der Nutzung der Mietwohnung und der gemeinschaftlich genutzten Räume anfallen.

Die allgemeine Hausordnung gilt einheitlich für alle Mietparteien und kann von den Mietern nicht beeinflusst oder abgeändert werden. Im juristischen Sinne ist sie eine "einseitige Leistungsbestimmung" nach § 315 BGB. Daher sind in der allgemeinen Hausordnung nur Bestimmungen zugelassen, die nicht über die bereits vorhandenen gesetzlichen Pflichten und Aufgaben der Mieter hinausgehen. Mit Unterzeichnung des Mietvertrags erkennt der Mieter ihre Gültigkeit ohne das Recht der Einspruchnahme an.

Häufige Regelungen betreffen beispielsweise:

• Treppenhausreinigungsplan, sofern im Mietvertrag die Pflicht der Teilnahme an der Treppenhausreinigung als Klausel besteht
• Ruhezeiten: Nacht- und Mittagsruhe
• Nutzungszeiten von Gemeinschaftsräumen und -flächen wie z.B. Waschküche, Gartenbereich, Dachterrasse o.ä.
• Art der Nutzung der Mülltonnen (Mülltrennung)
• Tägliche Schließzeiten z.B. für die Haustür

Demgegenüber ist die vertragliche Hausordnung eine beiderseitige vertragliche Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter. Im Mietvertrag sind dazu entsprechende Klauseln formuliert, die auch als Anhang zum Mietvertrag bestehen können. Die Vereinbarungen können in einem Mehrfamilienhaus die Bestimmungen der allgemeinen Hausordnung enthalten sowie zusätzliche, individuelle Vereinbarungen. Diese müssen jedoch zwischen Vermieter und Mieter im Einzelnen ausgehandelt werden.

Neben den schon oben genannten Vorschriften der allgemeinen Hausordnung können weitere Regelungen formuliert sein, z.B.:

• Verbot der Unter- oder Zimmervermietung (beispielsweise Airbnb)
• Verbot des Wäschetrocknens auf dem Balkon
• Verbot des Abstellens von z.B. Schuhen, Regenschirmen etc. vor der Wohnungstür
• Rauchverbot in Gemeinschaftsräumen, im Treppenhaus
• Für alle Mietparteien gleichermaßen geltende Verpflichtung zur Reinigung und Pflege der Außenanlagen und zum Schneeräumen
• Verpflichtung, um Erlaubnis zu fragen beim Vermieter zur Haustierhaltung (Anm.: Kleintierhaltung in kleinen Käfigen, Aquarien und Terrarien sind generell erlaubt, strittig jedoch bei Geruchsbelästigung)
• Regelung zur Häufigkeit und zeitlichen Nutzung hinsichtlich Grillen auf dem Balkon
• Verpflichtung und Nachweis der Nutzung von Waschmaschinen und Geschirrspülern mit Sicherheitseinrichtung (Aqua-Stopp) in der Wohnung
• Verpflichtung des Einhaltens der Ruhezeiten hinsichtlich Kinderlärm (AG München, 281 C 17481/16)
• Informationspflicht gegenüber dem Vermieter bei längerer Abwesenheit

Generell unzulässig sind in der allgemeinen und vertraglichen Hausordnung Klauseln, die bestehende gesetzliche Mieterrechte einschränken. Dasselbe gilt natürlich auch für Bestimmungen, die allgemein gültige Gesetze missachten. Demnach sind beispielsweise folgende Klauseln unzulässig bzw. unwirksam:

• Erlaubnis für den Vermieter, die Wohnung des Mieters jederzeit betreten zu dürfen
• Abänderung der gesetzlichen Frist für die ordentliche Mietkündigung
• Pauschales Abstellverbot von Kinderwagen oder Rollatoren im Hauflur                                                    
• Verbot des Wäschetrocknens in der Wohnung, auch wenn ein allgemeiner Trockenraum vorhanden ist
• Verbot der Kleintierhaltung                   
• Grundsätzliches Verbot der Haustierhaltung                                                                        
• Einschränkung bzw. Verbot des Besuchs- und Übernachtungsrechts für Gäste des Mieters                                                                        
• Rauchverbot in der Wohnung und auf dem Balkon
• Generelles Verbot des Musizierens in der Wohnung
• Grundsätzliches Verbot von Kinderlärm

Die Vorgehensweisen zur nachträglichen Änderung einer bestehenden  Hausordnung unterscheiden sich nach der Hausordnungsart:

Die allgemeine Hausordnung kann jederzeit vom Vermieter geändert werden, auch ohne die Zustimmung der Mieter. Vorgabe ist jedoch, dass der Vermieter allen Mietparteien die Möglichkeit einräumt, die Hausordnung zur Kenntnis zu nehmen, damit die Mieter sie auch befolgen können (§ 305 Abs.  2 BGGB). Deshalb ist zu empfehlen, dass der Vermieter die Mieter schriftlich darauf aufmerksam macht und sich die Kenntnisnahme per Unterschrift bestätigen lässt.

Gibt der Mieter an, dass er die Hausordnung nicht kennt, muss der Vermieter das Gegenteil beweisen, um eventuelle Forderungen weiterverfolgen zu können. Der ausschließliche Aushang im Treppenhaus ist nicht beweisfähig.

Soll die vertragliche Hausordnung, die ja Bestandteil des Mietvertrags ist, nachträglich geändert werden muss der Vermieter zwingend die betreffenden Klauseln mit dem Mieter verhandeln und dessen Einverständnis einholen.

Jede Hausordnung ist eine privatrechtliche Vorschrift. Um die sich daraus ergebenden Verhaltens- und Nutzungsregeln durchsetzen zu können, sollte sich der Vermieter die Kenntnisnahme der Hausordnung vom Mieter per Unterschrift bestätigen lassen. Denn nur dann  kann er bei Verstößen gegen den Mieter rechtswirksam vorgehen, was in schwerwiegenden und Wiederholungsfällen bis zur fristlosen Kündigung führen kann. Das gilt für die allgemeine Hausordnung ebenso wie für die vertragliche Hausordnung

Ein Mieter, der wiederholt gegen die Hausordnung verstößt, beispielsweise durch übermäßigen Lärm während der Ruhezeiten, unerlaubtes Halten von Haustieren, notorische Missachtung der Reinigungspflichten etc. riskiert eine Abmahnung als Vorstufe zu einer möglichen Wohnungskündigung.

Voraussetzung ist, dass der Vermieter aufgrund gerichtsfester Zustellmaßnahmen nachweisen kann, dass der Mieter die Hausordnung erhalten hat bzw. diese in Form der vertraglichen Hausordnung Bestandteil des (unterschriebenen) Mietvertrags dem Mieter vorliegt.

Bei Folgen aus den Verstößen gegen die Hausordnung in Form von Beeinträchtigungen der Mietsache, beispielsweise durch Verschmutzung, kann der Vermieter Kosten für die so genannte Ersatzvornahme gegen den Mieter geltend machen, indem er beispielsweise eine externe Reinigungsfirma beauftragt, die Verschmutzung zu beseitigen (AG Bremen, Az.: 9 C 346/12)

Auch in einem Mietverhältnis gibt es keinen rechtsfreien Raum, obgleich keine gesetzliche Pflicht besteht, eine Hausordnung aufzusetzen. Sollte also keine Hausordnung vorliegen, besteht für jeden Mieter die Grundverpflichtung, Rücksicht auf die übrigen Mieter zu nehmen, die ohnehin geltenden Gesetze auch in Bezug auf die Hausgemeinschaft zu respektieren und mit der Mietsache sorgsam umzugehen.

Auch im Fall der fehlenden Hausordnung gibt es eine Regelung zu Ruhezeiten, die vom BGH (V ZB 11/98) wie folgt festgelegt wurden

• Mittagsruhe von 12.00 - 14.00 Uhr
• Nachtruhe von 20.00 - 8.00 Uhr
• An Sonn- und Feiertagen ganztägig

Sollten in einer Hausordnung Klauseln enthalten sein, die rechtsunwirksam sind, braucht sie der Mieter nicht zu befolgen, ohne Nachteile befürchten zu müssen. Daran ändert sich auch nichts (§ 305c Abs. 2 BGB), wenn er die Hausordnung akzeptiert und zur Kenntnisnahme unterschrieben hat. Die übrigen, wirksamen Bestimmungen bleiben dessen ungeachtet erhalten und sind vom Mieter einzuhalten.