Bauliche Veränderungen - alles was Sie als Vermieter wissen müssen

Das Mietverhältnis zwischen Vermieter und Mieter wird durch zahlreiche Gesetze und Gerichtsurteile so geregelt, dass ein Ausgleich der unterschiedlichen Interessen zwischen beiden Parteien erzielt wird. Dazu gehört auch, dass dem Mieter zwar weitgehende Freizügigkeit in der Nutzung der gemieteten Wohnung zugestanden wird. Diese wird jedoch eingeschränkt, sobald es um die Eigentumsrechte des Vermieters geht.

Folglich ist zu klären, welche Maßnahmen unter die Freizügigkeit der Wohnungsnutzung zu zählen sind, d.h. der Mieter den Vermieter nicht um Erlaubnis fragen muss. Im Gegenzug muss die Frage beantwortet werden, welche Maßnahmen in das Eigentumsrecht des Vermieters eingreifen, so dass er die Einwilligung versagen kann.

Es ist bekanntlich ein Unterschied, ob der Mieter ein Regal an der Wand anbringen will oder in einer Altbauwohnung aus Gründen der Heizkostenersparnis die Decke abhängen oder gar einen Wanddurchbruch mit Türeinbau vornehmen will. Welche Maßnahmen also zählen zum normalen Gebrauch der Wohnung und bei welchen muss der Mieter die Zustimmung vom Vermieter einholen?

Dazu gibt es zwei Faustregeln:

1. Ohne weiteres rückbaufähige Maßnahmen bedürfen nicht der ausdrücklichen Erlaubnis des Wohnungseigentümers/Vermieters.
2. Eingriffe in die Bausubstanz sind unbedingt zustimmungspflichtig.

Zu 1. zählen Maßnahmen, die für die normale Nutzung der Wohnräume üblich sind, beispielsweise:

• das Anbringen von Dübeln, Gardinenstangen, zusätzlichen Steckdosen
• der Einbau von Raumteilern
• die Ausstattung mit einer Einbauküche
• Verlegung eines entfernbaren, in derRegel nicht mit dem Untergrund verklebten Teppichbodens
• Bestimmte, leicht entfernbare Deckenabhängungen

Für den Mieter besteht die Verpflichtung, bei Mietende bzw. Auszug diese Maßnahmen rückgängig zu machen. Dazu zählt auch die Verspachtelung von Dübellöchern und Beseitigung von Wandverputzbeschädigungen (Abplatzungen).

zu 2.  Bei folgenden baulichen Maßnahmen sind Eingriffe in die Bausubstanz erforderlich und damit die Zustimmung des Vermieters, z.B.:

• wenn eine Balkonverkleidung angebracht werden soll
• beim Einbau einer Sauna
• wenn eine zusätzliche Kaminfeuerstelle geplant ist (s. Absatz weiter unten)
• für den Durchbruch einer nicht tragenden Wand zur Verbindung zweier Räume

Seine Zustimmung sollte der Vermieter in einer schriftlichen Vereinbarung von der Verpflichtung abhängig machen, dass der Mieter bei Auszug den Urzustand wieder herstellt. Es kann aber auch vereinbart werden, dass die Maßnahme bestehen bleiben kann.

Hinsichtlich baulicher Veränderungen ist in jedem Fall zu berücksichtigen, dass Eingriffe, welche die statische Festigkeit der Mietsache beeinträchtigen könnten, unterbleiben müssen, beispielsweise Gaubeneinbau bei Dachausbau, da hierfür ohnehin auch eine Baugenehmigung erforderlich ist.

Hat der Mieter eine zustimmungspflichtige Maßnahme ohne Erlaubnis des Vermieters durchgeführt, kann dieser verlangen:  

• den sofortigen Rückbau oder
• die Wiederherstellung zum Mietende
• Schadenersatz

Da es keine verbindliche, vom Gesetzgeber formulierte Maßnahmenliste gibt, muss auf gerichtliche Regelungen in Einzelfällen verwiesen werden. Diese sind jedoch so zahlreich, dass hier nur gängige Maßnahmenbeispiele aufgeführt werden können.

Übliche Renovierungsarbeiten wie beispielsweise das Streichen von Wänden und Decken und das Tapezieren bedürfen nicht der Vermietererlaubnis. Der Vermieter kann jedoch vom Mieter bei Auszug verlangen, dass die Wohnräume in hellen, neutralen Farben gestrichen sind (BGH 2008, Az. VIII ZR 224/07) und der Zustand der Räume keinen abgewohnten bzw. vernachlässigten Eindruck machen. Eine Klausel im Formularmietvertrag, wonach zum Auszug die Räume frisch gestrichen sein müssen, unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Renovierung, ist unzulässig und unwirksam (BGH AZ. VIII ZR 185/14)

Bohr- und Dübellöcher beschädigen die Küchen- oder Badfliesen. Da diese fest mit dem baulichen Untergrund verbunden sind, ist demnach das Durchbohren eine zustimmungspflichtige Maßnahme im dem Fall, dass alle für die übliche Nutzung benötigten Einrichtungsgegenstände (z.B. Spiegel, Handtuchhalter, Duschvorhangstange, Steckdosen) vorhanden sind.  Wenn jedoch die für die Nutzung üblichen vorhanden sind. Soll dennoch durch das Anbringen weiterer Gegenstände das Durchbohren der Fliesen erforderlich sein, ist eine Nachfrage beim Vermieter empfehlenswert. Vielfach lässt sich eine Beschädigung der Fliesen vermeiden, indem in die Fugen zwischen den Fliesen gebohrt wird. Diese Bohrungen können leicht mit Fugengips wieder verschlossen werden. Zudem können Einrichtungsgegenstände auch in anderer Form angebracht werden, beispielsweise durch Ankleben. Bestand diese Möglichkeit und hat der Mieter sie nicht genutzt, kann der Vermieter Schadensersatz verlangen [AG Köpenick, 05.12.2012, 4 C 64/12]; [AG Münster, 29.01.2008, 28 C 3053/07].

Der Austausch des Bodenbelags ist ohne Zustimmung des Vermieters nicht ohne weiteres möglich. Je nach Art (Parkett, Fliesen, Linoleum) ist dieser mit dem Untergrund fest verbunden. Bei einer Entfernung handelt es sich folglich um eine zustimmungspflichtige bauliche Veränderung. Ein mitvermieteter Teppichboden von durchschnittlicher Qualität muss vom Vermieter nach einer ungefähren Nutzungsdauer von 10 Jahren ausgetauscht werden (Amtsgericht Steinfurt, Urteil vom 30. November 2006, Az.: 4 C 168/05).

Eine neue Einbauküche, in die ein Mieter investieren möchte, sollte in jedem Fall mit dem Vermieter besprochen werden, auch wenn keine baulichen Veränderungen für neue Anschlüsse und Leitungen erforderlich sind. Eine Absprache ist deshalb sinnvoll, weil der Vermieter wider Erwarten auf der vorhandenen Küche beharren könnte. Diese müsste dann sorgsam abgebaut und sicher gelagert werden, um sie bei Auszug wieder aufzubauen. Ob sich dieser Aufwand lohnt, ist zweifelhaft. Alternativ kann schriftlich vereinbart werden, dass bei Auszug der Vermieter die neue Küche gegen Abstandszahlung übernimmt.

Sonderfall 1: Satellitenantenne. 

Die Installation einer Satellitenantenne ist zwar eine zustimmungspflichtige Maßnahme. Der Vermieter darf die Zustimmung jedoch nicht verweigern, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind (OLG Frankfurt, RE vom 22.7.1992, NJW 1992, 2490):

• Das Haus hat weder Kabelanschluss noch eine schon vorhandene Parabolantenne
• Es gibt keine Zusage von einem TK-Dienstleister, ob und wann das Haus an die Infrastruktur angeschlossen wird
• Der Mieter bezahlt die Kosten der Installation und den Rückbau bei Mietende
• Die Installation wird von einem Fachhandwerker vorgenommen
• Der Vermieter bestimmt den Ort der Installation
• Der Vermieter kann vom Mieter eine Haftpflichtversicherung verlangen

Das Recht auf Informationsfreiheit ist sichergestellt, wenn ein  Kabelanschluss vorhanden ist. Somit kann der Vermieter in diesem Fall die Montage einer zusätzlichen Satellitenantenne untersagen.

Um eine andere Situation handelt es sich bei einem ausländischen Mieter, dessen Heimatsender im Kabelfernsehen nicht übertragen wird. Dann muss der Vermieter der Montage einer Parabolantenne zustimmen und zwar unter folgenden Voraussetzungen OLG Karlsruhe WuM 1993, 525):

• Im Kabelprogramm wird kein Heimatprogramm des Mieters übertragen
• Es werden keine Vorschriften des Baurechts, des Denkmalschutzes und Rechte Dritter verletzt 
  • Der Mieter bezahlt die Kosten der Installation und den Rückbau bei Mietende
  • Die Installation wird von einem Fachhandwerker vorgenommen
  • Der Vermieter bestimmt den Ort der Installation
  • Das Haftungsrisiko ist durch eine Haftpflichtversicherung desMieters und eine Kaution abzusichern

Sonderfall 2: Barrierefreiheit.

Einem behinderten Mieter oder einem Familienangehörigen kann unter bestimmten Umständen die Zustimmung zu baulichen Maßnahmen nicht verwehrt werden, die eine Barrierefreiheit seiner Wohnung herstellen (z.B. Türverbreiterungen, behindertengerechtes Bad und Toilette) sowie die Installation eines Treppenlifts vorsehen.

Um die Berechtigung der Forderung und das Ausmaß der erforderlichen Baumaßnahmen zu prüfen, kann der Vermieter einen Nachweis über die Schwere der Bewegungsbeeinträchtigung verlangen.

Der Vermieter kann seine Zustimmung verweigern, wenn unter Abwägung aller Aspekte beider Parteien seine Interessen hinsichtlich z.B. bauordnungsrechtlicher Probleme, Statik, Beeinträchtigung der übrigen Bewohner und zahlreicher weiterer Gesichtspunkte überwiegen.

Darüber hinaus kann der Vermieter die Umsetzung der Maßnahmen an Auflagen binden, z.B. Abschluss einer Haftpflichtversicherung des Mieters und Forderung einer zusätzlichen Kaution, die den Rückbau der Maßnahmen nach Mietvertragsende absichert (§554 Abs. 2 BGB).