Die Rückauflassungsvormerkung im Erbrecht – ein wichtiger Grundbucheintrag bei der Überschreibung des Hauses

Wenn der Eigentümer einer Immobilie plant, schon zu Lebzeiten das Haus oder die Eigentumswohnung an seine Kinder zu überschreiben, geschieht dies sehr häufig in Verbindung mit Auflagen. Mit einer Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch kann sichergestellt werden, dass die übertragene Immobilie auf den ursprünglichen Besitzer rückübertragen werden kann, wenn vom Empfänger die Auflagen nicht erfüllt werden. Insofern dient die Rückauflassungsvormerkung dem Schutz der Immobilie gegen Transaktionen und Belastungen des Empfängers oder als Absicherung des Eigentümers bei sonstigen Veränderungen von Lebensumständen, die vom Übertragenden bzw. Schenker nicht gewünscht sind.

Die Rückauflassungsvormerkung kann unterschiedlichste Auflagen enthalten. Zu den häufigsten Bedingungen zählen z.B. die Verpflichtung

• dem Übertragenden ein lebenslanges Wohnrecht und Pflege einzuräumen
• auf Nießbrauch z.B. an Mieteinkünften eines Mietshauses oder am Verkauf von Ernteerträgen eines landwirtschaftlichen Betriebes
• den Grundbesitz in der Familie zu halten
• eine Leibrente oder Zeitrente zu bezahlen
• die Immobilie nicht weiterzuverkaufen
• die Immobilie nicht mit einer Hypothek oder Grundschuld zu belasten
• oder abzusichern, dass bei Scheidung oder Tod des Empfängers der Wert der Immobilie in die Berechnung der Zugewinnausgleichsforderung einfließt.

Die Bedingungen der Rückauflassungsvormerkung können individuell frei gewählt werden und sind frei formulierbar. Das heißt, dass es keine gesetzlichen Vorschriften für die Art der Bedingungen gibt und grundsätzlich auch von Laien formuliert werden können. 

Dennoch ist dringend zu empfehlen, die Ausarbeitung des Schenkungs- bzw. Übertragungsvertrags einem Fachanwalt anzuvertrauen. Denn allein den Willen des Übertragenden hinsichtlich der enthaltenen Auflagen exakt zu formulieren, sodass keine Auslegungsspielräume oder Missverständnisse entstehen können, bedarf einer besonderen juristischen Erfahrung und Expertise. Deshalb sind präzise Formulierungen unabdingbar, damit das Risiko eines Rechtsstreits minimiert wird und in diesem Fall nicht nach Mutmaßungen entschieden werden muss.

Neben den in der Rückauflassungsvormerkung festgehaltenen Bedingungen wird in der Regel auch bestimmt, ob die Vormerkung vererbbar sein soll oder nicht.

Zur Rechtswirksamkeit einer Rückauflassungsvormerkung muss sie ins Grundbuch, Abteilung II „Lasten und Beschränkungen“, eingetragen werden. Dazu ist

• eine notarielle Urkunde über die Auflassung sowie
• eine Steuerunbedenklichkeitserklärung des Finanzamtes

erforderlich. Da in der Regel der Notar die Gesamtabwicklung übernimmt, richten sich die Kosten nach dem Eintragungswert. Wobei die Forderung des Finanzamts für die Steuerunbedenklichkeitserklärung vom Notar als Nebenkosten berechnet werden.

Beispiel: Bei einem Immobilienwert von 100.000,- Euro kostet der Grundbucheintrag 155,- Euro.  Der Notar verlangt für seine Tätigkeit nach § 32 KostO ein Viertel der Gebühr. Die Steuerbescheinigung des Finanzamts gibt der Notar als Nebenkosten (5,- bis 15,- Euro) weiter.

Im Lauf der Zeit können Umstände eintreten, die von der ursprünglichen Situation zuungunsten des Schenkenden abweichen, unter der er die Hausschenkung im Sinne der §§ 516 ff BGB vorgenommen hatte. Dies berücksichtigt die Rechtsprechung durch die Möglichkeit, die vorweggenommene Erbfolge rückgängig zu machen. Hierzu müssen jedoch klare Voraussetzungen erfüllt sein, die im Schenkungsvertrag und somit im Grundbuch vermerkt sein sollten:

• Der Begünstigte bzw. Empfänger der Schenkung erfüllt nicht oder verstößt gegen die Auflagen, zu denen er laut Schenkungsvertrag verpflichtet ist (z.B. Verweigerung der verbrieften Unterhaltszahlungen, Belastung der Immobilie mit Grundpfandrechten gegen den Willen des Schenkenden).
• Der Begünstigte gerät in Insolvenz, sodass die Pfändung des Hauses droht.
• Der Begünstigte stirbt kinderlos vor dem Schenker
• Der Schenker gerät unverschuldet in soziale Not, sodass er den Lebensunterhalt für sich selbst und/oder Dritte nicht mehr bestreiten kann (§ 528 BGB) und auch der Beschenkte den erforderlichen Unterhalt nicht leisten kann.
• Es wird grober Undank des Begünstigten gegenüber dem ursprünglichen Schenkenden festgestellt (z.B. Bedrohungen oder Körperverletzungen, grundlose Erstattung von Strafanzeigen, Untreue, Betrug). Die Tatbestände müssen in der Regel individuell gerichtlich festgestellt werden.
• Der Begünstigte wird schwer drogenabhängig oder straffällig

Die Rechtsprechung kennt Gegebenheiten, wonach eine Schenkung nicht oder nicht mehr zurückgefordert werden kann (§ 529 Abs. 1, 2 BGB), wenn

• der Schenkende seine Bedürftigkeit vorsätzlich oder durch grobe Fahrlässigkeit herbeigeführt hat.
• zwischen der Schenkung und dem Eintritt der Bedürftigkeit des Schenkenden mehr als zehn Jahre verstrichen sind.
• "der Beschenkte bei Berücksichtigung seiner sonstigen Verpflichtungen außerstande ist, das Geschenk herauszugeben, ohne dass sein standesgemäßer Unterhalt oder die Erfüllung der ihm kraft Gesetzes obliegenden Unterhaltspflichten gefährdet wird" (Zitat § 529 Abs. 2 BGB).

Insbesondere unter dem Aspekt der unverschuldeten sozialen Not des Schenkenden ist zu beachten, dass u.U. von Amts wegen eine Rückforderung der Schenkung erfolgen kann, wenn der Beschenkte nicht in der Lage ist, beispielsweise den erforderlichen Unterhalt oder Pflegeleistungen zu erbringen. Dann fordert nicht der Schenkende das Geschenk zurück, sondern ein Sozialleistungsträger (§ 93 SGB XII, § 33 Abs.2 SGB II).

Die Rückforderung kann jedoch unter verschiedenen Voraussetzungen angefochten werden. Eine davon ist mit § 529 Abs.1 Alt.2 BGB gegeben. Demnach ist eine Rückforderung ausgeschlossen, wenn zwischen Leistung des Geschenkes und Eintritt der Bedürftigkeit mehr als 10 Jahre liegen. Diese Regelung spricht dafür, dass Schenkungen frühzeitig vorgenommen werden, damit zumindest im Fall, dass altersbedingte Versorgungsleistungen vom Beschenkten nicht geleistet werden können, die Zehnjahresfrist abgelaufen ist und eine Rückforderung z.B. durch einen Sozialleistungsträger nicht mehr möglich ist.

Rückauflassungsvormerkungen, die ihre Berechtigung verloren haben (z.B. nach Ablauf und Erfüllung zeitlich begrenzter Auflagen oder wegen Verzichts des ehemaligen Schenkers oder dessen Tod), müssen wieder gelöscht werden, damit sie ihre Wirksamkeit verlieren.

Die Löschung muss notariell beim Grundbuchamt beantragt werden. Um den Antrag stellen zu können, benötigt der Notar eine Aufhebungserklärung des Berechtigten und eine Löschungsbewilligung der betroffenen Erben sowie – bei Grundpfandrechten – die Zustimmung des Grundstückeigentümers.