Erbbaurecht: Wichtige Infos und Tipps für Verkäufer und Käufer

• Beim Erbbaurecht gehört das Gebäude jemand anderem als das Grundstück. Grundstückseigentümer ist der Erbbaurechtsgeber, Eigentümer der Immobilie der Erbbaurechtsnehmer.
• Der Kaufpreis beziehungsweise Verkaufspreis von Erbpacht-Immobilien ist in der Regel niedriger als der von „normalen” Immobilien.
• Der Erbbaurechtsnehmer muss dem Erbbaurechtsgeber einen Erbbauzins für die Nutzung des Erbbaurechts zahlen.
• Der Erbbaurechtsgeber hat bei vielen Dingen Mitspracherecht.
• Die Finanzierung bei Erbbaurecht ist für Käufer nicht ganz einfach. Banken sind in der Regel skeptisch.
• Üblicherweise ist das Erbbaurecht zeitlich auf 60 bis 99 Jahre begrenzt.
• Die Bewertung einer Immobilie mit Erbbaurecht ist sehr komplex. Es lohnt sich deshalb einen erfahrenen Immobilienexperten damit zu beauftragen.

Stellen Sie sich vor, jemand kauft ein Haus auf dem Grund und Boden einer anderen Person. Dem Käufer gehört demnach die Immobilie, das Grundstück aber nicht. So lässt sich das Erbbaurecht gut erklären. Für gewöhnlich haben Kommunen, Kirchen oder Stiftungen Erbpachtgrundstücke inne, weniger Privatpersonen. Diese Grundstücke können, wie auch die ohne Erbbaurecht, vererbt, verkauft oder belastet werden. 

Die rechtlichen Regeln zum Erbbaurecht finden sich im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG). Grundstückseigentümer, auch Erbbaurechtsgeber genannt, und Käufer beziehungsweise Erbbaurechtsnehmer, legen in einem notariellen Erbbaurechtsvertrag alle Details fest. Das Erbbaurecht wird mit dem Kauf des Hauses im Grundbuch sowie dem Erbbaugrundbuch eingetragen. 

Damit der Erbbaurechtsnehmer ein Haus auf dem Erbpachtgrundstück bauen oder nutzen darf, zahlt er einen Erbbauzins an den Grundstückseigentümer. Dieser entspricht ungefähr einer Miet- oder Pachtzahlung. Die Nutzungsdauer ist allerdings nicht unendlich, sondern üblicherweise auf 60 bis 99 Jahre begrenzt; bei Gewerbe auf 40 bis 59 Jahre.

Grundstückseigentümern, die ihr Haus verkaufen, steht der erzielte Erlös sofort zur Verfügung. Bei Bestellung eines Erbbaurechts hingegen erhält der Eigentümer für die vereinbarte Laufzeit des Erbbaurechts den Erbbauzins als regelmäßige Zahlung – ähnlich einer Pacht. Anstelle einer großen Einmalzahlung bekommt er also kontinuierlich kleinere Beträge. Das kann von Vorteil sein, wenn der Erbbaurechtsnehmer den Verkaufserlös nicht benötigt, um eine größere Investition zu tätigen. Soll das Grundstück zu einem späteren Zeitpunkt dann doch verkauft werden, muss allerdings mit einem deutlich geringeren Veräußerungserlös gerechnet werden

Ein Pluspunkt wiederum ist, dass dem Erbbaurechtsgeber beziehungsweise seiner Familie die Substanz und die Wertsteigerung von Grund und Boden erhalten bleiben. Ist das Erbbaurecht abgelaufen, fällt dem Eigentümer oder seiner Familie außerdem das Eigentum am Gebäude zu – allerdings nicht einfach so, sondern zu den zwischen den Parteien vereinbarten Vertragsbedingungen. Bei privat genutzten Erbbaurechten ist in der Regel mindestens eine Entschädigung in Höhe von zwei Dritteln des Verkehrswertes für die Gebäude vereinbart. Ob das Erbbaurecht für private Eigentümer Sinn macht oder nicht, muss immer individuell geprüft werden.

Für Städte und Gemeinden oder Kirchen sind vor allem folgende Vorteile des Erbbaurechts von Bedeutung:

• Städte und Gemeinden sind daran interessiert, vor allem junge Familien mit Kindern und wenig Eigenkapital den Bau eines Eigenheims zu ermöglichen. Ziel ist es, eine ausgewogene Bevölkerungsstruktur zu schaffen.
• Kirchen ist aufgrund des kanonischen Rechts häufig nicht erlaubt, Grundbesitz gewinnbringend zu veräußern. Das Erbbaurecht ermöglicht ihnen trotzdem, Einnahmen zu erzielen.

Der entscheidende Vorteil beim Kauf einer Immobilie mit Erbbaurecht ist, dass sie oft zu günstigeren Konditionen vergeben werden – zum Beispiel von Kirchen, Kommunen oder Stiftungen. Sie wollen mit dem Verkauf von Immobilien auf Erbpachtgrundstücken zum Beispiel Familien fördern, die sich ein Eigenheim vielleicht sonst nicht leisten könnten.

Allerdings ist es meistens so, dass der Käufer die Immobilie nicht direkt vom ursprünglichen Erbbaurechtsgeber erwirbt, sondern sie vom aktuellen Erbbaurechtsnehmer übernimmt. Mit anderen Worten: Es handelt sich selten um ein freies Grundstück, in der Regel befindet sich bereits ein Haus auf dem Erbpachtgrundstück. Dieses kann der Käufer dem aktuellen Erbbaurechtsnehmer abkaufen. 

Ob sich der Kauf eines Hauses auf einem Grundstück mit Erbbaurecht lohnt, hängt unter anderem von den Zinsen des Immobiliendarlehens ab und muss immer individuell betrachtet werden. So müssen neben dem großen Vorteil, kostengünstig ein Haus kaufen zu können, einige Nachteile bei einem Erbpachtgrundstück bedacht werden:

Nachteil Erbbauzins:

• Das Erbbaurecht ist zeitlich begrenzt und es fällt dauerhaft ein Erbbauzins an, der neben der Darlehensrate eine zusätzliche finanzielle Belastung bedeutet. Der Erbbauzins muss auch dann noch weitergezahlt werden, wenn das Immobiliendarlehen schon abbezahlt ist.
• Zudem kann der Erbbaurechtsgeber den Pachtzins regelmäßig erhöhen – er richtet sich hierbei nach dem Grundstückswert. 

Nachteil Mitspracherecht des Grundstückseigentümers:

• Will der Erbbaurechtsnehmer eine bauliche Veränderung umsetzen, die eine Baugenehmigung erfordert, braucht er dafür die Zustimmung des Grundstückseigentümers. Obwohl das Haus ihm gehört, muss er trotzdem um Erlaubnis zu Umbaumaßnahmen fragen.
• Zudem hat der Grundstückseigentümer das Recht, dem Erbbauberechtigten seine Auflagen aufzudrücken, wie dieser das Erbbaugrundstück nutzen darf.
• Will der Erbbaurechtsnehmer seine Immobilie wieder verkaufen, so hat der Grundstückseigentümer zudem laut Erbbaurechtsgesetz ein Mitspracherecht. Dieses ist allerdings begrenzt.
• Ist vertraglich eine sogenannte Ankaufspflicht festgehalten, kann der Erbbaurechtsgeber vom Erbbaurechtsnehmer verlangen, das Grundstück zu kaufen.

Nachteil Finanzierung:

• Auch bei der Finanzierung einer Immobilie auf einem Erbpachtgrundstück gibt es ein paar Tücken: Oftmals muss die Darlehenstilgung zehn bis 15 Jahre vor Ablauf des Erbbaurechts erfolgen. Andernfalls kann das Erbbaurecht nicht als Sicherheit für die Darlehensvergabe genutzt werden.
• Auch die Höhe der Grundschuld, mit der eine Immobilie mit Erbbaurecht belastet werden kann, ist limitiert. Das hat mit den hohen Sicherheitsabschlägen der Bank zu tun. Somit wird von Ihnen deutlich mehr Eigenkapital vorausgesetzt, als wenn Sie eine Immobilie ohne Erbbaurecht erwerben würden.
• Bedenken Sie außerdem, dass beim Kauf einer Immobilie mit Erbbaurecht die Laufzeit des Erbbaurechtsvertrages nicht zwangsweise jedes Mal neu vergeben wird. Stattdessen ist es üblich, dass Sie als neuer Erbbaurechtsnehmer die „Restlaufzeit“ des Vorbesitzers übernehmen. Diese ist bei der Baufinanzierung nicht unerheblich, denn viele Banken fordern, dass das Immobiliendarlehen zehn bis 15 Jahre vor Ende des Erbbaurechtsvertrages abbezahlt ist. Deshalb sind Erbpacht-Immobilien mit geringen Vertragsrestlaufzeiten auch so schwer zu finanzieren.

Fazit: Ein Hauskauf mit Erbbaurecht lohnt sich in vielen Fällen nur auf den ersten Blick, zum Beispiel, wenn nur wenig Eigenkapital vorhanden ist. Stattdessen überwiegen die Nachteile über die Jahre deutlich.

Rechenbeispiel Erbbaurecht

Sie kaufen ein Erbpachtgrundstück mit einem Verkehrswert von 200.000 Euro. Der Erbbauzins beträgt 4,0 Prozent pro Jahr (üblich sind 3,0 bis 6,0 Prozent des Grundstückswerts), also jährlich 8.000 Euro. Nach zehn Jahren hätten Sie 80.000 Euro an Erbbauzinsen gezahlt, nach 30 Jahren schon 240.000 Euro und nach 50 Jahren 400.000 Euro. Sie hätten nach 50 Jahren also doppelt so viel an Zinsen gezahlt, wie das Grundstück eigentlich wert ist – und das, ohne dass Sie rechtmäßiger Grundstücksbesitzer sind.

Wird ein Erbbaurechtsvertrag neu geschlossen, muss dieser wie ein normaler Kaufvertrag notariell beurkundet werden. Im Vertrag sollten folgende Punkte enthalten sein, wobei die Details individuell verhandelt und zum Zweck beider Parteien angepasst werden können:

• Nutzung des Grundstücks: Im Vertrag sollte geregelt sein, welche Art der Immobilie errichtet werden darf beziehungsweise wie die vorhandene Immobilie genutzt werden darf. Zum Beispiel auch, ob eine gewerbliche Nutzung zulässig ist oder nicht.
• Laufzeit des Vertrags: Es gibt keine Mindest- oder Höchstdauer für die Vertragslaufzeit beim Erbbaurecht. In der Regel liegt die Dauer eines Erbpachtvertrags aber zwischen 60 und 99 Jahren, damit sich der Bau eines Hauses auf einem Grundstück mit Erbpacht überhaupt lohnt. Außerdem ist eine lange Laufzeit wichtig als langfristige Sicherheit für Banken, wenn sie einen Kredit zur Baufinanzierung gewähren. Auslaufende Verträge können beliebig oft verlängert werden.
• Höhe des Erbbauzins: Der Erbbauzins liegt zwischen vier und fünf Prozent des Verkehrswertes des Grundstücks. Allerdings darf der Erbbaurechtsgeber den Zins alle drei Jahre dem wirtschaftlichen Markt  anpassen und somit erhöhen.
• Bestimmung des Flurstücks
• Wertsicherungsklausel bzw. Instandhaltungsvereinbarung: Die Vereinbarung sorgt dafür, dass das Gebäude gepflegt in den Besitz des Erbbaurechtsgebers übergeben wird.
• dingliche Rechte
• Zwangsversteigerungsfestigkeit des  Erbbauzinses
• Zustimmung des Grundstückseigentümers: Der Erbbaurechtsgeber sollte sich durch bestimmte Regelungen schützen. Zum Beispiel davor, dass der Erbbauberechtigte das Grundstück einfach so mit Grundpfandrechten belasten darf. Denn im Heimfall muss der Verpächter alle Grundstücksbelastungen übernehmen.
• Bedingungen für die Verlängerung des Erbbaurechts
• Vorkaufsrecht: Im Erbpachtvertrag kann beiden Vertragsparteien ein Vorkaufsrecht eingeräumt werden. Es greift beim Verkauf des Grundstücks mit Erbbaurecht durch den Erbbaurechtsgeber oder wenn der Pächter seine Immobilie verkaufen möchte.
• Heimfall: Verstößt der Erbbauberechtigte gegen eine Regelung, die im Erbpachtvertrag festgehalten wurde, kann der Verpächter das Nutzungsrecht des Grundstücks wieder auf sich selbst übertragen. Steht eine Immobilie auf dem Grundstück, muss er den Erbbauberechtigten zu zwei Dritteln entschädigen.

Nach Vertragsabschluss bleibt der Erbbaurechtsgeber im „normalen” Grundbuch als Grundstückseigentümer eingetragen. Zusätzlich werden im Erbbaugrundbuch (§ 14 Erbbaurechtsgesetz) folgende Einträge gemacht: In Abteilung I zum Erbbauberechtigten, in Abteilung II zum Erbbauzins, zu Rechten und Belastungen und in Abteilung III zu den Grundpfandrechten.

Sowohl Erbbaurechtsnehmer als auch Erbbaurechtsgeber können ihre vertraglichen Rechte während der Laufzeit eines Erbpachtvertrages verkaufen, beleihen oder durch Schenkung sowie Erbschaft auf andere übertragen.

Der Erbbaurechtsnehmer kann zum Beispiel das Erbbaurecht als Sicherheit beim Kreditgeber angeben, wenn er einen Kredit aufnimmt. Allerdings verlangt der Kreditgeber dafür in der Regel eine Stillhalteerklärung des Erbbaurechtsgebers. Diese bewirkt, dass sich der Erbbaurechtsgeber im Falle einer Zwangsversteigerung der Immobilie – wenn der Kreditnehmer nicht mehr solvent ist – zurückhalten muss, bis der Kreditgeber seine Ansprüche geltend gemacht hat.

Bei groben Pflichts- oder Vertragsverletzungen des Erbbaunehmers kann es unter bestimmten Voraussetzungen zum Heimfall kommen. Das bedeutet, dass das Grundstück wieder zurück an den Erbbaugeber fällt. Allerdings muss der Heimfall vertraglich vereinbart werden. Typische Voraussetzungen für einen Heimfall beim Erbbau sind:

• Vertragswidriges Nutzen des Erbbaurechts (Zweckentfremdung des Grundstücks)
• Verstoß gegen die Instandhaltungspflicht (Grundstück verwahrlost)
• Verstoß gegen die Pflicht, bei Errichtung eines Gebäudes auf dem Grundstück, den Bebauungsplan einzuhalten
• Nicht- oder Unterversicherung des Bauwerks
• Mehr als zwei Jahre Zahlungsverzug beim Erbbauzins
• Insolvenz des Erbbauberechtigten
• Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung des Erbbaurechts
• Tod des Erbbauberechtigten oder des Grundstückseigentümers

In folgenden Situationen darf kein Heimfall vereinbart werden:

• Wenn der Erbbaunehmer das Erbbaurecht ohne Zustimmung des Erbbaurechtsgebers an Dritte verkauft.
• Wenn der Erbbaurechtsnehmer eine Hypothek aufnimmt oder das Erbbaurecht mit einer Grundschuld oder Reallast belastet, ohne dafür die Zustimmung des Erbbaurechtsgebers zu haben.
• Wenn der Zahlungsverzug beim Erbbauzins weniger als zwei Jahre beträgt.

A) Erbbaurecht wird nicht verlängert

Wird der Erbbaurechtsvertrag nach Ablauf nicht verlängert, gehen die Gebäude, die auf dem Grundstück stehen, zu den im Vertrag vereinbarten Bedingungen an den Erbbaurechtsgeber über. Der Erbbaurechtsnehmer erhält bei privat genutzten Erbbaurechten dafür eine Entschädigung in Höhe von mindestens zwei Dritteln des Verkehrswertes für die ihm gehörenden Gebäude. Wurde vertraglich ein gegenseitiges Vorkaufsrecht vereinbart, kann der Erbbaunehmer dem Erbbaugeber das Grundstück auch abkaufen. Er muss jedoch die Konditionen akzeptieren, die der Grundstückseigentümer vorgibt.

B) Erbbaugeber bietet Vertragsverlängerung an

Bietet der Erbbaurechtsgeber eine Verlängerung des Vertrages an und nimmt der Erbbaunehmer das Angebot an, kommt es zur Vertragsverlängerung. In diesem Zuge kann der Grundstückseigentümer den Erbbauzins erhöhen. Häufig steigt der Erbbauzins um das Achtfache. Der Grund: Ein Erbbaurecht wird in der Regel auf mehrere Jahrzehnte angelegt und die Preise verändern sich in dieser Zeit meist stark.

C) Erbbaunehmer lehnt Verlängerung ab

Lehnt der Erbbaunehmer das Angebot der Verlängerung des Erbbauvertrags ab, fällt die Immobilie in der Regel ohne Entschädigungszahlung an den Erbbaugeber zurück. Erbbaunehmer sollten der Verlängerung deshalb besser zustimmen. Das wird dann problematisch, wenn der Erbbauzins zu hoch ist, um ihn weiter finanziell tragen zu können. Dann sind Erbbaunehmer dazu gezwungen, die Verlängerung abzulehnen – auch wenn sie für den Verlust ihrer Immobilie keine Entschädigung bekommen.

Immobilienbewertung für den Verkauf mit Erbbaurecht

Bevor ein Erbbaunehmer seine Immobilie, die auf einem Erbbaugrundstück steht, verkaufen kann, muss der Grundstückseigentümer (Erbbaugeber) dem Verkauf zustimmen. Verweigern darf er den Verkauf nur, wenn er Grund zur Annahme hat, dass der künftige Käufer die Verpflichtungen aus dem Erbpachtvertrag voraussichtlich nicht erfüllen kann. Für die Immobilienbewertung spielt die Restlaufzeit der Erbpacht eine entscheidende Rolle. Denn in der Regel beginnt die Laufzeit beim Verkauf nicht von neuem, sondern wird vom alten Erbbaurechtsnehmer übernommen. Dabei gilt: Je kürzer die Restlaufzeit, desto geringer der Verkehrswert der Immobilie. Nur manche Erbbaurechtsgeber lassen sich darauf ein, die Laufzeit zu erneuern.

Immobilienbewertung bei Ende des Erbbaurechtsvertrages

Endet ein Erbbaurecht, ohne dass der Vertrag verlängert wird, gibt es zwei Optionen, das Erbbaugrundstück wird an den Erbbaurechtsnehmer verkauft oder das Gebäude geht an den Erbbaurechtsgeber über, der dem Erbbaunehmer dafür eine Entschädigung zahlt. Im ersten Fall ist eine Grundstücksbewertung notwendig, im zweiten Fall muss eine Immobilienbewertung durchgeführt werden.

Immobilienbewertung für Erbbaurecht-Immobilien als Sicherheit für Bank

Soll eine Erbbaurecht-Immobilie als Sicherheit für eine Bank dienen, muss zunächst der Verkehrswert der Immobilie ermittelt werden. Der Beleihungswert ergibt sich dann durch ein paar Abzüge und Abschläge vom Verkehrswert.

Bei der Finanzierung einer Immobilie auf einem Erbpachtgrundstück gibt es ein paar Tücken: Oftmals muss die Darlehenstilgung nämlich zehn bis 15 Jahre vor Ablauf des Erbbaurechts erfolgen. Andernfalls kann das Erbbaurecht nicht als Sicherheit für die Darlehensvergabe genutzt werden. 

Auch die Höhe der Grundschuld, mit der eine Immobilie mit Erbbaurecht belastet werden kann, ist limitiert. Das hat mit den hohen Sicherheitsabschlägen der Bank zu tun. Somit wird von Ihnen deutlich mehr Eigenkapital vorausgesetzt, als wenn Sie eine Immobilie ohne Erbbaurecht erwerben würden.

Meistens sind Immobilien auf Erbpachtgrundstück günstiger zu haben. Das ist allerdings der einzige finanzielle Vorteil, denn neben dem Kaufpreis muss der Käufer alle Kosten tragen, die auch ein Immobilienbesitzer ohne Erbpachtgrundstück zahlen muss – nur, dass diesem das Haus und das Grundstück gehören. Dem Käufer einer Immobilie mit Erbbaurecht nicht. Trotzdem ist er dazu verpflichtet, das Haus sowie das Erbbaugrundstück instand zu halten.

Mit diesen Kosten muss beim Immobilienkauf mit Erbbaurecht kalkuliert werden:

• Erbbauzins
• Grundsteuer
• Grunderwerbsteuer
• Erschließungskosten bei Neubau
• Gebäudeversicherung und andere Versicherungskosten
• Instandhaltungskosten

Der Erbbauzins ist ein jährliches Entgelt, das der Grundstückseigentümer für die Nutzung seines Erbpachtgrundstückes verlangt. Er darf diesen Erbbauzins aber nur alle drei Jahre erhöhen. Die Zinsanpassung ist für gewöhnlich an einen bestimmten Index gekoppelt, zum Beispiel an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts.

Überlegen Sie, eine Immobilie auf einem Erbbaugrundstück zu kaufen? Dann sollten Sie folgende Tipps beherzigen, um so viel Sicherheit wie möglich zu erhalten:

1. Vereinbaren Sie einen Neubeginn der Restlaufzeit und wählen Sie eine möglichst lange Laufzeit von mindestens 80 Jahren. So haben Sie länger Ruhe und eine Baufinanzierung wird leichter.
2. Sollte der Erbbaugeber auf eine Vertragsverlängerung bestehen, legen Sie zumindest eine Zinsberechnung auf Basis des alten Vertrags fest.
3. Klären Sie rechtzeitig die Finanzierung mit Ihrer Bank, denn einige Banken haben Vorbehalte gegen die Finanzierung einer Immobilie auf einem Erbbaugrundstück.
4. Halten Sie vertraglich ein Vorkaufsrecht für das Grundstück fest, falls der Erbbaurechtsgeber irgendwann verkaufen möchte. Noch besser wäre es, wenn Sie aushandeln könnten, dass Sie das Grundstück jederzeit kaufen dürfen. So können Sie das Grundstück übernehmen, wenn sich Ihre Einkommenssituation im Laufe der Zeit verbessert.
5. Verhindern Sie eine vertraglich festgelegte Ankaufspflicht, um das Grundstück nicht kaufen zu müssen, wenn es der Erbbaugeber verlangt.
6. Für den Fall, dass das Erbbaurecht an den Erbbaugeber zurückfällt, sollten Sie im Erbbauvertrag eindeutig die Entschädigung regeln und klar definieren, wie die Höhe der Entschädigungszahlung zu ermitteln ist.
7. Haben Sie die Immobilie gekauft und läuft das Erbbaurecht aus, gehen Sie rechtzeitig auf den Erbbaugeber zu, wenn Sie das Erbbaurecht verlängern möchten. Die Verlängerung sollte schon vor Ablauf des Erbbaurechts im Grundbuch stehen, denn ist der Erbbaurechtsvertrag bereits abgelaufen, muss ein neuer geschlossen werden. Das bedeutet einen deutlichen Mehraufwand.