Hausgeld: Welche Nebenkosten für Eigentümer fallen an?

Wenn Sie eine Eigentumswohnung erwerben, werden Sie damit automatisch Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Damit sind Sie auch Nutzer von Gemeinschaftseigentum, wozu beispielsweise das Treppenhaus, ein Fahrradkeller oder der Trockenraum zählen. Doch diese müssen regelmäßig gewartet und gepflegt werden, worum sich in der Regel die Hausverwaltung kümmert. Für den Betrieb, die Instandhaltung und Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zahlen die Eigentümer daher ein Hausgeld auf das Konto der Eigentümergemeinschaft ein, das die Hausverwaltung betreut.

Das Hausgeld wird dafür verwendet, das Gebäude zu bewirtschaften. Hierfür fallen regelmäßig Kosten für den Hausverwalter, den Hausmeister und die Wohngebäudeversicherung an.

Wer eine Eigentumswohnung kauft, sollte wissen, dass das Hausgeld durchschnittlich 20 bis 30 Prozent über den Nebenkosten für eine vergleichbare Mietwohnung liegt, da deutlich mehr Kostenpunkte zu Buche schlagen. 

Zur Berechnung des Hausgeldes macht die Hausverwaltung zunächst eine Kostenschätzung für die laufende Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums im kommenden Jahr. Danach erstellt sie jährlich einen Wirtschaftsplan, in den alle Kosten einfließen, die voraussichtlich im Folgejahr anfallen werden. Auch die zu erwartenden Instandhaltungsmaßnahmen werden hier mit einbezogen. Diese ergeben sich aus dem baulichen Zustand der Immobilie. Auch die bereits von der Eigentümergemeinschaft beschlossenen Maßnahmen muss der Hausverwalter im Wirtschaftsplan berücksichtigen.

Mithilfe dieser Zahlen berechnet die Hausverwaltung das anteilige Hausgeld, das die Eigentümer im kommenden Jahr im Voraus bezahlen müssen. Eigenmächtig kann der Hausverwalter aber nicht das Hausgeld festlegen, dieses wird vielmehr auf der jährlichen Eigentümerversammlung durch Beschluss festgelegt. Die Eigentümer müssen dem Wirtschaftsplan zustimmen - hierfür reicht eine einfache Mehrheit.

Als erstes notiert sich die Hausverwaltung für die Berechnung des Hausgeldes die zu erwartenden Kosten für die laufende Bewirtschaftung und addiert dazu die möglichen Instandhaltungsarbeiten. Zu diesen zählen unter anderem die Betriebskosten (Müllabfuhr, Gartenpflege, Treppenhausreinigung sowie Stromkosten für die Beleuchtung des Treppenhauses) sowie die Kosten für die Hausverwaltung, etwa für die Kontoführung und den Hausverwalter.

Auch Zahlungen für eine Instandhaltungsrücklage gehören dazu. Gibt es später mal teure Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen, die am Haus durchgeführt werden müssen, wie beispielsweise eine Fassadensanierung oder eine Dachneueindeckung, kann auf die Instandhaltungsrücklage zurückgegriffen werden. Dieser Kostenpunkt ist wichtig, da die Instandhaltungsrücklage die Höhe des Hausgeldes erheblich beeinflussen kann. 

Viele Eigentümergemeinschaften bevorzugen für mehr Planungssicherheit hohe monatliche Einzahlungen in die Instandhaltungsrücklage, um Sonderumlagen bei teuren Sanierungsmaßnahmen zu vermeiden. Dann fällt das Hausgeld auch entsprechend hoch aus. Ist das Hausgeld eher niedrig, sollten Eigentümer von Wohnungen in älteren Gebäuden mit Sonderumlagen rechnen. In diesem Fall lohnt es sich sehr, eigene Rücklagen zu bilden, um später eine Sonderumlage finanzieren zu können. 

Wie viel der jeweilige Eigentümer an Hausgeld zu zahlen hat, wird anteilig anhand der Wohneinheiten berechnet. Hierfür gibt es je nach Kostenart unterschiedliche Verteilerschlüssel, zum Beispiel:

• die Verbrauchskosten wie etwa Wasser oder Heizkosten durch die Zentralheizung
• der Miteigentumsanteil, zum Beispiel für die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage 
• die Anzahl der Wohneinheiten, etwa bei Kosten für den Kabelanschluss 
• die Kosten für die Hausverwaltung
• die Anzahl der Personen im Haushalt (diese beeinflussen die Kosten für die Abfallentsorgung)

Monatlich, quartalsweise oder jährlich - wie oft werde ich für das Hausgeld zur Kasse gebeten? Die Antwort auf diese Frage sollten Wohnungseigentümer wissen, damit sie ihre Ausgaben planen können. Gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sind Eigentümer verpflichtet, das Hausgeld im Voraus an die Hausverwaltung zu zahlen - so wie es der Wirtschaftsplan vorsieht. In der Regel wird das Hausgeld monatlich fällig. 

Für die Überprüfung, ob die Zahlungen nach Ablauf des Abrechnungszeitraums, welcher nicht unbedingt einem Kalenderjahr entsprechen muss, auch gemäß dem Wirtschaftsplan sind, erstellt die Hausverwaltung eine Jahresabrechnung. Hieran lässt sich ablesen, ob das im Voraus gezahlte Hausgeld zu hoch oder zu niedrig war. Je nachdem darf der Verwalter dann nachträglich anteilig Hausgeld von den Eigentümern einfordern oder den Überschuss anteilig zurückzahlen. 

Was Sie als Vermieter im Rahmen der Nebenkostenabrechnung je nach Vereinbarung im Mietvertrag auf Ihre Mieter umlegen dürfen, sind beispielsweise die Grundsteuer, die Kosten für Hausstrom, Wartungskosten für einen Fahrstuhl, die Kosten für Wasser und Abwasser sowie die Heizkosten bei einer Zentralheizung im Haus. Dieses ist in Paragraph zwei der BetriebsKV unter den aufgeführten Betriebskosten nachzulesen.

Wenn eine Eigentumswohnung verkauft wird, stellt sich natürlich die Frage, wer die Hausgeldnachzahlung für den vergangenen Abrechnungszeitraum zahlt. Eine Antwort ist nicht ganz eindeutig, da es hier auf den Zeitpunkt des Verkaufs ankommt. So könnte man sagen: 

• Der Verkäufer muss zahlen, wenn bereits ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft zur Wohngeldabrechnung vorliegt.
• Der Käufer zahlt, sollte der Beschluss zur Hausgeldabrechnung noch ausstehen.

Um Streitigkeiten aber von vornherein zu vermeiden, empfiehlt es sich, im notariellen Kaufvertrag eine Vereinbarung zum Hausgeld zu treffen. Vor allem dann, wenn die Wohngeldabrechnung noch nicht vorliegt.