Eigenkapitalrendite: Was ist das und wie kann ich sie berechnen?

Wer Geld investiert, will wissen, ob es sich auch lohnt. Mit anderen Worten, welche Rendite die Geldanlage bringt. Die Eigenkapitalrendite, auch “Return on Equity” (ROE) genannt, ist dabei eine wichtige betriebswirtschaftliche Kennzahl. Sie wird für die Analyse von Unternehmensbilanzen hinzugezogen und stellt das eingesetzte Kapital ins Verhältnis zum Gewinn. Mit dieser Methode lässt sich ermitteln, wie effizient ein Unternehmen das zur Verfügung stehende Eigenkapital eingesetzt hat. 

Um die Eigenkapitalrendite berechnen zu können, bedarf es eigentlich nur einer simplen Formel: 

Eigenkapitalrendite = (Reingewinn / Eigenkapital) x 100%

Fällt die errechnete Eigenkapitalrendite niedrig aus, handelt es sich meistens um ein unrentables Geschäft, in das Sie Ihr Eigenkapital investiert haben oder investieren wollen. Ein niedriges Ergebnis kann auch als Zeichen für eine schwache Ertragslage eines Unternehmens gewertet werden. Andererseits ist die Eigenkapitalrendite auch nur eine Kennzahl bei der Bilanzanalyse, hier sollten Sie auch weitere Kennzahlen berücksichtigen. 

Investieren Sie Ihr Kapital in Immobilien, so können Sie anhand der Eigenkapitalrendite, beziehungsweise Immobilienrendite, sehen, wie sich Ihr eingesetztes Kapital jährlich verzinst. 

Das Berechnen der Immobilienrendite ist kein Hexenwerk. Sie können die Eigenkapitalrendite ganz einfach wie folgt berechnen: 

Nettomietertrag p.a. - Darlehenszinsen p.a. = Jahresreinertrag

(Jahresreinertrag / Eigenkapital) x 100 = Eigenkapitalrendite

Mit anderen Worten: Wenn Sie von den Mieteinnahmen die nicht umlagefähigen Kosten sowie die Zinskosten abziehen, können Sie diesen Betrag so ins Verhältnis zum Eigenkapital setzen. Gegebenenfalls anfallende Steuern müssten Sie zusätzlich von den Mieterträgen abziehen. Anhand des Ergebnisses können Sie einschätzen, wie hoch der Durchschnitts-Jahresertrag auf das eingesetzte Eigenkapital ist.

Ähnlich gehen Sie auch vor, wenn Sie die Immobilienrendite bei der Fremdvermietung von Immobilien berechnen wollen. Hierbei nutzen Sie folgende Faktoren: 

• Jährliche Mieteinnahmen
• Steuern auf die Mieteinnahmen (auch die Abschreibungen der Immobilie)
• Höhe der nicht umlegbaren Verwaltungskosten
• Höhe des Erhaltungsaufwands
• Sollzins
• Darlehenssumme
• Eigenkapital

Wenn Sie Eigenkapital übrig haben und wollen dieses Geld investieren, stellt sich die Frage, wie sinnvoll und rentabel eine Investition ist. Hierbei hilft Ihnen die Eigenkapitalrendite. Sie kann Ihnen eine erste Einschätzung geben, ob sich eine geplante Investition in eine vermietete Wohnung im Vergleich zu anderen Formen des Immobilieninvestments lohnen würde. Die Immobilienrendite gibt Ihnen also einen präzisen Renditevergleich, da im Gegensatz zu Brutto- und Nettorendite auch die Fremdfinanzierung berücksichtigt wird.

Wenn Sie eine Wohnung als Kapitalanlage kaufen wollen, muss die Frage geklärt werden, wie diese finanziert werden soll. Das heißt, Sie müssen überlegen, wie viel Eigenkapital Sie zur Verfügung haben und in welcher Höhe Sie einen Kredit aufnehmen müssten. Hierbei hilft Ihnen die Eigenkapitalrendite, die Sie auf ganz verschiedene Anlageobjekte anwenden können. 

Der Leverage-Effekt geht davon aus, dass die Rendite des eingesetzten Kapitals durch den Einsatz von Fremdkapital beeinflusst wird. Sind also die Zinskosten höher als die Einnahmen, erhöht sich die Rendite auf das Eigenkapital. Anhand der Eigenkapitalrendite kann nun ermittelt werden, wie hoch dieser Renditezuschlag ausfällt.

Trotzdem sollten Sie bedenken, dass es für Privatpersonen in der Regel schwierig ist,  mit weniger als 20 Prozent Eigenkapitaleinsatz von Banken einen Immobilienkredit zu erhalten. 

Die Eigenkapitalrendite eines Unternehmens wird durch den Einsatz von Fremdkapital gesteigert. Voraussetzung dafür ist ein positiver Leverage Effekt, oder anders ausgedrückt, die Investitionsrendite muss über dem Zins des Fremdkapitals liegen.

Interessieren Sie sich für eine Immobilie als Kapitalanlage, werden Sie auf diverse Renditekennziffern stoßen, mit denen Sie rechnen können. Eine Kennziffer ist die Eigenkapitalrendite, bei der man auch von der Eigenkapitalrentabilität und dem Return on Equity (kurz: ROE) spricht.

Eine weitere nützliche Kennziffer ist die Objektrendite. Sie wird auch Immobilienrendite, Gesamtkapitalrendite oder Return on Investment (ROI) genannt. Für die Berechnung der Objektrendite werden zwar sämtliche Einnahmen und Kosten sowie die Steuerzahlungen berücksichtigt, allerdings wird nicht nach der Finanzierung geschaut. 

Für die Berechnung der Objektrendite wird also so getan, als ob die Immobilie komplett mit Eigenkapital finanziert worden ist. Der Vorteil dieser Renditekennziffer ist, dass Sie die Rentabilität der Immobilie mit anderen Objekten vergleichen und somit herausfinden können, ob sich eine Fremdfinanzierung positiv auf die Eigenkapitalrendite auswirken würde. Das passiert dann, wenn die Objektrendite nach Steuern höher als die Zinsbelastung nach Steuern ist. Steigen die Zinsen und dieses Szenario trifft nicht zu, wirkt sich in dem Fall der Leverage-Effekt nachteilig aus. Es käme zu einer negativen Eigenkapitalrendite.

Die Objektrendite können Sie übrigens mit dieser Formel berechnen:

(Bruttomiete – nicht umlegbare Verwaltungskosten – Erhaltungsaufwand – Unterhaltskosten – Steuern) / Gesamtkaufpreis x 100 = Objektrendite