Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag – was Käufer zum Abbruch des Immobilienkaufs wissen müssen

Sobald Verkäufer und Käufer den Kaufvertrag für eine Immobilie unterschrieben haben und der Vertrag von einem Notar beglaubigt wurde, ist er gültig. Ein Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag ist somit nicht mehr ohne Weiteres möglich. Es gibt jedoch Umstände, unter denen Sie als Käufer von Ihrem Rücktrittsrecht Gebrauch machen können. Wann das der Fall ist, hängt davon ab, ob im Kaufvertrag ein individuelles Rücktrittsrecht vereinbart wurde oder nicht.

Haben Sie ein individuelles Rücktrittsrecht vereinbart, hat diese Regelung Vorrang zum gesetzlichen Rücktrittsrecht. Sie und der Verkäufer können individuelle Vereinbarungen treffen, wann ein Rücktritt vom Immobilienkauf möglich ist. Mit dieser Klausel kann auch festgelegt werden, dass der Notar die Rückabwicklung des Kaufvertrags vornimmt, wenn Sie oder der Verkäufer vom Vertrag zurücktreten möchten. Durch diese Vereinbarung ist eine schnellere Rückabwicklung des Kaufvertrags möglich. Wichtig dabei ist, dass der Verbraucherschutz eingehalten wird, sonst kann die Klausel unwirksam sein.

Mögliche Vereinbarungen sind zum Beispiel:

• Sie als Käufer dürfen vom Kaufvertrag zurücktreten, wenn die Baufinanzierung nicht zustande kommen sollte.
• Sie als Käufer dürfen vom Kaufvertrag zurücktreten, wenn die versprochene Mängelbeseitigung unterlässt.

Länger dauert die Rückabwicklung, wenn kein individuelles Rücktrittsrecht vereinbart wurde und somit die gesetzlichen Regelungen gelten. Nach diesen dürfen Sie als Käufer nur vom Immobilienkaufvertrag zurücktreten, wenn erhebliche Mängel bestehen, wie beispielsweise folgende:

• Der Verkäufer hat Ihnen erhebliche Mängel an der Immobilie verschwiegen, die Sie erst nach dem Vertragsabschluss entdecken. In diesem Fall müssen Sie allerdings beweisen, dass Ihnen diese Mängel arglistig verschwiegen wurden – Sie sind in der Beweispflicht. Der Beweis kann nur gelingen, wenn Zeugen bestätigen, dass der Mangel dem Verkäufer vor Vertragsunterzeichnung bekannt war. Das kann zum Beispiel sein, wenn der Verkäufer bei Eigentümerversammlungen oder mit Handwerkern über den Mangel gesprochen hat.
• Die Immobilie ist noch mit Schulden belastet, die nicht gelöscht oder übertragen werden können und Sie haben davon erst nach Unterzeichnung des Kaufvertrags erfahren.

Kein Grund für eine Rückabwicklung des Kaufvertrags für den Immobilienkauf ist eine fehlende Finanzierungszusage. Sollten Sie diese nach Vertragsunterzeichnung nicht erhalten, müssen Sie den Kaufpreis zahlen und haften mit Ihrem gesamten Vermögen bis hin zur Zwangsvollstreckung, wenn Sie den Kaufpreis nicht begleichen können. Umso wichtiger ist es, die Baufinanzierung zu klären, bevor der Immobilienkaufvertrag notariell beglaubigt wird.

Haben Sie als Käufer die Entscheidung getroffen, vom Kaufvertrag für die Immobilie zurückzutreten, müssen Sie dem Verkäufer eine Frist setzen, in der er den Rücktrittsgrund noch beheben kann. In der Regel beträgt diese 14 Tage, je nach Situation kann aber auch eine längere Frist vereinbart werden. Erst wenn diese Frist verstrichen ist, ohne dass die Mängel behoben wurden, dürfen Sie den Kaufpreis mindern oder von Ihrem Rücktrittsrecht Gebrauch machen. Bei weniger gravierenden Mängeln haben Sie auch die Möglichkeit, selbst einen Handwerker zu beauftragen und die Kosten dem Verkäufer in Rechnung zu stellen.

Um die Rückabwicklung zu starten, müssen Sie diese beim Notar schriftlich beantragen. Der Notar wird daraufhin die Löschung aller bereits getätigten Grundbucheinträge veranlassen. Anschließend können Sie als Käufer Ansprüche auf Schadenersatz geltend machen, um am Ende finanziell wieder so aufgestellt zu sein, als hätte es den Immobilienkauf nie gegeben.

Geht die Rückabwicklung des Immobilienkaufvertrags von Ihnen als Käufer aus, haben Sie Anspruch auf Ersatz Ihrer gesamten Investitionsentscheidungen. Sie können somit alle von Ihnen aufgebrachten Aufwendungen für den Immobilienkauf und die Kosten, die Sie wegen der mangelhaften Gegenleistung gehabt haben, zurückfordern. Darunter fallen Kosten wie:

• Maklerprovision
• Immobilienkaufpreis
• Finanzierungsaufwendungen
• Notar- und Grundbuchkosten
• Nutzlose Aufwendungen, beispielsweise für Modernisierungsmaßnahmen
• Alle Verfahrenskosten; zum Beispiel die Kosten für Immobiliensachverständige, Anwalt und Gericht

Sollte es nicht möglich sein, den Kaufvertrag für die Immobilie rückabzuwickeln, gibt es noch andere Möglichkeiten für den Rücktritt von einem notariell beglaubigten Vertrag:

• Bei arglistiger Täuschung können Sie als Käufer den Immobilienkaufvertrag anfechten. Da der Kaufvertrag in diesem Fall von Beginn an nichtig ist, können Sie jedoch keine Schadensersatzansprüche geltend machen.
• Werden nach dem Abschluss des Immobilienkaufvertrags Mängel festgestellt, die eine Senkung des Kaufpreises rechtfertigen, besteht die Möglichkeit zur Minderung des Kaufpreises. War Ihnen der Mangel bereits bei Vertragsabschluss bekannt, ist eine Senkung des Kaufpreises ausgeschlossen.

Ist vertraglich nichts anderes geregelt, kann der Verkäufer die Rückabwicklung des Immobilienkaufvertrags nur veranlassen, wenn Sie als Käufer in Zahlungsverzug geraten, sprich den vereinbarten Immobilienpreis nicht vollständig oder gar nicht zahlen. Wann Sie in Zahlungsverzug geraten, ist von der Vereinbarung im notariellen Kaufvertrag abhängig. Davon hängt auch ab, ob Ihnen vorher eine Mahnung geschickt werden muss oder nicht. Die Rückabwicklung des Kaufvertrags muss der Verkäufer schriftlich beim Notar beantragen.

Ist der Immobilienverkauf wegen Zahlungsverzug gescheitert, kann der Verkäufer von Ihnen Schadensersatz für verschiedene Kosten fordern. Dazu zählen zum Beispiel:

• Kosten für das Aufsetzen und die Rückabwicklung des Kaufvertrags
• Rechtsverfolgungskosten (z. B. Anwalts- und Mahnkosten)
• Der Gewinn, den der Verkäufer gehabt hätte, wenn er den Verkaufserlös gewinnbringend angelegt hätte und der ihm entgangen ist.

• Den Nutzen, den Sie als Käufer bereits aus der Immobilie gezogen haben. Dazu zählt zum Beispiel der Mietwertvorteil, wenn Sie bereits in die nicht bezahlte Immobilie eingezogen sind.