Quadratmeterpreis: Aktuelle Entwicklung und Berechnung

• Die Quadratmeterpreise sind in Deutschland im 1. Quartal 2023 gesunken.
• Der Quadratmeterpreis wird berechnet, indem man den Kaufpreis oder die Kaltmiete durch die Gesamtquadratmeterzahl teilt.
• Als Gesamtquadratmeterzahl gilt nur die reine Wohnfläche.
• Der Quadratmeterpreis hängt von vielen verschiedenen Faktoren wie der Lage, dem Baujahr, dem Zustand und der Größe ab.

Der Quadratmeterpreis ist der Betrag, den man pro Quadratmeter für ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung am Markt bekommt. Er ist ein wichtiger Indikator für den Wert eines Grundstücks oder einer Immobilie und dient dazu, Preise von Grundstücken, Wohnungen, Häusern und anderen Immobilien zu vergleichen. 

Dabei hängt der Quadratmeterpreis von verschiedenen Faktoren ab. Zu den wichtigsten zählen:

• Lage: Wie beliebt ist die Region? Wie sind das Viertel, die Nachbarschaft, die Anbindung? Preisunterschiede gibt es nicht nur zwischen ländlichen und städtischen Regionen, auch innerhalb von Gemeinden und Städten unterscheiden sich die Quadratmeterpreise je nach Viertel, Nachbarschaft und Anbindung.
• Größe: Je nach Lage sind zum Beispiel 60 Quadratmeter große Eigentumswohnungen beliebter als welche mit 40 Quadratmetern. Das gleiche gilt für alle anderen Wohn- und Grundstücksflächen. Demnach hat die Größe nicht nur Einfluss auf den Gesamtpreis, sondern auch auf den Quadratmeterpreis.
• Baujahr: Bei bestehenden Gebäuden gilt: Der Quadratmeterpreis von Neubauten und gut sanierten Altbauten ist höher als der von älteren, unsanierten Gebäuden.
• Ausstattung: Neben dem Baujahr spielt bei Bestandsgebäuden auch die Ausstattung eine wichtige Rolle. So erzielen Wohnungen oder Häuser mit moderner und hochwertiger Ausstattung höhere Quadratmeterpreise als vergleichbare Objekte mit veralteter Ausstattung.
• Etage und Ausrichtung: Bei Eigentumswohnungen oder Mietwohnungen kann sich der Quadratmeterpreis je nach Etage und Ausrichtung unterscheiden – selbst wenn sich die Wohnungen im selben Haus befinden. Viele Menschen fühlen sich zum Beispiel im Erdgeschoss unsicher. Im Dachgeschoss wiederum wird es einigen zu warm.

Bei Grundstücken ist außer der Lage, der Ausrichtung und der Anbindung auch die Bebaubarkeit ausschlaggebend für den Quadratmeterpreis. 

Der Quadratmeterpreis eines Grundstücks, eines Hauses oder einer Wohnung ist im Grunde schnell berechnet:

• Kaufpreis oder Kaltmiete / Gesamtquadratmeterzahl = Preis pro Quadratmeter

Das Problem bei Immobilien ist, dass als Gesamtquadratmeterzahl nur die reine Wohnfläche gilt und diese zu berechnen nicht ganz einfach ist. Es gibt verschiedene Methoden, nach denen die Wohnfläche berechnet werden kann und die zu unterschiedlichen Ergebnissen führen. Die zwei gängigsten Methoden sind:

• die Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung
• die Wohnflächenberechnung nach DIN 277

Die Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist für den sozialen beziehungsweise öffentlich geförderten Wohnungsbau verpflichtend. Bei dieser Berechnungsweise dürfen manche Flächen wie Balkone, Terrassen, Keller oder Bereiche unter Dachschrägen entweder gar nicht oder nur teilweise um einen bestimmten Nutzungsfaktor mit in die Berechnung einfließen. Die Formel zur Berechnung der Quadratmeterzahl lautet dementsprechend:

• Länge x Breite x Nutzungsfaktor = Quadratmeterzahl

Im freien Wohnungsbau gibt es keine verbindliche Vorschrift zur Wohnflächenberechnung. Hier bevorzugen manche Immobilieneigentümer beziehungsweise Verkäufer die Wohnfläche nach DIN 277 zu berechnen, da die Norm zum Beispiel Dachflächen, Balkone und Keller vollständig als Teil der Wohnfläche wertet.

Da es bei der Wohnflächenberechnung ein paar Stolpersteine gibt, kann es hilfreich sein, einen Experten wie einen Immobilienmakler um Unterstützung zu bitten.

Die Preise für Wohnimmobilien und somit auch die Quadratmeterpreise in Deutschland sinken: So sind laut dem Statistischen Bundesamt (Destatis) die Preise für Wohnimmobilien (Häuserpreisindex) in Deutschland im ersten Quartal 2023 um durchschnittlich 6,8 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal (erstes Quartal 2022) gesunken und im Vergleich zum vierten Quartal 2022 um durchschnittlich 3,1 Prozent.

Preise für Wohnimmobilien, 1. Quartal 2023 (vorläufig):

• - 6,8 % zum Vorjahresquartal (1. Quartal 2022)
• - 3,1 % zum Vorquartal (4. Quartal 2022)

Als Grund für den Rückgang der Kaufpreise wird die gesunkene Nachfrage vermutet, als Folge gestiegener Finanzierungskosten und einer anhaltend hohen Inflation.

In den Städten ist dabei ein größerer Preisrückgang als in den ländlichen Regionen zu beobachten. Die größten Preisrückgänge im Vergleich zum ersten Quartal 2022 sind in folgenden Metropolen registriert worden:

Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser gingen hier um 10,4 Prozent zurück, für Wohnungen um 6,4 Prozent. In den kreisfreien Großstädten wie Berlin waren Ein- und Zweifamilienhäuser um 9,7 Prozent und Eigentumswohnungen um 5,7 Prozent günstiger als im vierten Quartal 2022.

Doch auch in dünn besiedelten ländlichen Kreisen waren die Preisrückgänge deutlich. So waren Ein- und Zweifamilienhäuser um 7,8 Prozent günstiger als im Vorjahresquartal und Eigentumswohnungen um 5,3 Prozent. Die Quadratmeterpreise sanken entsprechend.

Sie wollen wissen, wie hoch die Immobilienpreise in Ihrer Stadt sind? Dann wählen Sie auf dieser Übersichtsseite Ihre Stadt aus: Immobilienpreisspiegel. Finden Sie dort unter anderem:

Da jedes Grundstück einzigartig ist, hat jedes Grundstück einen eigenen Quadratmeterpreis. Das bedeutet: Nur weil zwei Grundstücke gleich groß sind, müssen sie noch lange nicht den gleichen Quadratmeterpreis haben. Außer der Größe spielen noch viele andere Faktoren eine Rolle für den Wert eines Grundstücks, wie zum Beispiel:

• Art des Grundstückes
• Lage (Infrastruktur, Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Nachbarschaft etc.)
• Grundstückszuschnitt
• Bebauung, bebaubare Fläche und Bebauungsvorschriften, Baubeschränkungen
• Bodenbeschaffenheit
• Erschließungsgrad

Wenn Sie den aktuellen Quadratmeterpreis eines Grundstücks ermitteln möchten, können Sie im ersten Schritt die Bodenrichtwerte und die Quadratmeterpreise für vergleichbare Grundstücke anschauen, die am Markt aufgerufen werden. 

Im zweiten Schritt gilt es, alle individuellen Faktoren bei der Ermittlung des Grundstückswertes zu berücksichtigen. Da hierfür viel Erfahrung notwendig ist, lohnt es sich, den Grundstückswert professionell von einem regionalen Makler ermitteln zu lassen.

Aktuelle Grundstückspreise der Städte in Deutschland finden Sie hier.

Genauso wie die Quadratmeterpreise für Grundstücke, hängen auch die Quadratmeterpreise für Häuser und Eigentumswohnungen von vielen verschiedenen Faktoren ab. Vor allem die Makro- und Mikrolage spielen eine entscheidende Rolle. Immobilien in Großstädten wie Berlin, Hamburg oder München sind zum Beispiel deutlich teurer als in Städten wie Bremen, Bonn oder Dresden. Doch nicht nur von Stadt zu Stadt variieren die Quadratmeterpreise, auch innerhalb einer Stadt unterscheiden sich die Preise teilweise stark von Viertel zu Viertel – manchmal sogar von Straßenzug zu Straßenzug.

Neben der Lage und der Größe bestimmen bei Immobilien vor allem folgende Faktoren den Quadratmeterpreis:

• Schnitt
• Ausstattung
• Stockwerk (bei Wohnungen)

Neubauwohnungen und sanierte Altbauwohnungen in wohlhabenden und stark aufstrebenden Stadtteilen haben besonders hohe Quadratmeterpreise.