Bodenrichtwert: Was sagt der Wert aus und wie wird er ermittelt?

Der Bodenrichtwert (BRW) ist der durchschnittliche Wert eines Quadratmeters unbebauten Bodens in einer bestimmten Lage. Gesetzliche Grundlage für den Bodenrichtwert bildet der Paragraf 196 des Baugesetzbuchs (§ 196 BauGB). Demnach werden die Bodenrichtwerte von den bundesweit existierenden Gutachterausschüssen anhand von Kaufpreissammlungen (§ 193 BauGB i. V. m. § 195 BauGB) flächendeckend ermittelt.

Damit Kaufpreissammlungen erstellt werden können, müssen Notare gemäß § 195 BauGB immer ein Exemplar von jedem bei ihnen abgeschlossenen Kaufvertrag an den jeweils zuständigen Gutachterausschuss senden. Die Verträge werden ausgewertet und die wesentlichen Daten in die Kaufpreissammlung übernommen.

Für die Ermittlung des Bodenrichtwertes, sprich den durchschnittlichen Quadratmeterpreis eines unbebauten Grundstücks, werden Kaufpreise von Grundstücken herangezogen, die bezüglich Wert und Nutzung vergleichbar sind. Die Bodenrichtwerte in bebauten Gebieten sind mit dem Wert zu ermitteln, der sich bei unbebautem Boden ergeben würde.

Wie regelmäßig der Bodenrichtwert für Bauland ermittelt wird, ist abhängig von den Rechtsvorschriften in den einzelnen Bundesländern, muss aber mindestens bis zum Ende jedes zweiten Kalenderjahres geschehen (§ 196 BauGB). Veröffentlicht werden die Bodenrichtwerte in Bodenrichtwertkarten oder Bodenrichtwerttabellen. Sie bilden den örtlichen Bodenrichtwert in verschiedenen Bodenrichtwertzonen ab, die Grundstücke mit ähnlichen Nutzungs- und Wertverhältnissen zusammenfassen. Eine Bodenrichtwertzone kann bestimmte Straßen, Stadtteile oder sogar ganze Orte mit vergleichbaren Wertverhältnissen umfassen.

Was ist der Unterschied zwischen Bodenrichtwert und Verkehrswert?

Der Bodenrichtwert ist der Wert eines Quadratmeters unbebauter Fläche. Er gilt nicht nur für das betreffende Grundstück, sondern für bestimmte Straßen, einen Stadtteil, einen Ort oder eine ganze Gemeinde (Bodenrichtwertzone). Der Verkehrswert hingegen gilt nur für das betreffende Grundstück. Bei der Wertermittlung werden deshalb alle grundstücksspezifischen Faktoren  mit einbezogen. Dazu zählen insbesondere:

• Lage des Grundstücks: Wie ist die Infrastruktur entwickelt? Wie ist der Nahverkehr ausgebaut? Wie ist die Nachbarschaft?
• Größe und Form des Grundstücks: Ist das Grundstück groß genug, um es zu bebauen?
• Bodenbeschaffenheit und Bepflanzung
• Erschließungsgrad: Ist das Grundstück selbst erschlossen? Wenn ja, wie?
• Bebauungsmöglichkeiten: Handelt es sich um Bauland, Bauerwartungsland, etc.? Was darf auf dem Grundstück bebaut werden?
• Rechte Dritter: Besteht zum Beispiel ein Wegerecht?

Diese Faktoren werden durch Zu- oder Abschlägen vom Bodenrichtwert berücksichtigt.

Ein weiterer Unterschied zwischen Bodenrichtwert und Verkehrswert ist, dass der Bodenrichtwert in der Regel nur alle zwei Jahre berechnet wird und somit nicht die aktuelle Situation am Immobilien- und Grundstücksmarkt abbilden kann. Der Verkehrswert hingegen bezieht die aktuelle Marktlage mit ein und bewertet ein Grundstück zum Zeitpunkt des geplanten Kaufs.

Der Verkehrswert eines Grundstücks kann somit stark vom Bodenrichtwert abweichen.

Sind Bodenrichtwert und Bodenwert das Gleiche?

Nein, Bodenrichtwert und Bodenwert sind zwei unterschiedliche Werte, hängen aber zusammen. So gibt der Bodenrichtwert den Wert eines unbebauten Grundstücks pro Quadratmeter an, der Bodenwert steht für den Wert eines gesamten unbebauten Grundstücks. Um den Bodenwert zu erhalten, wird der Bodenrichtwert mit der Quadratmeterzahl des Grundstücks multipliziert. Die Formel dazu lautet:

• Bodenwert (€) = Bodenrichtwert (€/m²) x Grundstücksfläche (m²)

Der Bodenrichtwert ist zum einen Basis für die Besteuerung von Grund und Boden in Deutschland (§ 196 BGB) und zum anderen Hilfsmittel bei der Wertermittlung von Immobilien, wenn der Verkehrswert nicht mit dem Vergleichsverfahren ermittelt werden kann. Doch Achtung: Der Bodenrichtwert ist nur ein Durchschnittswert aus einer Vielzahl von Grundstücksverkäufen. Um den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln, müssen beim Bodenwert den individuellen Eigenschaften eines Grundstücks entsprechende Zu- und Abschläge vorgenommen werden. Diese können durchaus erheblich sein.

Beim Hausverkauf spielt der Bodenrichtwert  eine wichtige Rolle, wenn das Vergleichswertverfahren nicht angewendet werden kann und die Wertermittlung stattdessen mithilfe des Sachwert- oder Ertragswertverfahrens erfolgt. Bei diesen Verfahren ist der Bodenrichtwert ein Teil des Rechenweges.

Kann das Vergleichswertverfahren angewendet werden, spielt der Bodenrichtwert für die genaue Wertermittlung keine Rolle. Er kann aber zumindest eine erste Orientierung bieten, wie viel man allein für das Grundstück bekommt.

Momentan wird die Steuer auf Eigentum noch mit Hilfe von Einheitswerten aus den Jahren 1965 (alte Bundesländer) oder 1935 (neue Bundesländer) ermittelt. Mit der Grundsteuerreform ab 1. Januar 2025 ändert sich das jedoch. Dann bemisst sich die Grundsteuer nicht mehr nach den Einheitswerten, sondern nach den Grundbesitzwerten. Diese wiederum werden je nach Grundstücksart durch das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren ermittelt. Bei beiden Verfahren fließt der Bodenrichtwert in die Berechnung mit ein, sodass dieser eine entscheidende Rolle für die Grundsteuer spielt. Bereits in der Grundsteuererklärung 2022 mussten Eigentümer den Bodenrichtwert angeben. Je höher der Bodenrichtwert, desto größer wird die Steuerlast.

Der Bodenrichtwert kann für viele verschiedene Personen von Interesse sein:

• Für Eigentümer, die ihr bebautes oder unbebautes Grundstück verkaufen möchten und dazu wissen müssen, wie viel dieses wert ist.
• Für Erben oder Erbengemeinschaften, die ein Grundstück geerbt haben und erfahren möchten, wie viel das Erbe wert ist.
• Für in Scheidung lebende Eheleute, die den Wert der gemeinsamen Immobilie für die Scheidung ermitteln lassen möchten.
• Für Richter bei einer Erbauseinandersetzung oder Scheidung bei der ein Grundstück oder eine Immobilie eine Rolle spielt.
• Für das Finanzamt, um die Höhe der Steuern bei Schenkung oder Erbschaft und die jährliche Grundsteuer zu berechnen.

Bundesweit ermitteln Gutachterausschüsse Bodenrichtwerte anhand von Kaufpreissammlungen, die Daten vergleichbarer Transaktionen enthalten. Sie ziehen dazu Kaufpreise von Grundstücken mit ähnlichen Nutzungs- und Wertverhältnissen heran und berechnen den durchschnittlichen Wert.

Rechenbeispiel:

Zuerst werden alle Größen und Verkaufspreise von Grundstücken innerhalb einer Bodenrichtwertzone addiert:

Danach werden die Werte in Beziehung zueinander gesetzt, um den Bodenrichtwert pro Quadratmeter zu erhalten:

• 196.000 € : 1.500 m² = 130,67 €/m²

Der Bodenrichtwert beträgt in diesem Fall 130,67 Euro pro Quadratmeter.

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, wo Sie den Bodenrichtwert für Ihr Grundstück erfahren können:

1. Bei den zuständigen Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse
2. Beim lokalen Bauamt
3. In der Bodenrichtwertkarte des entsprechenden Bundeslandes (online zugänglich) oder im länderübergreifenden Gemeinschaftsportal „BORIS-D” (Bodenrichtwertinformationssystem für Deutschland)

Wie sieht eine Bodenrichtwertkarte aus?

Es gibt länderspezifische Informationssysteme mit Bodenrichtwertkarten, die alle unterschiedlich gestaltet sind und funktionieren. Darüber hinaus gibt es inzwischen das Bodenrichtwertinformationssystem für Deutschland – kurz „BORIS-D”. Das System ist ein Gemeinschaftsprojekt der Bundesländer mit dem Ziel, Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte länderübergreifend einheitlich für die breite Öffentlichkeit online bereitzustellen. In diesem interaktiven System werden die Bodenrichtwerte auf digitalen Stadtplänen oder Landkarten grafisch dargestellt, die Nutzung ist relativ selbsterklärend. Für den Inhalt sind die Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte zuständig.

Wozu kann ich die Bodenrichtwertkarte nutzen?

Aus der Bodenrichtwertkarte können Sie den Bodenrichtwert für Ihr Grundstück ablesen, der Ihnen eine erste Orientierung bei unterschiedlichen Vorhaben liefert, zum Beispiel bei:

• Grundstücksverkauf: Der Bodenrichtwert aus der Bodenrichtwertkarte liefert Ihnen einen ersten Hinweis darauf, wie viel Ihr Grundstück ungefähr wert ist und welchen Grundstückspreis Sie möglicherweise erzielen können. In der Regel gilt: Je höher der Bodenrichtwert, desto höher der mögliche erzielbare Verkaufspreis. Doch Achtung: Der Bodenrichtwert ist nur ein grober Anhaltspunkt, für eine genaue Wertermittlung für einen Grundstücksverkauf müssen weitere Parameter wie die Lage, Bodenbeschaffenheit, Nutzungs- und Bebauungsmöglichkeiten berücksichtigt werden. 
• Immobilienverkauf: Auch wenn Sie einen Hausverkauf oder Wohnungsverkauf planen, stellt der Bodenrichtwert aus der Bodenrichtwertkarte einen ersten Anhaltspunkt dar, wie viel Sie für das Grundstück allein ungefähr bekommen. Allerdings gilt auch hier: Der Bodenrichtwert ist nicht mit dem endgültigen Verkehrswert gleichzusetzen, zum einen, weil keine objektspezifischen Eigenschaften im Bodenrichtwert berücksichtigt sind und zum anderen, weil der Wert der Wohnung oder des Hauses noch hinzugezählt werden muss. Eine präzise Wertermittlung für den Immobilienverkauf erfolgt mittels Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren oder Ertragswertverfahren. 

• Immobilienkauf: Beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses können Käufer mittels Bodenrichtwert aus der Bodenrichtwertkarte überprüfen, ob der Angebotspreis für die Immobilie grundsätzlich gerechtfertigt ist.
• Scheidung, Erbschaft, Schenkung: Trennen sich Ehepaare oder vererben beziehungsweise schenken Eltern ihren Kindern ein Grundstück, Haus oder eine Wohnung, liefert der Bodenrichtwert aus der Bodenrichtwertkarte ebenfalls eine erste Orientierung dazu, wie viel das Grundstück wert ist. So lässt sich ungefähr sagen, wie viel Steuern anfallen werden und wie das Eigentum aufgeteilt werden kann. Für die endgültige Besteuerung und Aufteilung muss jedoch eine genaue Wertermittlung erfolgen.

Die Beispiele zeigen: Der Bodenrichtwert liefert immer nur eine erste Orientierung. Um den reellen Wert eines Grundstücks oder einer Immobilie zu ermitteln, müssen neben dem Bodenrichtwert weitere Faktoren berücksichtigt werden. 

Für eine präzise Wertermittlung wenden Sie sich am besten an einen regionalen Immobilienmakler. Immoportal.com stellt gerne einen unverbindlichen Kontakt her. Füllen Sie dazu einfach das folgende Formular aus. Sie erhalten kostenlos eine erste grobe Werteinschätzung und können dann einen Maklerkontakt anfordern – ebenfalls kostenlos.

Wie hoch der Bodenrichtwert ist, hängt vor allem vom Entwicklungszustand und Erschließungszustand ab. Unter dem Entwicklungszustand versteht man, ob das Grundstück mit den Versorgungs- und Verkehrsanlagen verbunden ist. Der Erschließungszustand wiederum gibt Aufschluss darüber, inwieweit das Grundstück für die bauliche Nutzung bereit ist. Dabei werden gemäß ImmoWertV folgende Grundstücksarten unterschieden:

• baureifes Land
• Rohbauland
• Bauerwartungsland
• Flächen der Land- und Forstwirtschaft
• sonstige Flächen

Die Spannweite bei den Bodenrichtwerten ist in Deutschland sehr groß. Sie reicht von wenigen Euro pro Quadratmeter für ein Gartenland ohne Verkehrsanbindung bis über 10.000 Euro pro Quadratmeter für ein Grundstück in Top-Wohnlagen.

Ihre Stadt ist nicht dabei? Dann wählen Sie auf der Seite Grundstückspreise Ihre Stadt aus und finden Sie dort den Bodenrichtwert für Ihr Grundstück.