Home Staging von Erbimmobilien – fünf Gründe, warum es sich lohnt

Erbimmobilien stammen meist aus einem anderen Jahrhundert, in Zeiten der 1960er-/1970er-Jahre oder gar der 1930er-Jahre unterlagen Raumaufteilung, Materialien, Wand- und Deckenbekleidungen einer anderen Mode als heute.

Am Beispiel einer Immobilie aus 1965 lassen sich folgende zentrale Merkmale nennen:

Raumaufteilung und Raumproportionen:

• Durchgangsräume mit schwieriger Nutzungsmöglichkeit
• sehr kleine Räume
• niedrige Deckenhöhen

Materialien:

• Böden aus minderwertigen und abgewohnten Materialien, zum Beispiel Vinyl (DDR-Zeit) oder farbigem Teppich
• Wand- und Deckenvertäfelungen in Holzoptik beziehungsweise aus Styropor
• fleckige und dunkel gestrichene Wände
• Bodenfliesen im Bad veraltet und zerstört

Einrichtung:

• Sanitärkeramik in braun-beige, hellblau, olive-grün oder vergilbt
• veraltete Sanitärarmaturen: absplitternde Verchromung, vergilbte durchsichtige Plastikelement an Wasserhähnen
• veraltetes Türdesign: Türen mit Glaseinsätzen und aufgesetzten Profilen (Landhausstil), Türen aus DDR – Zeit, Türklinken mit Plastikaufsätzen, Anstrich veraltet und fleckig
• veraltetes Mobiliar: Sofa mit floralem Muster und Samtbezug, Schrankwände (profiliert u. dunkel)
• Gardinen Store vor den Fenstern

Außenanlagen:

• teilweise sehr ungepflegter Garten und Balkone

An diesen Merkmalen lässt sich bereits erkennen, dass Immobilien aus den Händen einer früheren Generation selten zeitgemäß eingerichtet oder in einem guten Zustand sind. Dementsprechend schwierig ist es, eine jüngere Generation für den Kauf zu begeistern. Die Crux dabei: Genau diese sind die potenzielle Zielgruppe. Denn bei Erbimmobilien handelt es sich häufig um Einfamilienhäuser in ländlicher Region, in einigen Fällen auch im städtischen Umfeld – also genau jene Immobilien, welche von jungen Familien oder Paaren gesucht werden. Um diese besser von einer Erbimmobilie überzeugen zu können, gilt es den alten Staub zu entfernen und durch eine zeitgemäße Einrichtung und bessere Beleuchtung die optimalen Nutzungsmöglichkeiten der Räume aufzuzeigen.

Home Stager sind emotional nicht so involviert wie die Erben und haben deshalb die notwendige objektive Sicht auf die Dinge. Ihnen fällt es dementsprechend leichter, die Immobilie von emotionalen Altlasten zu befreien und ein zielgruppengerechtes Gestaltungskonzept zu entwickeln. 

Dabei beraten sie die Eigentümer auch zur Sanierung einiger wichtiger Oberflächen der Immobilie. Denn häufig wird bei einer ersten Begehung mit einem Home Staging Unternehmen festgestellt, dass in einigen wichtigen repräsentativen Bereichen Fußböden, wie beispielsweise Vinylböden, ausgetauscht und Wände oder Decken, die mit dunklen Vertäfelungen verkleidet oder mit Flecken übersäht sind, gestrichen werden sollten. Home Stager können dafür meist auf ein gutes Netzwerk aus Dienstleistern zugreifen, sodass in kurzer Zeit mit wenig Handwerkerleistungen bereits eine optimierte Grundlage für das Home Staging geschaffen werden kann.

Nach Fertigstellung dieser Arbeiten, die im Normalfall ein bis zwei Wochen dauern, wird ein zielgruppengerechtes Konzept erarbeitet, welches die Schwächen der Immobilie in Stärken umwandelt und dem zukünftigen Eigentümer ein neues Nutzungskonzept der Immobilie aufzeigt. So kann ein Raum, der zuvor immer als Wohnzimmer genutzt wurde, zum Esszimmer werden. Oder ein Durchgangsraum wird zum Spielzimmer und eine Bibliothek zum Wohnzimmer mit tollem Blick in den Garten.

Der unvoreingenommene Blick des Home Stagers ermöglicht diese Neuerfindung der Immobilie, die Inszenierung ihrer Qualitäten und das Wecken von Emotionen bei den Interessenten. Die junge Familie oder das junge Paar kann sich auf Bildern und im Objekt auf einmal vorstellen, wie ihr eigenes zukünftiges Leben in den neuen vier Wänden aussehen wird. 

Erben sind meist so emotional belastet, dass sie kaum Kraft beziehungsweise keinen klaren Kopf für die Organisation haben, die notwendig ist, um eine Erbimmobilie für den Verkauf herzurichten. Für Home Stager hingegen zählt die Organisation zum Berufsbild. Sie wissen, welche Abläufe am sinnvollsten sind und wen sie für welche Arbeiten engagieren können.

Ein guter Home Stager, der oft mit Erbimmobilien arbeitet, weiß um die Verletzlichkeit der Erben und deren Situation. Hierbei ist das nötige Einfühlungsvermögen und Verständnis für eine gewisse Nostalgie Teil des Berufes und wichtig, um den Erben eine Perspektive aufzuzeigen – nämlich der Verkauf der Immobilie zum bestmöglichen Preis.

Häufig gehen eventuellen Handwerkerarbeiten und einem Home Staging erst einmal das Entrümpeln, Aussortieren, Wegwerfen und Reinigen der vier Wände voraus. In emotional schwierigen Situationen können Erben hier durch die professionelle Arbeit eines Home Stagers objektive Hilfestellung beim Entrümpeln erhalten oder durch dessen Netzwerk eine entsprechende Firma engagieren. 

Auch bei Erbengemeinschaften hilft es, wenn das Herrichten der Erbimmobilie ein Home Staging Unternehmen übernimmt. So muss nicht innerhalb der womöglich zerstrittenen Erbengemeinschaft aufgeteilt werden, welches Familienmitglied welche Aufgaben übernimmt. Der Home Stager als neutrale Person kann als Vermittler für die Erbengemeinschaft auftreten und für einen erfolgreichen Immobilienverkaufes beratend zur Seite stehen.

Während Erben der Situation meist zum ersten Mal gegenüberstehen, ist es für Home Stager beruflicher Alltag, Erbimmobilien herzurichten. Sie wissen aus Erfahrung, welche Zielgruppe durch die Immobilie angesprochen werden kann und soll und welche Kriterien für diese relevant sind.

Durch die notwendigen Kontakte zu Handwerkern, Entrümpelungsfirmen und Immobilienmaklern können sie eventuelle Reparaturarbeiten zügig koordinieren und damit ein schnellstmögliches Ergebnis für die Vermarktung erzielen. 

Home Stager wissen durch Ihre Erfahrung

• welche Lichtquellen sie einsetzen müssen, 
• welche Blickwinkel für den Betrachter den ersten „Aha-Effekt“ erzeugen, 
• welche Farben ansprechend wirken und gut kombiniert werden können, 
• welche Möbelstücke mit Boden und Grundriss der Immobilie harmonieren, 
• wie viele Accessoires notwendig sind, um ein Gefühl der „Gemütlichkeit“ und Authentizität zu erzeugen, 
• dass textile Oberflächen – richtig eingesetzt – ein Raumgefühl komplett verändern können 
• und wie viele Möbelstücke in einem Raum benötigt werden um weder einen zu vollen noch einen zu leeren Eindruck zu vermitteln. 

Warum die Immobilie nicht selbst herrichten, um Kosten zu sparen? – Ausgaben bei der Verkaufsvorbereitung einer Immobilie zu sparen, hat oft eine längere Verkaufszeit zur Folge, wodurch die Kosten wieder steigen. Beim Home Staging hingegen fallen zwar anfänglich Mehrkosten an, diese zahlen sich am Ende aber meist wieder aus, wenn ein schnellerer Verkauf und höhere Verkaufspreise erzielt werden. Grund dafür ist neben der Erfahrung der Home Stager auch das große Netzwerk an Handwerkern auf das sie ebenso schnell zurückgreifen können wie auf ihren Möbel- und Accessoire-Fundus.

So haben viele Home Staging Unternehmen ein Lager mit Möbeln aus unterschiedlichen Stilrichtungen und Preisklassen, das ihnen ermöglicht, eine Immobilie zielgruppengerecht herzurichten. Nach Verkauf der Immobilie werden diese Möbel einfach wieder durch das Unternehmen entfernt und eingelagert. Der Verkäufer spart sich also die Kosten für den Kauf von Möbeln, die er womöglich gar nicht an die späteren Käufer der Immobilie mit verkaufen kann – die meisten Käufer haben bereits eigene Möbel, mit denen sie in das Objekt einziehen möchten. Durch die zielgruppengerechte Ansprache wiederum kann sich die Verkaufszeit verkürzen und der Verkaufspreis höher ausfallen. Im Durchschnitt liegt er 12 Prozent über dem Vermarktungspreis. In einigen Fällen, u.a. bei Erbimmobilien in C und D-Lagen, ist sogar eine Erhöhung des Verkaufspreises um bis zu 30 Prozent möglich.

Home Staging ist also ein Verkaufskatalysator: es verkürzt die Vermarktungszeit einer gestagten Immobilie enorm, meist wird in wenigen Wochen ein Käufer gefunden. Bei Immobilien in schwieriger Lage oder mit schwierigen Bedingungen führt Home Staging sogar dazu, dass überhaupt ein Käufer gefunden werden kann. Durch die schnellere Verkaufszeit spart der Erbe laufende Kosten wie Heizung, Versicherungen und noch laufende Ratenzahlungen.

In allen Fällen wirkt Home Staging am besten, wenn die Immobilie noch nicht monatelang unverkauft auf Online-Plattformen steht, sondern erst im hergerichteten Zustand auf den Markt kommt. Trotzdem kann auch bei einer scheinbar unverkäuflichen Immobilie – einer sogenannten „verbrannten Immobilien“ – ein Home Staging wahre Wunder bewirken und doch noch den erhofften oder gar höheren Verkaufspreis erzielen.

Die vorläufige Investition für ein Home Staging beträgt etwa 1 bis 3 Prozent des Verkaufspreises. Bei einem im Durchschnitt um 12 Prozent erhöhten Verkaufspreis zahlt sie sich diese also am Ende immer aus.