Ab heute Vermieter: Was muss ich bedenken, wenn ich meine Wohnung vermiete?

Sie besitzen eine Wohnung und suchen dafür einen Mieter. Damit Sie auch den passenden finden, sollten Sie im Vorfeld überlegen, an wen Sie Ihre Wohnung vermieten möchten. Haben Sie eine möblierte Wohnung, so könnte diese für Firmen interessant sein, die Mitarbeiter übergangsweise unterbringen möchten. Oder wollen Sie vielleicht sogar eine Ferienwohnung daraus machen? Auch das ist möglich. Allerdings sollten Sie hierbei bedenken, dass bei einer Vermietung an Firmen oder Urlauber meistens mehr Arbeit auf Sie als Vermieter wartet. Bei einer Ferienwohnung müssen Sie bei jeder Vermietung stets die Schlüsselübergabe und Reinigung organisieren. Da ist ein längerfristiges Mietverhältnis weniger anstrengend.

Für welche Zielgruppe könnte Ihre Wohnung dabei interessant sein? Für Singles, Paare, Familie, Senioren? Überlegen Sie, welche Vorzüge Ihre Wohnung hat und für wen sie geschaffen ist. Diese Vorteile halten Sie in einem Exposé für potenzielle Mieter fest. Wenn Sie keinen Immobilienmakler mit der Vermietung beauftragen wollen, nutzen Sie möglichst viele Kanäle für die Verbreitung Ihrer Werbung. So können Sie Immobilienanzeigen in regionalen Tageszeitungen und kostenlosen Stadtzeitungen schalten und auf großen Immobilienportalen im Internet Werbung machen. Es hilft auch im Freundes- und Bekanntenkreis sein Wohnungsangebot anzusprechen oder auf Social Media Kanälen. So können Sie die Netzwerke anderer nutzen und finden vielleicht schnell einen geeigneten Mieter.

Ihre Immobilienanzeige sollte dabei diese Informationen enthalten:

• Miet- und Nebenkosten
• Angaben zur Wohnfläche, Zimmeranzahl und einen Grundriss
• Angaben zum Energieausweis
• Angaben zur Ausstattung
• aussagekräftige Fotos

Wenn Sie selbst keine Zeit für die Betriebskostenabrechnung oder die Verwaltung Ihrer Wohnung haben, empfiehlt es sich, die Hausverwaltung damit zu beauftragen. Sie ist auch die beste Anlaufstelle, wenn Sie eine Wohnung vermieten, die sich nicht an Ihrem Wohnort befindet.

Verschaffen Sie sich als erstes einen Überblick über den aktuellen Mietmarkt. Er bildet die Grundlage, um einen angemessenen Mietpreis für Ihre Wohnung zu finden. Im Mietspiegel erfahren Sie zudem, wie hoch die Quadratmeterpreise in Ihrer Region liegen. Oder Sie sehen sich Immobilienangebote für Mietwohnungen in vergleichbarer Lage und mit ähnlicher Ausstattung an.

Wie viele Besichtigungstermine Sie anbieten, hängt von der Anzahl der Interessenten ab. Gibt es viele Anfragen für Ihre Wohnung, planen Sie am besten Besichtigungen mit Gruppen an mehreren Tagen ein. Oder Sie sondieren im Vorfeld die Anfragen und laden nur Interessenten mit glaubwürdigem Interesse einzeln ein. Lassen Sie sich von den Mietinteressenten dabei gleich die Unterlagen für die Wohnungsbewerbung aushändigen. So können Sie später leichter entscheiden, wer der passende Kandidat für Sie ist.

Um sich gegen materielle oder finanzielle Schäden als Vermieter abzusichern, sind Sie dazu berechtigt, von Ihrem Mieter eine Mietkaution zu verlangen. Diese zahlen Sie erst zurück, wenn Ihr Mieter wieder auszieht und keine essenziellen Schäden hinterlassen hat. Für die Berechnung nimmt man hier die Kaltmiete, also die Miete ohne Berücksichtigung der Nebenkosten. Üblicherweise zahlen Mieter zwei bis drei Monatskaltmieten als Mietkaution.

Die Miete für Ihre Wohnung setzt sich aus der Nettokaltmiete und den Nebenkosten zusammen. Als Vermieter haben Sie die Möglichkeit, die Nebenkosten durch eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag auf den Mieter umzulegen. Dabei sind folgende Betriebskosten umlagefähig:

• Grundsteuer
• Heizung- und Warmwasserkosten
• Kosten für die Gebäudereinigung
• Kosten der Haftpflichtversicherung
• Abwassergebühren
• Schornsteinfegerkosten
• Gebühren für die Straßenreinigung und Mülllabfuhr

Wenn Ihre Mieteinnahmen den jährlichen Steuerfreibetrag übersteigen, sind Sie verpflichtet, Ihre Mieteinnahmen zu versteuern. Die Nettokaltmiete ist hierbei die Grundlage für die Berechnung. Handwerkerkosten, Zinsbelastungen und Abschreibungen sowie Werbungskosten können gegengerechnet werden und mindern so die Steuerlast.

Ist der Mietvertrag von beiden Parteien unterschrieben, steht jetzt die Wohnungs- und Schlüsselübergabe an. Gehen Sie bei diesem Termin mit dem Mieter noch einmal durch die Wohnung und schauen Sie, ob es noch Fragen oder Mängel gibt. Notieren Sie wichtige Punkte wie den Zustand der Wohnung, die Zählerstände und die Anzahl der Schlüssel in einem Übergabeprotokoll. Werden Mängel gefunden, halten Sie im Protokoll fest, wer die Kosten und Beseitigung dafür übernimmt. Vermieter und Mieter unterzeichnen am Ende das Übergabeprotokoll mit Datum und Uhrzeit.

Haben Sie mit Ihrem Mieter ein unbefristetes Mietverhältnis abgeschlossen, können Sie bei einer etwaigen Pflichtverletzung seitens des Mieters dieses beenden. Eine Kündigung wegen Zahlungsverzug oder eine Kündigung nach Abmahnung des Mieters ist hierbei zugelassen. Auch eine Kündigung wegen Eigenbedarf kann rechtens sein. Zum Schutz des Mieters stellt der Gesetzgeber hier jedoch enge Grenzen auf.