Mehrgenerationenhaus: Welche Wohnformen gibt es und was kostet es?

Der Name ist Programm: Leben Jung und alt gemeinsam unter einem Dach, spricht man von einem Mehrgenerationenhaus. Aber hinter dem Mehrgenerationenwohnen steckt noch viel mehr, denn diesem Wohnkonzept liegt die Idee zugrunde, sich gegenseitig und generationenübergreifend zu helfen. Oder gemeinsam etwas zu machen. Daher finden sich bei dieser Wohnform auch in der Regel Gemeinschaftsräume und Gemeinschaftsflächen, die allen Bewohnern offenstehen. 

Und trotzdem soll jeder Bewohner seinen Freiraum haben, den er braucht. Das Mehrgenerationenhaus ist somit eine Herausforderung und stellt eine Sonderform des gemeinschaftlichen Wohnens dar. Das Wohnen in einem Mehrgenerationenhaus heißt, sich aktiv in die Hausgemeinschaft einzubringen.

Wer plant, ein Mehrgenerationenhaus zu kaufen, sollte sich alle Vor- und Nachteile nochmal vor Augen führen. Ein Überblick hilft dabei:

Es gibt verschiedene Möglichkeiten des Wohnens, wenn sich mehrere Generationen unter einem Dach versammeln wollen. Das Mehrgenerationenwohnen lässt sich dabei in drei Varianten verwirklichen:

• durch das Mieten einer dafür geeigneten Immobilie
• durch den Kauf eines großen Hauses, dessen Unterteilung für mehrere Bewohner passt
• durch den Bau eines Mehrgenerationenhauses

Zuvor müssen Sie sich zudem entscheiden, ob Sie das Mehrgenerationenwohnen selbst organisieren oder ob Sie einen Träger suchen, der einzelne Wohnungen in einem Mehrgenerationenhaus zum Mieten anbietet. Teilweise stellen auch die Kommunen Bauprojekte für das Mehrgenerationenwohnen bereit, bei denen der Kauf der Wohneinheiten möglich ist. 

Auch die Aufteilung der Wohnbereiche bestimmt die Art des Zusammenlebens. Dabei gibt es:

• die WG-Form, bei der jeder Bewohner sein eigenes Zimmer hat.
• die Pflegeimmobilie mit jeweils abgeschlossenen, seniorengerechten Wohnungen für mehrere Parteien innerhalb eines Hauses und gegebenenfalls Gemeinschaftsräumen 
• die Familien-WG, bei der jedes Paar oder jede Familie eine eigene Wohnung hat zuzüglich Gemeinschaftsräumen oder einem Garten

Die Frage klingt bürokratisch, ist aber wichtig zu beantworten, da die Wahl der geeigneten Rechtsform unterschiedliche Rechte und Pflichten mit sich bringt. Hierbei gibt es:

1. Eingetragene Genossenschaft (eG)

Dieses ist die Rechtsform, die am häufigsten bei Mehrgenerationenhäusern gewählt wird. Mit dem Kauf von Genossenschaftsanteilen zahlt jedes Mitglied ins Genossenschaftsvermögen ein. Ist der Kauf oder Bau des Mehrgenerationenhauses unter Dach und Fach, vermietet nun die Genossenschaft die Wohnungen an ihre Mitglieder. Statt einer Miete zahlen sie eine Nutzungsgebühr an die Genossenschaft. Sie ist meistens niedriger als die ortsübliche Miete. Der Grund dafür ist, dass die Genossenschaft keine Gewinnmaximierung zum Ziel hat. Alle Mitglieder verfügen über ein lebenslanges Wohnrecht.

2. Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR)

Diese Rechtsform ist nicht besonders kostenintensiv, da es keines Mindestkapitals bedarf, und ist außerdem ziemlich einfach zu gründen. Allerdings haftet für die Verbindlichkeiten der GbR jedes Mitglied mit seinem Privatvermögen. Entscheidungen können aber nur gemeinsam getroffen werden, weshalb sich eine GbR eher für kleinere Gruppen eignet.

3. Wohneigentümergemeinschaft (WEG)

Die WEG eignet sich für Gemeinschaften, die gemeinsam planen und bauen wollen, anschließend aber jeweils Eigentümer der Wohneinheit sein möchten. Jeder Eigentümer hat dabei zusätzlich Anteil am Gemeinschaftseigentum, wie beispielsweise dem Garten oder den Gemeinschaftsräumen. Hierbei kann jedes Mitglied sein Eigentum nach Belieben verkaufen und vererben.

4. Eingetragener Verein (e. V.)

Ein eingetragener Verein muss vor allem klare gemeinnützige Ziele haben. Die Gründung und Verwaltung des Vereins sind dabei relativ einfach. Entscheidungen werden beim Verein von der Mitgliederversammlung per Mehrheitsbeschluss entschieden, die ein gewählter Vorstand dann auch nach außen hin vertritt. 

5. Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH)

Diese Rechtsform ist relativ aufwändig und auch die Kosten für Gründung und Verwaltung sollten nicht unterschätzt werden. Das ist auch der Grund, weshalb Mehrgenerationenhäuser selten in dieser Rechtsform organisiert sind. Mindestens 25.000 Euro müssen die Gesellschafter für die Gründung einbringen, wovon aber nur die Hälfte sofort eingezahlt werden muss. Für gewöhnlich haftet die GmbH mit ihrem Gesellschaftsvermögen. Diese Rechtsform eignet sich eher für große Projekte, zum Beispiel wenn viele Wohneinheiten vermietet werden oder gewerbliche Projekte wie ein Café Teil des Hauses sind.

Wer über ein Mehrgenerationenhaus nachdenkt, sollte sich zuvor ein paar Fragen stellen:

• Wer kommt als Mitbewohner in Frage? 
• Wie viele Bewohner sollen es insgesamt werden?
• Welche Wohnlage eignet sich für alle am besten?
• Wie sieht die Anbindung an den Nahverkehr aus?
• Ist eine Infrastruktur in der Nähe?
• Welche Größe soll das Objekt haben?
• Kommt eher Kauf oder Miete für das Projekt in Frage?
• Welche Immobilien eignen sich grundsätzlich für das Projekt? #
• Wäre auch ein Neubau eine Option?
• Möchte ich separate Wohneinheiten? 
• Wie sieht es mit Gemeinschaftsräumen und einem Gemeinschaftsgarten aus?
• Wie viel Geld können die Bewohner gemeinsam aufbringen und welche Kosten fallen insgesamt an? 
• Mit welchen monatlichen Kosten muss jede Partei rechnen? 
• Welches Finanzierungskonzept ist möglich und welches ist gewünscht?
• Welche Pflichten sollen intern übernommen werden oder was soll möglicherweise durch Dienstleister erledigt werden?
• Wie werden Reparaturkosten, Nebenkosten und mehr aufgeteilt?
• Welche Rechtsform bietet sich am ehesten an?

Zusätzlich kommen Fragen der Organisation hinzu: 

• Wer geht auf die Suche nach einer geeigneten Immobilie?
• Wer übernimmt in der Gemeinschaft welche Aufgaben, zum Beispiel, wenn es um die Treppenhausreinigung, Gartenpflege oder den Winterdienst geht?
• Was passiert, wenn jemand auszieht?
• Wie gehen die Bewohner mit auftretenden Konflikten um? Wird ein Rat einberufen?
• Wie sind Rechte und Pflichten bei gemeinsamen Räumen und Nutzflächen verteilt?
• Wie viel Privatsphäre und wie viel Gemeinschaftsleben wollen die Bewohner haben? 
• Gibt es bestimmte Treffen oder Aktivitäten, an denen alle Parteien teilnehmen müssen?

Die Kosten für ein Mehrgenerationenhaus bestehen aus drei Teilen:

• dem reinen Kauf- bzw. Baukosten für Grundstück und Gebäude
• den Kaufnebenkosten
• den laufenden Kosten für das bewohnte Objekt

Bei einem Kauf variieren die Preise für Grundstücke und Gebäude natürlich stark je nach Region und Lage. Wichtig ist in jedem Fall, alle anfallenden Kosten einzukalkulieren. Dabei sollten gerade auch die Kaufnebenkosten nicht unterschätzt werden, denn neben den Kosten für Notar, Grundbucheintrag und Grunderwerbsteuer können zusätzlich Gutachterkosten, Maklergebühren und Umbau- bzw. Modernisierungskosten zu Buche schlagen.

Dabei müssen die Kosten sowohl beim Bau als auch beim Kauf eines Mehrgenerationenhauses gerecht aufgeteilt werden. Hier ist die Wahl einer passenden Rechtsform essentiell. 

Auch bei den laufenden Kosten für ein Mehrgenerationenhaus müssen zwei Aspekte beachtet werden: Zum einen müssen Aufwendungen berücksichtigt werden, die beispielsweise für Dienstleistungen wie Hausmeistertätigkeiten oder die Treppenhausreinigung anfallen können. Zum anderen müssen Rücklagen für etwaige Reparaturen und Sanierungsarbeiten gebildet werden. Diese monatlichen Nebenkosten müssen für die Bewohner je nach Wohnkonzept und Größe der Wohneinheit berechnet werden. Packen alle Bewohner bei den erforderlichen Arbeiten wie etwa Gartenpflege mit an, fallen die laufenden Kosten natürlich niedriger aus. Werden externe Dienstleister dafür gebucht, schlagen sie höher zu Buche. 

Als erstes muss für die Finanzierung ermittelt werden, welche Mittel die Bau- oder Kaufwilligen gemeinsam aufbringen können. Hiervon hängt auch der mögliche Kreditrahmen ab.

Für den Bau oder Kauf eines Mehrfamilienhauses muss zunächst eine sehr hohe Summe aufgebracht werden. Der Vorteil des Gemeinschaftsprojektes ist aber, dass nicht ein Einzelner die Immobilienfinanzierung stemmen muss. Auch die Konditionen könnten durch die Gemeinschaft günstiger ausfallen, da das Eigenkapital oft höher ausfällt. Hier geben Banken gerne günstigere Kreditzinsen und auch beim Grundstückskauf kann der Einzelne durch die gemeinsame Nutzung profitieren.

Informieren Sie sich außerdem zu Fördermöglichkeiten von Mehrgenerationenhäusern.