10 gute Gründe, die Planung eines Hauses mit einem Architekten zu machen
Warum sind Architekten wichtig?
Der Architekt vertritt nicht nur die Interessen des Bauherren, sondern ist auch Ansprechpartner für alle Beteiligten rund um den Hausbau. Aus diesem Grund muss der Architekt auch zum Bauherren und zum Bauvorhaben passen, denn die Arbeiten des Architekten sind eng mit dem Bauvorhaben verknüpft. Hier findet man viele weitere Vorteile, wenn man mit einem Architekten baut.
Welche Aufgaben hat ein Architekt?
- Abwicklung der Planung, welche vom Entwurf über die Baugenehmigung und die Detailplanung geht.
- Aufklärung bei baurechtlichen Fragen.
- Beratungstätigkeit und Hinweispflicht bei wichtigen Umständen.
- Bauüberwachung je nach Auftrag.
- Permanente Kosten- und Qualitätskontrolle.
Gründe für den Architekten
1. Bauträger nicht zwingend günstiger
Auch wenn es oft behauptet wird, ist das Bauen mit einem Bauträger nicht zwingend günstiger als mit einem Architekten. Bauherren müssen hier die verschiedenen Leistungen miteinander vergleichen und dann abwägen, was für sie vorteilhafter ist. Die Kosten allein sollten kein alleiniges Entscheidungskriterium sein.
2. Architekt kann Handwerkerleistungen günstiger anbieten
Vielfach sind die Handwerkerleistungen bei einem Architekten günstiger als von einem Bauträger. Dies liegt daran, dass der Handwerker für seine Gewerke fest definierte Preise hat. Der Bauträger muss hier in der Regel mit Zuschlägen arbeiten. Die Gründe dafür sind:
- Aufwand für das Einholen und Prüfen der Angebote
- Aufwand für die Überwachung der Handwerker am Bau
- Abrechnung mit einem Subunternehmen
- Risiko für den Haftungsausfall eines Handwerkers
- Zuschlag für seinen Gewinn
Vergleichbar ist dies mit der Einschaltung eines Zwischenhändlers, der das Produkt teurer anbietet als der Hersteller selbst.
3. Architekt hat Einfluss auf die Baufirmen
In der Regel verfügen Architekten über ein großes Netzwerk an Baufirmen und Dienstleistern, sodass sie immer den geeignetsten Handwerker für das Gewerk auswählen können. Baumängel und Nachbesserungen können so von Anfang an ausgeschlossen werden. Des Weiteren kommt es nicht zu unerwarteten Kostensteigerungen durch Verzögerungen bei der Fertigstellung.
Bei einem Bauträger haben Bauherren kaum Einfluss auf die Auswahl der Baufirmen, ohne dass sie Mehrkosten riskieren. Nicht selten werden von den Bauträgern für spezielle Gewerke Baufirmen aus Billiglohnländern angeworben. Es kommt dabei aber oft zu Problemen bei Nachinstallationen, Ersatzteilbeschaffung und sonstigen Arbeiten.
4. Kosten und Arbeit sparen beim Bauträgermodell?
Bauherren wird oft suggeriert, dass sie Kosten und Geld sparen, wenn sie sich für ein schlüsselfertiges Haus entscheiden. Dies gilt aber nur, wenn
- der Preis für die erbrachten Leistungen gerechtfertigt ist
- es egal ist, dass man für das gleiche Geld auch was Besseres bekommen hätte können
- nicht klar ist, ob die Bauprodukte auch ihren Anspruch an Wertigkeit erfüllen.
- Entscheidungen an einen Bauträger übergeben werden, der nicht unabhängig ist
Der Architekt dagegen geht auf die individuellen Wünsche ein und übernimmt dafür auch die Verantwortung.
5. Leistung und Qualität beim Bauträger
Damit Bauprojekte gelingen, haben Bauträger in der Regel ein Leistungsprogramm und eine entsprechende Qualifikation. Doch hier sollten Bauherren genau hinschauen. Im Bauvertrag sind u.a. folgende Leistungsbeschreibungen zu finden:
- Weiße und hochwertige Fliesen für das Bad
- Innentüren mit Furnier beschichtet
- Weiße Kunststofffenster
Hierbei handelt es sich jedoch nicht um Leistungsbeschreibungen, sondern bestenfalls um eine funktionale Beschreibung, aber nicht um eine Qualität. Bauträger arbeiten gewinnmaximiert. Das bedeutet, sie werden Produkte verwenden, die der Beschreibung gerecht werden und für den Bauträger kostengünstig sind. Oftmals überstehen solche Produkte gerade einmal die Gewährleistungszeit von 5 Jahren.
So sagt die Bezeichnung Fliesen nichts über die Fliesenart (Steinzeug, Steingut, Feinsteinzeug) aus. Es gibt auch keine Informationen zur Beanspruchungsgruppe und der Art der Verlegung und Verfugung.
Zusätzlich erfahren Bauherren nichts über die Qualifikation der ausführenden Handwerksbetriebe. Pfusch ist so vorprogrammiert. Viele Bauträger arbeiten mit unqualifizierten Subunternehmen zusammen, da diese günstig sind und für mehr Gewinn sorgen.
6. Planungskosten auch beim Bauträger
Dass bei einem Bauträger keine Planung- und Architektenkosten anfallen, ist unwahr, auch wenn dies bei den Beratungsgesprächen immer verschwiegen wird.
Es spielt keine Rolle, ob Bauherren einen Architekten oder einen Bauträger beauftragen. Es entsteht immer ein gewisser Planungsaufwand, der gemäß § 15 HOAI beglichen werden muss. Bei der Zusammenarbeit mit einem Architekten sind diese Kosten transparent und nachvollziehbar aufgeführt. Bei einem Bauträger verschwinden die Kosten in einem Gesamtpaket oder werden zu den Baukosten gerechnet.
Architektenkosten sind nicht höher als die vom Bauträger. Bauherren müssen sich hier ernsthaft fragen, welche Qualifikationen hat der Bauträger, dass er mit den Planungskosten günstiger als ein Architekt sein kann. Im schlimmsten Fall vertrauen Bauherren ihr Bauvorhaben einer angelernten Hilfskraft an.
Grundsätzlich kann gesagt werden, dass für bestimmte Aufgaben bei einem Bauvorhaben qualifizierte Mitarbeiter benötigt werden. Des Weiteren erlaubt der Gesetzgeber bei Architekturleistungen keinen Preiswettbewerb.
7. Überwachung der Arbeiten vor Ort
Beim Bau mit einem Architekten fällt die Bauüberwachung in die Leistungsphase 8 der HOAI und umfasst 31 % des Gesamthonorars. Architekten koordinieren die Gewerke, überprüfen den Vorschritt und die Qualität. Wenn nötig, fordern sie bei Mängeln Nachbesserung von den jeweiligen Firmen an. Des Weiteren erfolgt die Abnahme der Leistungen durch den Architekten und erstellt vor Ort zusammen mit den Baufirmen das Aufmaß. Letztendlich prüft er die Rechnungen auf Richtigkeit. Aus diesem Grund muss der Architekt in der Hauptbauphase nahezu täglich auf der Baustelle sein. Somit besteht ein Drittel der Arbeiten eines Architekten aus der Überwachung der Arbeiten vor Ort.
Vordergründig entstehen bei einem Bauträger solche Kosten nicht. Allerdings fallen intern Kosten an, denn die Arbeiten von Fremdfirmen müssen überprüft werden. Hier stellt sich nun die Frage, wer überwacht den Bauträger, damit er seine Bauüberwachung in vollem Umfang erfüllt?
Bauträger werben gerne mit einer kürzeren Bauzeit, da alles aus einer Hand kommt. Die Bauzeit und deren Einhaltung wird aber von der Planung, der Bauweise und dem Personal- sowie Geräteeinsatz bestimmt.
8. Bauträger gleich Architekt?
Freie Architekten sind verpflichtet, als Sachverwalter für den Bauherren zu agieren. Somit muss der Architekt im Rahmen seiner Arbeit den Bauherren
- unabhängig bei der Entwicklung des Gebäudes beraten
- für den Bau wirtschaftliche und fachlich geeignete Baufirmen empfehlen
- auf die geeignetsten und neusten Bauprodukte hinweisen
- die tadellose Bauausführung überwachen und sicherstellen
- die Interessen des Bauherrn gegenüber den Handwerkern vertreten
Bauträger dagegen dürfen sich nicht Sachverwalter, sondern nur Vertragspartner nennen. Ziel des Bauträgers ist es, Gewinn zu machen.
9. Bauherren-Risiko gleich bei Architekten und Bauträger?
Bei der Zusammenarbeit mit einem Architekten ist das finanzielle Risiko für den Bauherren überschaubarer als bei einem Bauträger.
Bauherren müssen sich vor der Unterzeichnung des Bauvertrages fragen, wer steckt hinter dem Bauträger. Oft sind es ein-Mann-Betriebe mit einem kleinen Büro. Was passiert, wenn der Bauträger während der Bauzeit in Schwierigkeiten gerät? Vielfach kommt es zu Zeitverzögerungen und im schlimmsten Fall zu endlosen Prozessen.
Auch die Zahlungspläne stellen ein Risiko für den Bauherren dar und bergen eine große Gefahr. Nicht selten sind die Zahlungspläne überzogen und es müssen hohe Vorauszahlungen geleistet werden. Doch was passiert, wenn der Bauträger Insolvenz anmeldet? Bauherren sitzen auf der Bauruine, denn Bauträger sind meist nur Gesellschaften mit beschränkter Haftung, sodass sie im Insolvenzfall nur mit dem Gesellschaftsvermögen haften. Schäden werden damit nicht abgedeckt.
10. Planung Hausbau und Ausführung trennen
Bauherren sollten beim Hausbau die Planung immer von der Ausführung trennen. Das Werbeversprechen -Alles aus einer Hand- kann schnell zum Problem werden. Bauträger haben immer nur ihren Gewinn im Auge. Dies heißt, er arbeitet mit festen Partnern und schreibt die Leistungen nicht aus. Preise und Qualitäten werden nicht kontrolliert.
Der Architekt dagegen arbeitet als dritte Instanz, denn er schreibt die Leistungen aus und wählt den geeignetsten Handwerker für das Bauvorhaben aus. Bauherren können ihrem Architekten direkt in den Geldbeutel sehen und wissen im Vorfeld, was er abrechnet, denn die Architektenhonorare werden in der HOAI festgeschrieben. Dies bedeutet alle Architekten arbeiten auf Honorarbasis, sodass ihre Leistung nicht im Preiswettbewerb, sondern im Qualitätswettbewerb steht. Bauherren können so sicher sein, dass sie immer die beste Leistung für ihr Geld bekommen.
Fazit zu den Gründen für einen Architekten
Der Ratgeber verdeutlicht, warum Bauherren sich nicht nur auf Versprechen von Bauträgern verlassen sollten, sondern auch die Leistungen eines Architekten in Betracht ziehen sollten. In jedem Fall ist es wichtig, die beiden Angebote miteinander zu vergleichen und nicht nur einem Bauträger vertrauen, der großzügige Werbeversprechen macht.
