Der Architektenvertrag Teil 3: Vertragsgestaltung, Kündigung und Haftung

In vielen Fällen fertigt ein Architekt viele Entwürfe und Zeichnungen an, eh ein Bauherr bereit ist, den Architekten denn auch zu beauftragen. Die Leistung des Architekten ist jedoch in jedem Fall zu bezahlen, auch wenn der Bauherr sich am Ende für einen Kollegen entscheidet.



Der Architekt kann Ihnen jedoch anbieten, erste Leistungen zu Grundüberlegungen unentgeltlich zu erbringen. Diese Vereinbarung sollten Sie in jedem Fall schriftlich festhalten, sonst werden am Ende Kosten fällig, sollten Sie sich nicht einig werden. Arbeiten Sie den genauen Wortlaut dieser Vereinbarung in Zusammenarbeit mit dem Architekten aus, denn letztlich ist entscheidend, dass Klarheit darüber herrscht, ob eine Einzelleistung noch zur unentgeltlichen Vorleistung gehört und wo diese endet.



Das Werkvertragsrecht des BGB, welches in § 631 ff geregelt ist, bildet die Grundlage des Architektenvertrags. Am Ende der Arbeit eines Architekten muss ein mangelfreies Bauwerk mit der vereinbarten Beschaffenheit und damit ohne Sach- und Rechtsmängel entstanden sein. Ist diese Voraussetzung erfüllt, steht ihm sein vereinbartes Honorar zu.

Die Architektenkammer des Bundes hatte vor einigen Jahren einen „Einheitsarchitektenvertrag“ als Vertragsmuster wieder zurückziehen müssen, da einige Passagen darin durch den Gesetzgeber für unzulässig erklärt worden waren.



Momentan gibt es lediglich einen Leitfaden zur Abfassung eines Architektenvertrages, ausgefertigt von der Architektenkammer Niedersachsen. Wird ein solcher Vertragsentwurf verwendet, stehen nicht in erster Linie die Vorteile für Bauherren im Fokus, vorrangig werden eher die Interessen des Architekten gewahrt. Da solche Vertragsentwürfe von Vertretern des Berufsstandes der Architekten ausgefertigt werden, ist eine subjektive Ausarbeitung wenig überraschend.



Um auf Nummer sicher zu gehen, lassen Sie den Architektenvertrag von einem Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht überprüfen, eh sie unterschreiben. Denn in den allermeisten Fällen legt Ihnen der Architekt die vertragstechnischen Grundlagen vor und nicht Sie ihm. Durch die Überprüfung des Vertragswerks können Sie sicherstellen, dass Ihre Interessen, entsprechend der aktuellen Gesetzeslage, vollständig mit in den Vertragstext einfließen.

Diese Punkte gilt es hinsichtlich der Zusammenarbeit mit dem Architekten, der Honorarvereinbarung, den Leistungsphasen, der Haftung, etc. bei der Vertragsgestaltung zu berücksichtigen:

1. Grundsätzlich müssen Sie für sich entscheiden, inwieweit Sie sich bereits vor Beginn der Zusammenarbeit an den Architekten binden wollen. Das heißt: Wollen Sie einen Vertrag abschließen, der alle Leistungsphasen bereits zu Anfang beinhaltet oder schließen Sie besser einen Stufenvertrag ab. Der Stufenvertrag ermöglicht es Ihnen, wie der Name schon sagt, einzelne Leistungsphasen nur dann vom selben Architekten/ Architekturbüro ausführen zu lassen, wenn die vorangegangene Leistung zufriedenstellend erbracht wurde.
   
    
2. Über die Ausgestaltung der einzelnen Stufen haben Sie völlig freie Hand, so kann der Architekt auch erst ab Leistungsphase 3 „einsteigen“, da Sie die ersten beiden Phasen eigenständig abdecken wollen und Sie vereinbaren dann für die Stufen 3 bis 5 und 6 bis 9 weitere Stufen.
   
   
   
   So können Sie sich Stufe für Stufe von der Qualität der Leistung überzeugen und mit jeder dieser Phasen tritt sozusagen der Vertrag neu in Kraft. Haben Sie von Beginn an alle Leistungsphasen inkludiert, sind Sie bei auftretenden Schwierigkeiten auch an das Gesamtpaket gebunden. Im Detail ist jedoch zu regeln, welche Aufgaben/ Arbeiten in den einzelnen Leistungsphasen durch den Architekten zu erbringen sind, sowohl inhaltlich als auch terminlich. Vereinbaren Sie, auf Basis des neuesten Kommentars zur HOAI (in jeder Buchhandlung erhältlich), inhaltlich unmissverständliche Leistungsdefinitionen sowie exakte Fertigstellungstermine.
   
   
   
   Definieren Sie bereits im Vertrag eine Kostenobergrenze und halten Sie fest, zu welchem Zeitpunkt und in welcher Form (postalisch oder per E-Mail) der Architekt Sie über die (bevorstehende) Überschreitung dieser Obergrenze informieren muss.
   
    
3. Legen Sie dem Vertrag Anlagen bei, die beispielsweise detaillierte Informationen und Vorstellungen zu Bereichen der Haustechnik oder der Auswahl von Baustoffen definieren.
   
    
4. Verpflichten Sie den Architekten vertraglich zu einer Fotodokumentation des Ablaufs einzelner Baumaßnahmen. Darüber hinaus regeln Sie vertraglich, dass der Architekt ein Bautagebuch führen muss, das er Ihnen in regelmäßigen Abständen (beispielsweise alle drei bis fünf Wochen) vorlegen muss.
   
    
5. Legen Sie fest, dass alle Leistungsphasen, auch die vor Baubeginn, in einem Bauzeitenplan berücksichtigt werden.
   
    
6. Klare Regeln braucht es im Hinblick auf die anstehenden Honorarzahlungen. Vereinbaren Sie das Prozedere bis ins Kleinste, um hier Missverständnissen und Ärger vorzubeugen. Sie haben zwei Optionen:
   
   
   
   1. Abschlagszahlungen. Diese sollten nicht höher sein als die unmittelbar erbrachte Leistung des Architekten. Grundsätzlich ist es möglich, Abschlagszahlungen für in sich abgeschlossene Leistungsphasen zu vereinbaren, ein genereller Anspruch auf Honorarzahlungen, die vorzeitig geleistet werden sollten, z.B. bei Auftragserteilung, entsteht daraus jedoch nicht.
   
   2. Honorarzahlung im Anschluss an eine vollendete Leistungsphase.
   
    
7. Legen Sie ein Datum fest, zu dem Ihr Gebäude fertiggestellt sein muss.
   
    
8. Regeln Sie detailliert, in welchem Umfang und zu welchem Zeitpunkt Nebenkosten Ihnen in Rechnung gestellt werden. Unter Nebenkosten fallen in diesem Zusammenhang: Portokosten, Kopier- und Pauskosten, Fahrtkosten, Telefongebühren, etc.
   
    
9. Vereinbaren Sie ganz grundsätzlich, welche Voraussetzungen gegeben sein müssen, dass Sie den Vertrag einseitig kündigen können. Dies ist bereits bei Nichterbringung einer einzigen Leistung im inhaltlichen wie auch im zeitlich festgelegten Rahmen möglich, ohne dass Ihnen Kosten für die bis zum Zeitpunkt der Kündigung nicht erbrachten Leistungen entstehen. Hinsichtlich der Inhaltsdefinition sollten Sie sich auf den aktuellsten HOAI-Kommentar stützen.
   
    
10. Bitten Sie den Architekten, Ihnen seine Berufshaftpflichtversicherungs-Police vorzulegen und diese dem Vertrag als Anlage beizufügen. Die Police allein beweist noch nicht, dass die Beiträge ordnungsgemäß bezahlt wurden und somit definitiv Versicherungsschutz besteht. Um hier sicher zu gehen, halten Sie Rücksprache mit der Versicherung.
    
     
11. Sie haben als Bauherr die Möglichkeit, eine Erfolgsprovision zu vereinbaren, nicht jedoch vor der 5. Leistungsphase. Gelingt es dem Architekten, die Kostenobergrenze deutlich zu unterschreiten, erhält er eine prozentuale „Gewinnbeteiligung“ an der eingesparten Summe. Schwierig ist dies allerdings, da es keine messbare Grundlage gibt, aufgrund derer sich feststellen lässt, mit welcher Ausstattung und zu welchen Kosten ein Gebäude errichtet werden kann.
    
    
    
    Kurz gesagt: Es lässt sich nicht definieren, an welchen Stellen und in welchem Rahmen Kosten eingespart werden können. Eine messbare Grundlage wäre erst durch die Genehmigung des entsprechenden Baugesuchs geschaffen.
    
     
12. Betrauen Sie Ihren Architekten neben den übrigen Aufgaben auch mit der Objektbetreuung und Dokumentation, gemäß Leistungsphase 9. Sollte er dies ablehnen, stellt sich die Frage, ob Sie hier den richtigen Partner an Ihrer Seite haben. Ein Architekt wird üblicherweise eher darauf drängen, auch diese Leistungsphase zu übernehmen, denn im Umkehrschluss könnten jahrelange Streitigkeiten um die Beseitigung aufgetretener Mängel anhängig sein.
    
     
13. Um den Architektenvertrag nicht in Gänze zu gefährden, vereinbaren Sie eine salvatorische Klausel, durch die bei Ungültigkeit eines Paragraphen des Vertrages lediglich dieser eine Bestandteil seine Gültigkeit verliert.

Haben Sie einen Architekten gefunden und wollen die Zusammenarbeit in einem Architektenvertrag verbindlich vereinbaren, lassen Sie sich das Vertragswerk vorab zuschicken oder nehmen Sie es mit nach Hause und gehen Sie diesen in Ruhe durch. Lesen Sie sich in die Thematik ein, holen Sie Informationen ein, um fachlich gut vorbereitet in die Vertragsverhandlung gehen zu können.

Bauvorhaben bedeuten in aller Regel mit eine der größten Investitionen im Leben mit einer hohen monatlichen Belastung. Es kann daher durchaus sinnvoll sein, bereits vor Beginn des Bauvorhabens nicht nur im Bezug auf Vertragsunterzeichnungen einen Anwalt unterstützend hinzuzuziehen. Das macht allerdings nur Sinn, beauftragen Sie einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, denn nur dieser kann Sie gemäß der aktuellen Rechtsprechung im Baurecht vertreten und verfügt im Idealfall über Prozesserfahrung.



Anwaltskosten in Ihre Baukalkulation mit einzurechnen, hilft gegebenenfalls größere Schwierigkeiten, die um ein vielfaches teurer würden, abzuwenden. Tritt Ihr Anwalt in Verhandlungen in Ihrem Namen auf, verschafft Ihnen dies automatisch eine günstigere Rechtsposition und Ihr Anwalt kann bei Problemen umgehend angemessen reagieren.



In puncto Architektenvertrag bedarf es keiner Ausarbeitung durch den Anwalt. Den Vertragsentwurf wird Ihnen der Architekt zukommen lassen, den Sie durchsehen und gegebenenfalls Ergänzungen vornehmen. Im Anschluss lassen Sie den Entwurf durch Ihren Anwalt überprüfen, um sicherzustellen, dass Sie nichts übersehen haben.



Verträge mit Handwerkern und Fachingenieuren gehen Sie entsprechend vor. Derlei Verträge sollten auf jeden Fall durch einen Fachanwalt geprüft werden, die in aller Regel vom Architekten aufgesetzt werden und nicht selten unzulässige VOB-Regelungen mit Verbrauchern vereinbaren, Vorbemerkungen im Widerspruch zur aktuellen Rechtsprechung enthalten oder schlicht wesentliche Bestandteile fehlen.



Einen erfahrenen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht finden Sie beispielsweise über die Anwaltskammer oder aus den im Internet verzeichneten Anwälten. Fragen zum Honorar gilt es vorab zu klären: Wird dieses entsprechend dem RVG, dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (besteht seit 01. Juli 2004) oder auf Stundenbasis abgerechnet. Darüber hinaus versuchen Sie, den Stundensatz oder  eine voraussichtliche Höhe des Honorars festzulegen. Jede Vereinbarung, die Sie hier treffen, ist in jedem Fall schriftlich festzuhalten, andernfalls ist sich  anschließender Ärger vorprogrammiert.

Klare Kündigungsregeln für den Fall einer einseitigen Vertragsauflösung sind nicht nur für einen Architektenvertrag unabdingbar. Gerade in diesem Fall kann es bei nicht klar definierter Regelung allerdings empfindlich teuer werden.

Dem Architekten steht sein Honorar, abzüglich der durch die Kündigung nicht erbrachten Leistungen auch zu, wenn Sie den Architektenvertrag ohne ausreichenden Grund vorzeitig kündigen. In manchen Fällen bedeutet dies, dass der Bauherr trotz Kündigung vor Vollendung des Bauprojekts fast das komplette Honorar bezahlen muss.

Eine enge Abstimmung mit Ihrem Anwalt ist hier in jedem Fall zu empfehlen.

Bei der Planung und dem Bauen selbst spielt die Haftung inzwischen eine extrem wichtige Rolle. Baumängel sind denn auch im schlimmsten Fall nicht mehr zu korrigieren, in jedem Fall verursachen Sie teils enorme Kosten. Ein Architekt kann zwei ganz entscheidende Fehler machen:

1. Fehler oder Versäumnisse in der Bauüberwachung
2. Fehler in der Planung

Ein Architekt kann für Mängel, die zwischen fünf und dreißig Jahren zuvor verursacht wurden, abhängig vom Grad der Verschuldung, in die Haftung genommen werden.



Treten generell Mängel auf, lässt sich schwerlich rückwirkend ermitteln, welcher Bauunternehmer dies zu verursachen hat, auch der Architekt sieht sich mit dem Vorwurf konfrontiert, dass er in der Rolle des Bauleiters diese Fehler oder Unterlassungen hätte bemerken müssen. War die Planung des Architekten allerdings ursächlich für die entstandenen Baumängel und stellt sich heraus, dass diese Mängel hätten aufgrund der fehlerhaften Planung hätten gar nicht vermieden werden können, liegt der Fall klar.



Während eines Bauprojekts trägt der Architekt im Falle auftretender Mängel die Beweislast. Er muss gegenüber dem Bauherren beweisen, dass diese Mängel ohne sein Verschulden verursacht wurden. Mit Abschluss des Bauprojekts und Bezahlung des vereinbarten Architektenhonorars kehrt sich die Beweislast um. In dieser Zeit der Gewährleistung muss der Bauherr im Falle auftretender Mängel den Beweis erbringen, der dem Architekten fehlerhaftes Verhalten nachweist und ihn in die Haftung nimmt.

Wir beschreiben nachfolgend anhand einiger Beispiele, welche klassischen Baumängel häufig auftreten und wer dafür in die Haftung genommen werden kann. Häufig verursacht die Beseitigung entstandener Mängel enorme Zusatzkosten und nicht selten wird sogar ein Rückbau oder eine Instandsetzung erforderlich, die noch einmal verdeutlicht, wie existenzielleine Berufshaftpflichtversicherung  für jede am Bau beteiligte Firma ist.

Für Kabelleitungen, die durch die Elektrofirma verlegt werden, sind in der DIN bestimmte Laufkorridore festgelegt. Nachdem der Putz an den Wänden aufgebracht ist, kommt es zu Montagearbeiten, durch die Leitungen durchbohrt werden und der Fehler ersichtlich wird. Der Architekt, seines Zeichens auch Bauleiter, hat diesen Fehler trotz Überwachung vor Ort nicht unmittelbar erkannt und steht somit, ebenso wie die Elektrofirma, in der Haftung.

Der Durchmesser eines Kamins wird durch den Bezirksschornsteinfegermeister nach erfolgter Prüfung als zu gering bemängelt. Eingezeichnet und ausgeschrieben worden war dieser Kamindurchmesser in der Werkplanung, die der Architekt angefertigt hat. Entscheidet sich nun der Bauherr für einen Rückbau und die Neuaufmauerung eines Kamins mit dem erforderlichen Durchmesser, haftet der Architekt für alle daraus resultierenden Kosten.

Beim Betonieren der Bodenplatte durch den Rohbauunternehmer wird kein Fundamenterder verlegt. Der Architekt hatte vergessen, die Verlegung eines solchen Metallbands bei der Ausschreibung mit einzuplanen. Solch ein Versäumen wird erst dann ersichtlich, sobald der Elektriker mit seinen Arbeiten beginnen möchte. Sollten durch dieses Versäumnis Mehrkosten entstehen, muss der Architekt dafür haften. Sein Verschulden ist hier zweifelsfrei zu beweisen.

Ein Flachdach ist undicht und muss zur Einschätzung des Schadens geöffnet werden. Dabei wird ein zurückgelassener Nagel gefunden, der ein Loch in die Dachbahnen gebohrt hatte, gefunden. An den Arbeiten waren sowohl die Klempner- als auch die Dachdeckerfirma beteiligt und weisen sich nun gegenseitig die Schuld am entstandenen Schaden zu. Ihnen bleibt in solchen Fällen meist nur, beiden Gewerken eine Teilschuld zuzuweisen, da sich nicht zweifelsfrei beweisen lässt, wer letztlich diesen Nagel vergessen hat.



Einen Teil der Verantwortung wird auch der Architekt tragen müssen, entsteht ein Mangel, der durch Nicht-Einhaltung der allgemein anerkannten Regeln der Technik widerspricht. Ein Unternehmer überprüft nicht immer im Vorfeld seiner Arbeit, ob die zuvor erbrachten Leistungen entsprechend dieser Regeln ausgeführt wurden. Diese Überprüfung obliegt dem Architekten.

• Mängel, die durch unzureichende Bau-Überwachung durch den Architekten mit verursacht wurden (Erforderliche Nachweise können die Fotodokumentation sowie das Bautagebuch über den Bauablauf erbringen).
• Vorhersehbar entstehende Wärmebrücken (Hauseingang mit Metalltürschwelle), die Kondenswasser und damit Bodenschäden verursachen können.
• Plant der Architekt einen extravaganten Bau, aus dessen Planung bereits ersichtlich wird, dass hier Fehler und Mängel vorprogrammiert sind, wird es schwierig, dem Architekten eine Mitverantwortung nachzuweisen. Behalten Sie als Bauherr die Realisierbarkeit eines Entwurfs stets im Auge und entscheiden sich im Zweifel für die realistischere Umsetzung.